Obligații pentru proprietarii apartamentelor nelocuite. Motivul pentru care nu pot scăpa de plata liftului, curățeniei sau reparațiilor la țevi

Proprietarii care au apartamente nelocuite, indiferent dacă sunt plecați din țară sau locuiesc în altă localitate, trebuie să achite în continuare anumite cheltuieli ale asociației de proprietari. Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii privind administrarea imobilelor, explică ce obligații de plată rămân valabile și de ce acestea nu dispar în lipsa locatarilor.

Proprietarii apartamentelor nelocuite trebuie să plătească liftul, curățenia și salariile angajaților asociației. Ce cheltuieli nu pot fi evitate, potrivit Legii 196/2018

Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, faptul că un apartament este nelocuit nu îl scutește pe proprietar de plata cheltuielilor care privesc întreținerea, repararea sau investițiile realizate la părțile comune ale imobilului.

Astfel, chiar dacă proprietarul este plecat din țară sau locuiește în altă localitate, acesta trebuie să contribuie la reparațiile liftului, chiar dacă nu folosește ascensorul. Aceeași obligație se aplică și în cazul lucrărilor la terasă sau la acoperiș, inclusiv atunci când apartamentul se află la parter și nu este locuit.

De asemenea, proprietarul trebuie să suporte costurile reparațiilor la instalațiile comune, chiar dacă acestea nu deservesc direct apartamentul său. De exemplu, dacă este reparată o țeavă de pe coloana apartamentelor cu două camere de la scara 1, cheltuiala poate reveni și proprietarului unui apartament nelocuit de la scara 2, situat pe coloana apartamentelor cu trei camere.

În aceeași categorie intră și salariile sau remunerațiile persoanelor care asigură administrarea asociației, respectiv președintele, administratorul și cenzorul.

Avocatul precizează că pot exista obligații de plată și pentru anumite cantități de apă, în funcție de hotărârile adoptate de adunarea generală. Este vorba despre situațiile în care diferențele de consum sunt repartizate la cota indiviză sau când apa folosită pentru spălarea pubelelor și a scării este distribuită potrivit aceleiași reguli.

Toate aceste cheltuieli trebuie să apară în lista de plată și în dreptul proprietarului al cărui apartament este nelocuit, întrucât privesc proprietatea comună a blocului. Gelu Pușcaș face trimitere la articolul 85 din Legea nr. 196/2018, care enumeră obligațiile de plată aferente acestei categorii de cheltuieli.

Proprietarul deține și o cotă indiviză din lift, casa scării, terasă și fațada blocului

Explicația pentru care proprietarii apartamentelor nelocuite trebuie să contribuie la aceste costuri ține de dreptul de proprietate asupra părților comune ale imobilului.

Potrivit avocatului, fiecare proprietar deține, pe lângă apartamentul propriu-zis, și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună a blocului. Această cotă este menționată în actul de proprietate și reprezintă o fracțiune din spațiile și instalațiile comune.

Prin urmare, proprietarul unui apartament deține indirect o parte din casa scării, terasă, ascensor, fațada blocului și celelalte elemente comune ale imobilului. Obligațiile financiare legate de întreținerea, repararea sau îmbunătățirea acestora nu dispar atunci când apartamentul rămâne neocupat.

În schimb, avocatul arată, în postarea de pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, că există și cheltuieli de care proprietarul poate fi scutit atunci când nu locuiește în apartament. Acestea sunt energia electrică, gazele, salubritatea și vidanjarea.

Gelu Pușcaș atrage atenția că există nemulțumiri în rândul unor proprietari cu privire la modul în care sunt repartizate anumite cheltuieli. Unii consideră că plata ar trebui calculată în funcție de numărul persoanelor care locuiesc efectiv în apartamente, nu în funcție de cota-parte indiviză deținută.

Unii proprietari consideră că reparația liftului ar trebui plătită în funcție de numărul locatarilor

Unul dintre argumentele invocate de proprietarii nemulțumiți de repartizarea cheltuielilor la cota indiviză este că utilizarea liftului depinde de numărul persoanelor care locuiesc într-un apartament, nu de suprafața acestuia.

Aceștia susțin că persoanele care folosesc ascensorul contribuie la uzura lui, nu suprafața apartamentului pe care îl dețin. În consecință, consideră că repartizarea costurilor ar trebui să țină cont de numărul efectiv al locatarilor.

Avocatul prezintă exemplul unui bloc în care într-un apartament cu trei camere locuiește o singură persoană, în timp ce într-o garsonieră locuiesc trei persoane. Într-o asemenea situație, proprietarul apartamentului cu trei camere ajunge să plătească mult mai mult pentru lift decât cel care deține garsoniera, deși în aceasta din urmă există mai mulți utilizatori ai ascensorului.

Nemulțumirea pornește, așadar, de la diferența dintre modul de utilizare a liftului și criteriul folosit pentru repartizarea cheltuielilor.

Legea 196/2018 stabilește repartizarea cheltuielilor pentru lift și remunerații la cota indiviză

În ceea ce privește cadrul legal, Gelu Pușcaș explică faptul că articolul 85 din Legea nr. 196/2018 include ascensorul și remunerațiile în categoria cheltuielilor repartizate în funcție de cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Prin urmare, chiar dacă unii proprietari consideră că plata ar trebui calculată în funcție de numărul persoanelor care folosesc efectiv liftul, avocatul susține că legea stabilește criteriul aplicabil.

Acesta subliniază că nici comitetul executiv, nici administratorul și nici adunarea generală a asociației de proprietari nu pot hotărî aplicarea unui alt sistem de repartizare pentru aceste cheltuieli.

Potrivit explicațiilor sale, prevederea legală are caracter imperativ, ceea ce înseamnă că trebuie respectată de asociațiile de proprietari. O hotărâre adoptată în cadrul adunării generale sau o prevedere din statutul asociației nu poate înlătura obligațiile stabilite prin lege. Avocatul arată că aplicarea normelor juridice presupune respectarea unei ierarhii, iar legea prevalează în fața hotărârilor interne ale asociației.

Postarea integrală

„𝐃𝐀𝐂Ă 𝐍𝐔 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐄𝐒𝐂 Î𝐍 𝐀𝐏𝐀𝐑𝐓𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐏𝐋Ă𝐓𝐄𝐒𝐂 𝐂𝐔𝐑ĂȚ𝐄𝐍𝐈𝐀, 𝐋𝐈𝐅𝐓𝐔𝐋 Ș𝐈 𝐒𝐀𝐋𝐀𝐑𝐈𝐈𝐋𝐄?

Un proprietar chiar dacă este plecat din țară sau este în altă localitate și apartamentul este nelocuit, va avea de suportat tot ceea ce reprezintă cheltuieli care vizează întreținerea, repararea sau investițiile la partea comună.

– va avea de suportat reparația la lift chiar dacă nu folosește acel lift;

– va avea de suportat reparația la terasă sau acoperiș chiar dacă are apartamentul la parter și este nelocuit;

– are de suportat reparația la țeava de pe coloana de 2 camere de la scara 1 chiar dacă apartamentul nelocuit al proprietarului este la scara 2 pe coloana de 3 camere;

– va avea de suportat salariile/remunerațiile (președinte, administrator, cenzor);

– va avea de suportat inclusiv apa, în situația în care la nivelul adunării generale s-a hotărât repartizarea diferențelor la cota indiviză sau s-a hotărât ca o cantitate de apă necesară spălării pubelelor și/sau scării să fie repartizată pe cotă, etc.

Tot ceea ce ține de partea comună, se va regăsi în lista de plată și în dreptul proprietarului al cărui apartament este nelocuit. Tot ceea ce se regăsește în lista de plată ca și obligație de plată, este enumerat în art. 85 din Legea 196/2018.

𝐄𝐱𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚ț𝐢𝐚 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐚𝐜𝐞𝐞𝐚 𝐜ă, 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐝𝐞ț𝐢𝐧𝐮𝐭ă 𝐚𝐫𝐞 ș𝐢 𝐨 𝐜𝐨𝐭ă/𝐟𝐫𝐚𝐜ț𝐢𝐞/𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐧𝐭 𝐝𝐢𝐧 𝐩ă𝐫ț𝐢𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐞 𝐚𝐥𝐞 𝐛𝐥𝐨𝐜𝐮𝐥𝐮𝐢. Fiecare proprietar, în actul de deținere al apartamentului, are evidențiată/menționată și o cotă parte indiviză din părțile comune ale blocului. Cu alte cuvinte, deține astfel și o cotă ideală din casa scării, terasă, ascensor, fațada blocului etc.

Pentru a fi mai uşor de înţeles, menţionez că î𝐧 𝐬𝐢𝐭𝐮𝐚ţ𝐢𝐚 î𝐧 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐍𝐔 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢ţ𝐢 î𝐧 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭, 𝐍𝐔 𝐀𝐕𝐄Ţ𝐈 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă următoarele costuri:

a) energie electrică;

b) gaze;

c) salubritate:

d) vidanjare.

Există o oarecare nemulțumire a unor proprietari care consideră că astfel de costuri ar trebui repartizate în lista de plată raportat la numărul de persoane prezente și nu la cota parte indiviză deținută.

𝟏. 𝐀𝐫𝐠𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐥𝐨𝐫 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐚 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐚𝐧𝐞

Nu se plimbă cu liftul suprafața apartamentului ci persoanele care locuiesc în cadrul apartamentelor. Persoanele strică liftul și nu suprafața apartamentului. Într-un apartament cu 3 camere locuiește o persoană iar într-o garsonieră 3 persoane, și cel din 3 camere achită cu mult mai mult decât cel de la garsonieră, deși acolo locuiesc 3 persoane care folosesc liftul.

𝟐. 𝐑𝐞𝐠𝐥𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥ă 𝐚𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐛𝐢𝐥ă – 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐚 𝐜𝐨𝐭ă

Art. 85 din Legea 196/2018 face trimitere la ascensor, remuneratii când enumeră cheltuielile care presupun o repartizare care vizează cota parte indiviză deținută din proprietatea comună.

𝟑. 𝐏𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭𝐮𝐥 𝐬𝐚𝐮 𝐚𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐝𝐞 𝐚𝐥𝐭𝐟𝐞𝐥

Fiind menționat și ascensorul si remuneratiile între aceste cheltuieli, nici comitetul, nici administratorul și nici adunarea generală nu pot decide altfel. Este o normă imperativă care stabilește un astfel de mod de repartizare. Aplicarea normelor presupune o ierarhie, iar legea este peste ceea ce poate cuprinde o hotărâre a adunării generale sau un statut al unei asociații. Hotărârile adunărilor generale sau deciziile comitetului nu pot fi peste lege”, a scris avocatul Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.