Obligatoriu pentru românii care stau la bloc. Proprietarii trebuie să plătească tot. Se adaugă restanțe la întreținere în fiecare lună

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari, atrage atenția că neplata întreținerii nu este o opțiune și poate avea consecințe grave, de la penalități până la executare silită. El explică că lista de întreținere reflectă cheltuielile reale ale asociației și că simplul refuz de plată nu echivalează cu o contestație legală, proprietarii având doar căi legale clare pentru a-și apăra drepturile.

Plata întreținerii este obligatorie

Mulți proprietari cred, în mod eronat, că plata întreținerii este o opțiune, iar neplata poate fi folosită ca formă de protest. Aceasta este o concepție periculoasă, care poate avea consecințe reale, inclusiv penalități și executare silită.

Conform avocatului Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari, lista de întreținere nu reprezintă „o listă de dorințe” – ea reflectă cheltuielile reale ale asociației pentru o lună, inclusiv:

• consumul de apă, energie și căldură

• reparații și întreținere

• salarii și indemnizații

• servicii precum curățenia, paza, liftul sau iluminatul

• fonduri legale constituite

Refuzul de a plăti întreținerea nu poate fi considerat o contestație. Pentru ca o obiecție să fie validă, ea trebuie formulată în scris și în termenul prevăzut de lege, conform procedurilor stabilite de Legea 196/2018. Simplul refuz de plată nu produce efecte juridice favorabile proprietarului.

Motivul nemulțumirii – fie că este legat de administrator, președinte sau de suma înscrisă – nu exonerează proprietarul de obligația de plată, deoarece beneficiile serviciilor și utilităților consumate rămân.

Consecințele neplății sumelor datorate la întreținere

Sumele neachitate într-o lună se adaugă la restanțele din luna următoare. Dacă Adunarea Generală a stabilit penalități, acestea pot ajunge la 0,2% pe zi, însă nu pot depăși valoarea debitului restant.

Exemplu: o datorie de 200 lei poate genera penalități maxime de 200 lei.

De asemenea, încercarea de a plăti „doar ce consider eu corect” – eliminând salarii sau servicii – nu suspendă obligația legală. Diferența devine restanță și poate genera penalități. În instanță, expertul contabil va consemna simplu restanța și penalitățile aferente, fără a analiza preferințele proprietarului.

Căile legale corecte prin care proprietarii își pot apăra drepturile

Avocatul Gelu Pușcaș subliniază că proprietarul are la dispoziție metode legale pentru a-și apăra drepturile:

• verificarea documentelor financiar-contabile ale asociației,

• contestarea listei de plată în termenele legale,

• acțiune în instanță pentru recalcularea sau anularea sumelor nejustificate.

Orice altă practică – neplata sau plata parțială „după cum consider” – nu mai ține de drept, ci de un comportament riscant, cu consecințe reale:

• penalități de întârziere,

• înscrierea ipotecii legale la OCPI,

• acțiuni în instanță,

• cheltuieli suplimentare cu notificări, avocați, experți și executori,

• poprire pe venit sau chiar vânzarea apartamentului la licitație.

Postarea integrală a avocatului Gelu Pușcaș

„Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄𝐀 𝐍𝐔 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐎𝐏Ț𝐈𝐎𝐍𝐀𝐋Ă. 𝐆𝐑𝐄Ș𝐄𝐀𝐋𝐀 𝐂𝐀𝐑𝐄 𝐃𝐔𝐂𝐄 𝐋𝐀 𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓ĂȚ𝐈, 𝐈𝐏𝐎𝐓𝐄𝐂Ă Ș𝐈 𝐄𝐗𝐄𝐂𝐔𝐓𝐀𝐑𝐄

👉 Un MIT des întâlnit, cu 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐞𝐜𝐢𝐧ț𝐞 𝐬𝐞𝐫𝐢𝐨𝐚𝐬𝐞 ș𝐢 𝐩𝐞𝐧𝐚𝐥𝐢𝐭ăț𝐢 𝐫𝐞𝐚𝐥𝐞.

Lista lunară de plată NU este o colecție de sume „opționale”.

Cota de întreținere cuprinde 𝐭𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢𝐥𝐞 𝐞𝐱𝐢𝐬𝐭𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐥𝐚 𝐧𝐢𝐯𝐞𝐥𝐮𝐥 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢 î𝐧𝐭𝐫-𝐨 𝐥𝐮𝐧ă:

– consumuri (apă, energie, căldură),

– reparații,

– indemnizații,

– servicii,

– fonduri.

📌 𝐔𝐧 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐮 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥:

❌ Neplata NU înseamnă contestare.

Contestarea listei de plată trebuie făcută în 𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚 ș𝐢 𝐭𝐞𝐫𝐦𝐞𝐧𝐮𝐥 𝐩𝐫𝐞𝐯ă𝐳𝐮𝐭𝐞 𝐝𝐞 𝐥𝐞𝐠𝐞. Simplul refuz de plată nu produce niciun efect juridic favorabil proprietarului.

„𝐍𝐮 𝐩𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐜ă 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐧𝐞𝐦𝐮𝐥ț𝐮𝐦𝐢𝐭”

Mulți proprietari aleg să nu plătească întreținerea pentru că:

– nu sunt de acord cu o decizie,

– nu le place administratorul,

– sunt supărați pe președinte,

– consideră că o sumă e greșită.

⚠️ Problema este că:

Apa pe care ai consumat-o,

energia electrică folosită pentru lift și iluminatul scării,

căldura de care ai beneficiat,

paza, curățenia, iluminatul perimetral, stația de pompare (în rezidențiale)

➡️ 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐮𝐦𝐮𝐫𝐢 ș𝐢 𝐬𝐞𝐫𝐯𝐢𝐜𝐢𝐢 𝐝𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐀𝐈 𝐁𝐄𝐍𝐄𝐅𝐈𝐂𝐈𝐀𝐓.

Dacă fiecare proprietar ar „contesta” lista prin neplată,

👉 𝐛𝐥𝐨𝐜𝐮𝐫𝐢𝐥𝐞 𝐚𝐫 𝐝𝐞𝐯𝐞𝐧𝐢 𝐫𝐚𝐩𝐢𝐝 𝐧𝐢ș𝐭𝐞 𝐠𝐡𝐞𝐭𝐨𝐮𝐫𝐢 𝐟𝐮𝐧𝐜ț𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥𝐞.

𝐂𝐞 𝐬𝐞 î𝐧𝐭â𝐦𝐩𝐥ă 𝐜â𝐧𝐝 𝐧𝐮 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐢?

Ce nu achiți într-o lună:

➡️ apare luna următoare la restanță

➡️ poate genera penalități de până la 0,2%/zi, dacă Adunarea Generală a stabilit acest lucru.

📌 Penalitatea:

– se calculează pentru fiecare listă de plată,

– nu poate depăși suma principală restantă.

👉 Exemplu:

Restanță ianuarie 2026 = 200 lei

➡️ penalitatea maximă = tot 200 lei, nu mai mult.

„𝐏𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐜𝐞 𝐯𝐫𝐞𝐚𝐮 𝐝𝐢𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭ă”

În practică, foarte des întâlnim situația în care proprietarul:

– „dă jos” salariul președintelui,

– nu plătește administratorul,

– elimină din plată anumite servicii.

❗ Atenție:

Aceasta NU înseamnă că nu plătești un serviciu anume.

➡️ 𝐃𝐢𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧ț𝐚 𝐧𝐞𝐚𝐜𝐡𝐢𝐭𝐚𝐭ă 𝐝𝐞𝐯𝐢𝐧𝐞 𝐫𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧ță și produce penalități.

În instanță:

⚖️ niciun expert contabil nu va scrie că „nu s-a plătit indemnizația președintelui”.

Va consemna simplu:

– pentru ianuarie 2026: restanță X lei

– pentru februarie 2026: restanță X lei

– penalități aferente fiecărei luni.

𝐃𝐞 𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐮𝐭 (𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭!)

✅ a) Sumele din lista de plată sunt obligații legale de plată

✅ b) Proprietarul trebuie să răstoarne prezumția de legalitate

❌ c) Neplata NU este contestare

❌ d) Asociația nu își poate anula propria listă

⚖️ e) DOAR instanța poate elimina sau recalcula sume

🏛️ f) „Primăria” nu poate declara o sumă nelegală

📜 g) Adunarea Generală nu poate decide repartizări contrare legii

𝐂𝐨𝐧𝐬𝐞𝐜𝐢𝐧ț𝐞 𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐞 (𝐫𝐞𝐚𝐥𝐞, 𝐧𝐮 𝐭𝐞𝐨𝐫𝐞𝐭𝐢𝐜𝐞)

– penalități de întârziere

– notarea ipotecii legale la OCPI

– acțiune în instanță

– plata tuturor cheltuielilor: notificări, avocat, expertiză, executor

📌 Sunt cazuri în care:

👉 pentru o datorie de 1.000 lei,

👉 cheltuielile au ajuns la 6.000 lei.

În final, se poate ajunge la:

⚠️ poprire pe venit

⚠️ executare silită

⚠️ vânzarea apartamentului la licitație

𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐞

Proprietarul are căi legale clare:

✔️ verificare financiar-contabilă (art. 81 – Legea 196/2018)

✔️ contestarea listei (art. 28)

✔️ acțiune în instanță

❌ A nu plăti sau a plăti „după cum consider”

➡️ nu mai ține de drept, ci de o practică riscantă și depășită.

Decizia ICCJ nr. 1508/2015 este clară:

imputația plății este la aprecierea instanței, nu a proprietarului.”, a scris avocatul Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.