Deciziile cumpărătorilor și investitorilor de pe piața imobiliară românească vor fi însă influențate de schimbările fiscale care ar putea crește impozitele pe proprietate.
Piața imobiliară în 2026. Dinamica prețurilor și cererea locativă vor fi într-un echilibru fragil
Evoluția de pe piața imobiliară în 2026 va fi determinată în mare parte de cererea constantă de locuințe, mai ales în orașele mari. București, Cluj-Napoca și Timișoara rămân centrele principale, atrăgând tineri profesioniști, investitori și familii tinere, grație oportunităților economice și a infrastructurii dezvoltate. În aceste orașe, cererea pentru locuințe noi sau renovate continuă să depășească semnificativ oferta disponibilă.
Potrivit unui sondaj realizat de o platformă imobiliară, 8 din 10 români respondenți au în plan tranzacții imobiliare în 2026, iar jumătate dintre aceștia intenționează să achiziționeze o locuință.
Oferta actuală nu acoperă însă cererea reală, estimată la aproximativ 700.000 de unități anual, față de vârful recent de circa 230.000 unități. Această diferență structurală menține presiunea asupra prețurilor și explică creșterile moderate prognozate pentru anul viitor.
Prețurile medii pentru apartamentele noi în 2026 sunt estimate astfel: București – 2.900–3.100 euro/mp, Cluj-Napoca – 3.200–3.400 euro/mp, Timișoara – 2.200–2.400 euro/mp, iar Iași și Brașov între 1.900–2.100 euro/mp.
Daniel Crainic, reprezentant al unei platforme de anunțuri imobiliare, a declarat că „prețurile dau deja semne de stagnare în unele orașe, ceea ce ar putea prevesti o stabilizare”. Această temperare a creșterii prețurilor indică o piață în curs de maturizare și reduce riscul formării unei bule speculative.
De asemenea, segmentul locuințelor second-hand continuă să fie activ, în special în zonele centrale, unde apartamentele mai vechi sunt atractive pentru familiile care caută spații mai mari sau locații apropiate de centre de business. În aceste zone, prețurile medii se situează între 2.500 și 3.000 euro/mp, în funcție de starea apartamentului și de proximitatea față de transportul public și școli.
Costul finanțării: așteptările de scădere a IRCC-ului
Costul creditării rămâne un factor crucial pentru dinamica pieței. În 2025, condițiile mai stricte au condus la o scădere de 9% a tranzacțiilor la nivel național și de 12% în București, afectând în special segmentul tinerilor care depind de credite ipotecare.
Pentru 2026, experții financiari estimează o reducere a dobânzilor ipotecare. Conform unor analize, IRCC ar putea scădea la aproximativ 5,68% la începutul anului. Pentru un credit ipotecar standard de 200.000 de lei pe 30 de ani, rata lunară ar putea scădea de la 1.711 lei la aproximativ 1.603 lei, ceea ce crește semnificativ accesibilitatea locuințelor.
Această reducere a costului finanțării ar putea stimula interesul cumpărătorilor dependenți de credite, iar volumele tranzacțiilor sunt estimate să crească cu 10–15% în 2026 față de nivelurile reduse din 2025. Segmentul preferat de cumpărători va rămâne cel al locuințelor de până la 120.000 euro, accesibile pentru majoritatea familiilor tinere și investitorilor care caută randamente rapide prin închiriere.
Experții recomandă însă prudență chiar dacă dobânzile scad, cumpărătorii trebuie să analizeze atent capacitatea de rambursare și evoluția pieței pe termen mediu, pentru a evita decizii pripite.
Impactul noilor reglementări fiscale și preferințele cumpărătorilor
Schimbările fiscale reprezintă un element de incertitudine major pentru piață. Sistemul e-Proprietatea, bazat pe valoarea de piață a locuințelor, ar putea duce la majorări semnificative ale impozitelor, estimate între 70–80% pentru un apartament obișnuit, conform rapoartelor ING și BNR.
Această incertitudine poate întârzia deciziile de investiție pe termen scurt, însă pe termen lung reglementările sunt considerate un pas către profesionalizarea sectorului și creșterea standardelor de calitate.
În paralel, preferințele cumpărătorilor se schimbă. Cererea se concentrează pe locuințe cu facilități moderne, eficiență energetică, acces la transport și spații verzi.
Dezvoltatorii se concentrează tot mai mult pe proiecte premium, bine poziționate, care să răspundă acestor cerințe. Segmentul închirierilor rămâne atractiv: randamentele medii pentru apartamentele noi în marile orașe sunt estimate între 4,5–5,5% anual, oferind investitorilor un venit stabil și predictibil.
E important de înțeles că ceea ce pare scump în prezent, peste câțiva ani, s-ar putea dovedi a fi mai accesibil, evidențiind perspectiva unei creșteri sustenabile a valorii activelor imobiliare. De asemenea, Bucureștiul a intrat, pentru prima dată, în topul celor mai atractive orașe europene pentru investiții imobiliare, conform raportului „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026” al PwC, ceea ce reprezintă un semnal de încredere pentru investitorii regionali și internaționali.
