Piața birourilor din București în 2025: Cererea a scăzut cu 25%. Niciun proiect nou livrat pentru prima dată în peste 20 de ani

În 2025, piața birourilor din București a înregistrat primul an fără livrări de proiecte noi în ultimele două decenii. Cererea totală de închiriere a scăzut cu aproximativ 25% față de 2024, ajungând la circa 250.000 de metri pătrați, iar cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 de metri pătrați, conform raportului anual publicat de Colliers.

Piața birourilor din București: rata de neocupare scade sub 12%, iar chiriile cresc cu 3% în 2025

Deși activitatea de leasing a încetinit, piața birourilor din București s-a ajustat: rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul anului 2025, cel mai scăzut nivel din ultimii peste 5 ani, comparativ cu circa 13% în 2024. În același timp, chiriile medii solicitate au urcat cu aproximativ 3%, depășind puțin 15 euro pe metru pătrat. Evoluția arată că deficitul de spații moderne, bine poziționate și conectate la infrastructura de transport, continuă să mențină echilibrul pieței și presiunea pe chirii.

„Piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit tot mai evident de clădiri de calitate, amplasate în zone bine conectate și cu specificații tehnice adaptate cerințelor actuale ale chiriașilor. Această polarizare explică de ce, în anumite subpiețe, vedem simultan o scădere a cererii și o presiune de creștere a chiriilor. În 2025, suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbției nete din ultimele două decenii. Totuși, o mare parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin bine poziționate, care rămân dificil de închiriat”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Consultanții Colliers atrag atenția că, la nivelul actual al spațiilor disponibile, acestea ar putea fi complet absorbite în aproximativ patru ani, dacă rata netă de absorbție din ultimii ani se menține. Această perioadă este semnificativ mai scurtă decât în majoritatea capitalelor europene, unde orizontul de ocupare depășește adesea un deceniu, inclusiv în capitale regionale precum Budapesta sau Varșovia.

Piața de birouri din București 2025: tranzacții majore și ajustări în cerere

În ciuda unui nivel general mai redus al cererii, anul 2025 a adus și tranzacții de referință care demonstrează că interesul pentru proiectele de birouri de calitate rămâne solid. Cea mai semnificativă tranzacție a fost extinderea companiei Adobe în proiectul U-Center, cu peste 13.000 de metri pătrați. Aceasta, împreună cu tranzacția inițială de acum doi ani de 17.000 de metri pătrați, reprezintă cele mai mari tranzacții de cerere nouă intermediate de Colliers și una dintre cele mai importante înregistrate vreodată pe piața bucureșteană. Consultanții Colliers subliniază că astfel de decizii arată că spațiile moderne, bine poziționate și adaptate cerințelor actuale continuă să atragă investiții semnificative și pot fi repere pentru stabilizarea cererii.

Pe sectoare, cererea a fost relativ echilibrată: serviciile financiare au generat 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C cu 20%, după o revenire vizibilă în a doua parte a anului, și de serviciile profesionale, cu 17%. Totuși, ponderea IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, când sectorul reprezenta frecvent 40–50% din cererea totală, indicând o ajustare structurală mai profundă a pieței.

În același timp, dimensiunea medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătrați, cu circa 11% sub media ultimului deceniu, semnalând o abordare mai prudentă a companiilor în deciziile privind spațiile de birouri. Această tendință ar putea influența pe termen mediu atât modul de proiectare a noilor clădiri, cât și strategiile proprietarilor, prin diversificarea bazei de chiriași.

Piața de birouri din București: creșterea cererii și presiunea pe chirii în 2026

Deși rata medie de neocupare rămâne la două cifre, diferențele între clădiri și zone devin tot mai evidente. În CBD, zona Centrală și Floreasca–Barbu Văcărescu, spațiile de birouri moderne și bine poziționate înregistrează niveluri de neocupare apropiate de minimele pre-pandemie, oferind proprietarilor o putere mai mare de negociere datorită interesului constant al chiriașilor. Aceasta pune presiune pe creșterea chiriilor, iar proiectele aflate în dezvoltare testează deja valori peste cele mai mari niveluri actuale, de circa 22 euro/mp, niveluri care, dacă vor fi confirmate prin tranzacții, ar putea susține majorări graduale în următorii ani, în special în zonele bine conectate.

După anul „zero” al livrărilor din 2025, spațiile noi de birouri revin treptat, dar rămân la un nivel scăzut: pentru 2026 se estimează circa 50.000 mp, iar pentru 2027 sub 100.000 mp, mult sub media anuală pre-pandemie de 150.000 mp. Ritmul anterior ar putea fi atins abia în 2028.

În același timp, consultanții Colliers notează că tot mai multe companii cer prezența fizică a angajaților la birou cel puțin trei, uneori patru zile pe săptămână. Această tendință, împreună cu negocierile de leasing inițiate în a doua parte a lui 2025, ar putea susține o creștere treptată a cererii în 2026, cu condiția să nu apară șocuri economice majore.

„Piața birourilor din București este încă sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Chiar dacă pe termen scurt companiile rămân prudente, pe termen lung fundamentele pieței sunt solide, iar lipsa spațiilor moderne va continua să susțină interesul pentru proiectele de calitate”, conchide Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.