Ai o problemă în apartament și o ignori? Ce obligații ai și ce sancțiuni riști în urma reclamației

Neglijarea unei defecțiuni dintr-un apartament poate avea consecințe și asupra locuințelor învecinate, mai ales atunci când infiltrațiile sau alte probleme tehnice provoacă pagube.

Proprietarii de apartamente, vizați de o prevedere importantă. Când intervine amenda de 10.000 de lei

În anumite situații, proprietarul care nu efectuează reparațiile necesare poate fi sancționat cu o amendă cuprinsă între 5.000 și 10.000 de lei, potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Aplicarea sancțiunii depinde însă de îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege. Trebuie stabilit dacă elementul deteriorat aparține proprietății individuale, dacă neefectuarea lucrărilor poate prejudicia alți proprietari și dacă sunt aplicabile excepțiile prevăzute de actul normativ.

Stabilirea responsabilității presupune identificarea sursei defecțiunii și a regimului juridic al instalației sau al elementului de construcție afectat. Nu orice problemă apărută într-un apartament atrage automat o amendă, iar simpla existență a unor infiltrații nu dovedește, de una singură, răspunderea proprietarului locuinței de deasupra.

Ce obligații au proprietarii pentru întreținerea apartamentelor

Articolul 30 din Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarii trebuie să își întrețină locuințele pe cheltuiala proprie și să le mențină într-o stare tehnică și funcțională corespunzătoare. Obligația vizează atât spațiile interioare, cât și instalațiile și echipamentele care deservesc exclusiv apartamentul.

Printre acestea se numără instalațiile sanitare, cele de încălzire, canalizare, electricitate, gaze și apă, care trebuie păstrate în stare de funcționare și siguranță. Întreținerea corespunzătoare este necesară pentru a preveni defecțiunile care ar putea afecta alte locuințe sau proprietatea comună a imobilului.

În situația în care un vecin reclamă apariția unor infiltrații, proprietarul apartamentului din care se presupune că provine apa trebuie să verifice problema. Absența petelor de umezeală în propria locuință nu demonstrează că instalațiile funcționează corect și nici nu exclude posibilitatea unei defecțiuni ascunse.

Identificarea cauzei poate necesita o verificare realizată de un specialist, care să stabilească sursa infiltrațiilor, elementul deteriorat și lucrările necesare. Aceste constatări sunt importante atât pentru remedierea problemei, cât și pentru stabilirea eventualei răspunderi.

Când poate fi aplicată amenda de până la 10.000 de lei

Articolul 102 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 196/2018 prevede sancțiuni pentru neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții aflate în proprietatea individuală, atunci când omisiunea poate provoca prejudicii celorlalți proprietari.

Pentru această contravenție, amenda este cuprinsă între 5.000 și 10.000 de lei. Aplicarea ei presupune identificarea unei lucrări necesare, stabilirea faptului că elementul afectat aparține proprietății individuale și verificarea împrejurărilor din care rezultă posibilitatea producerii unor prejudicii.

Nu orice reparație amânată intră în această categorie. Lucrările care au exclusiv un scop estetic nu atrag, prin simpla lor amânare, sancțiunea prevăzută de lege. În același timp, existența unei defecțiuni casnice nu înseamnă automat că sunt întrunite condițiile pentru aplicarea amenzii.

Încadrarea juridică depinde de natura elementului deteriorat, de cauza problemei și de efectele pe care neefectuarea lucrărilor le poate avea asupra celorlalți proprietari. De aceea, verificarea tehnică și documentarea situației au un rol important în stabilirea responsabilității.

Infiltrațiile repetate pot atrage răspunderea proprietarului

Un exemplu este situația în care un proprietar este informat în mod repetat că, după folosirea băii din apartamentul său, pe tavanul locuinței vecinului apar infiltrații. Dacă o verificare de specialitate identifică o defecțiune a unui element din proprietatea individuală și stabilește că acesta necesită reparații, proprietarul trebuie să ia măsurile necesare pentru remedierea problemei.

Dacă defecțiunea este lăsată nerezolvată, iar utilizarea instalației continuă să provoace infiltrații, situația poate depăși nivelul unui simplu dezacord între vecini. În funcție de constatările tehnice și de circumstanțele concrete, pot fi analizate obligațiile de întreținere ale proprietarului și existența unei eventuale contravenții.

Repetarea sesizărilor poate contribui la documentarea problemei, însă nu înlocuiește identificarea sursei și verificarea condițiilor legale. Pentru stabilirea răspunderii trebuie să existe date care să permită determinarea elementului defect, a persoanei responsabile și a consecințelor neefectuării reparațiilor.

Ce se întâmplă dacă pagubele sunt reparate

Legea prevede o excepție importantă de la sancțiunea menționată, legată de respectarea obligațiilor stabilite la articolul 30 alineatul (5). Potrivit acestuia, proprietarul care provoacă daune proprietății comune sau locuinței unui alt proprietar trebuie să repare stricăciunile ori să suporte cheltuielile necesare pentru efectuarea lucrărilor de reparații.

Îndeplinirea acestei obligații este relevantă pentru aplicarea sancțiunii. O simplă promisiune că pagubele vor fi achitate ulterior nu echivalează cu repararea lor sau cu suportarea efectivă a costurilor necesare.

Pentru a putea demonstra ce măsuri au fost luate, proprietarul ar trebui să păstreze facturile, dovezile de plată și documentele referitoare la lucrările efectuate. Dacă reparațiile sunt stabilite de comun acord cu vecinul afectat, este util ca intervențiile realizate și cheltuielile acoperite să fie consemnate în scris.

Excepția privind repararea pagubelor nu trebuie confundată cu eliminarea obligației de întreținere a locuinței. Dacă sursa infiltrațiilor rămâne nerezolvată, problema poate reapărea și poate produce noi prejudicii, chiar dacă stricăciunile inițiale au fost remediate.

Cine răspunde dacă defecțiunea provine de la o instalație comună

Faptul că o conductă trece printr-un apartament nu înseamnă neapărat că aceasta aparține exclusiv proprietarului locuinței respective. Legea include între părțile comune anumite instalații de apă și canalizare, inclusiv elemente care traversează proprietăți individuale.

Acoperișul, terasa și fațada sunt, de asemenea, în principiu, părți comune ale imobilului. Prin urmare, dacă infiltrațiile sunt provocate de o coloană comună, de acoperiș sau de un alt element aflat în proprietate comună, situația trebuie analizată diferit față de o defecțiune a unei instalații individuale.

Proprietarul apartamentului situat deasupra locuinței afectate nu poate fi considerat automat responsabil doar pentru că apa ajunge la vecinul de dedesubt. Este necesară identificarea exactă a sursei și stabilirea regimului juridic al elementului deteriorat.

Atunci când problema provine de la o parte comună, organizarea intervenției implică asociația de proprietari, în funcție de natura defecțiunii și de obligațiile legale aplicabile. O verificare tehnică poate clarifica dacă reparația trebuie efectuată asupra unei instalații individuale sau asupra unui element comun al clădirii.

Cine poate constata contravenția și aplica amenda

Potrivit Legii nr. 196/2018, constatarea și sancționarea contravenției referitoare la neexecutarea lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor aflate în proprietatea individuală revin Inspectoratului de Stat în Construcții, pentru fapta prevăzută de articolul 102 alin. (1) lit. h).

Verificările pot fi declanșate în urma unei sesizări formulate de o persoană interesată sau din oficiu. Președintele și administratorul asociației de proprietari nu au competența de a aplica ei înșiși amenda cuprinsă între 5.000 și 10.000 de lei pentru această contravenție.

Asociația poate documenta situația și poate sesiza autoritatea competentă, furnizând informațiile disponibile despre defecțiune și eventualele prejudicii. Sesizarea nu determină însă automat aplicarea unei sancțiuni.

Autoritatea trebuie să verifice faptele, responsabilitatea proprietarului și îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege. În această analiză sunt relevante inclusiv natura elementului deteriorat și excepția referitoare la repararea stricăciunilor sau la suportarea cheltuielilor necesare pentru remedierea pagubelor.

Ce poate face vecinul afectat de infiltrații

Primul pas este documentarea situației. Persoana afectată poate realiza fotografii datate, poate nota momentele în care apar infiltrațiile și poate păstra mesajele prin care proprietarul presupus responsabil a fost informat despre problemă.

Ulterior, poate transmite o sesizare scrisă asociației de proprietari și poate solicita o verificare de specialitate. Un document tehnic care identifică sursa infiltrațiilor, elementul deteriorat și intervenția necesară poate ajuta la clarificarea situației mai mult decât presupunerile referitoare la originea apei.

Dacă problema persistă și nu este remediată, persoana prejudiciată poate sesiza Inspectoratul de Stat în Construcții pentru verificarea aspectelor care intră în competența instituției. În funcție de împrejurări, recuperarea pagubelor sau soluționarea unui litigiu poate necesita și sesizarea instanței judecătorești.

Persoanele care au suferit prejudicii pot recurge la căile legale disponibile pentru a solicita repararea acestora, în condițiile prevăzute de legislația aplicabilă.

Ce trebuie să facă proprietarul dacă defecțiunea pornește din apartamentul său

Proprietarul care află despre o posibilă defecțiune ar trebui să solicite verificarea cauzei și să ia măsuri pentru limitarea pagubelor. Intervenția nu ar trebui amânată până la apariția unei noi reclamații, mai ales dacă există indicii că problema poate afecta locuințele învecinate.

După identificarea defecțiunii, proprietarul poate stabili împreună cu specialistul lucrările necesare și ar trebui să păstreze documentele care dovedesc efectuarea reparațiilor. Dacă au fost afectate finisajele sau alte elemente din apartamentul vecinului, trebuie clarificată și modalitatea de reparare a stricăciunilor.

Remedierea sursei infiltrațiilor și repararea pagubelor deja produse sunt operațiuni distincte. Prima urmărește oprirea defecțiunii și prevenirea altor daune, în timp ce a doua vizează refacerea elementelor deteriorate în urma infiltrațiilor.

Intervenția la timp poate limita extinderea degradărilor și acumularea unor cheltuieli suplimentare. Documentarea defecțiunii, stabilirea responsabilității și efectuarea lucrărilor necesare sunt pași importanți pentru gestionarea situației și pentru evitarea escaladării conflictului dintre proprietari, potrivit defapt.ro.