Obligație pentru românii cu casă sau teren. Cum se face cadastrul și intabularea. E necesar și pentru plata taxelor pe proprietate

Informații utile pentru proprietari. Ai o locuință în România (apartament sau casă la curte) sau un teren? Atunci trebuie să știi ce reprezintă exact cadastrul, cartea funciară și intabularea, în ce situații trebuie realizate aceste proceduri și cui trebuie să te adresezi.

Ce înseamnă cadastru, carte funciară și intabulare. Ghid pentru proprietarii de imobile

În România, orice proprietar de locuință, teren sau alt imobil care dorește să vândă, să doneze, să facă un schimb, să contracteze un credit garantat cu proprietatea sa sau să își protejeze juridic dreptul de proprietate trebuie să treacă prin două proceduri esențiale: cadastrul și intabularea.

Cele două etape sunt strâns legate între ele și duc la înscrierea oficială a imobilului în cartea funciară, documentul de identitate al oricărui bun imobiliar. Pentru mulți proprietari, termenii sunt confuzi și tehnici, însă procedurile sunt obligatorii și au o logică bine stabilită.

Haideți să vedem, pe înțelesul tuturor, ce înseamnă cadastru, cum funcționează cartea funciară, de ce este necesară intabularea și care sunt pașii concreți prin care trebuie să treacă un proprietar pentru a deține un imobil complet „în regulă”.

Ce este cadastrul și de ce este atât de important

Cadastrul reprezintă procesul prin care un imobil este identificat, măsurat, descris și înregistrat oficial în documentele cadastrale. Acest proces include măsurătorile din teren, stabilirea limitelor imobilului, întocmirea planurilor și introducerea tuturor datelor într-un sistem național de evidență. Cadastrul îndeplinește, conform legislației, trei funcții esențiale: una tehnică, alta economică și una juridică.

Funcția tehnică a cadastrului constă în înregistrarea sistematică a proprietăților în baza națională integrată. Asta înseamnă că fiecare imobil este măsurat exact, iar poziția limitelor sale este stabilită cu precizie față de vecinii din jur. Pe baza acestor măsurători se creează planurile cadastrale în care este reprezentat fiecare teren, fiecare clădire și fiecare subdiviziune a lor.

Funcția economică este la fel de importantă, deoarece datele tehnice colectate sunt folosite de autorități pentru a stabili valoarea impozabilă a imobilelor. Practic, cadastru ajută statul să determine mai corect nivelul taxelor pe proprietate, în funcție de suprafață, tipul imobilului și alte caracteristici.

Funcția juridică vine în completare și se referă la identificarea clară a proprietarilor sau posesorilor de imobile, în scopul înscrierii lor în cartea funciară. Această etapă asigură faptul că drepturile de proprietate devin opozabile tuturor și că nu există suprapuneri sau litigii între vecini, cel puțin din punct de vedere cadastral.

Lucrările de cadastru sunt realizate de firme specializate, prin ingineri cadastrali autorizați. Costurile totale ale unei lucrări de cadastru sunt formate din onorariul firmei care efectuează măsurătorile și întocmește documentația, dar și din taxele percepute de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).

Prețul final depinde de complexitatea lucrării, de specificul imobilului, de numărul și tipul de acte existente și de eventualele situații juridice speciale.

De ce avem nevoie de cadastru și intabulare

Procedura de cadastru urmată de intabulare are un rol extrem de clar: oferă statului, proprietarilor, notarilor, băncilor și altor instituții o imagine exactă asupra imobilelor existente în România. Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează identificarea tuturor imobilelor, măsurarea și reprezentarea lor pe planuri, înregistrarea proprietarilor și a posesorilor, furnizarea datelor necesare în sistemul fiscal și asigurarea publicității imobiliare.

Pe scurt, este modalitatea oficială prin care se recunoaște și se protejează dreptul de proprietate asupra unui imobil.

Cadastrul și intabularea sunt obligatorii în momentul în care se dorește vânzarea, donarea, schimbarea unei proprietăți sau constituirea unei ipoteci atunci când o persoană dorește un credit ipotecar.

De asemenea, ele sunt necesare pentru orice situație în care proprietarul vrea să demonstreze fără dubiu dreptul său asupra imobilului.

Cum se desfășoară lucrările de cadastru și ce trebuie să facă proprietarul

Procesul cadastral se desfășoară în mai multe etape. Proprietarul trebuie, mai întâi, să pregătească toate actele necesare lucrării: actele de proprietate, certificatul fiscal, eventuale acte notariale și orice document care poate ajuta la clarificarea situației juridice a imobilului.

Firmei de cadastru i se pun la dispoziție aceste acte pentru a verifica dacă documentația este completă și dacă există neconcordanțe.

Firma de cadastru realizează apoi o documentație complexă, împărțită în două părți: una tehnică și una juridică. Partea tehnică include planurile cadastrale, schițele, măsurătorile și memoriul tehnic. Partea juridică include actele de proprietate, declarațiile notariale, certificatul fiscal și alte documente justificative.

Documentația finalizată se depune la Oficiul de Cadastru, unde primește un număr cadastral, după o verificare tehnică realizată de un inspector. În continuare, dosarul este înaintat către Biroul de Carte Funciară, unde se face verificarea juridică și unde imobilul este înscris în cartea funciară.

După finalizarea tuturor verificărilor și aprobarea documentației, actele sunt restituite proprietarului. Astfel, imobilul devine înregistrat oficial.

Există situații în care se poate face cadastru fără intabulare, dar doar atunci când vorbim despre operațiuni parțiale, numite în limbaj tehnic „operațiuni cadastrale pe flux întrerupt”. Acestea includ dezmembrarea imobilelor, alipirea mai multor parcele sau apartamentarea.

În schimb, pentru prima înscriere a unui imobil, pentru modificarea datelor cadastrale, înscrierea unei construcții noi sau radierea unei construcții vechi, cadastrul trebuie obligatoriu urmat de intabulare.

Ce este cartea funciară și de ce este comparată cu buletinul unui imobil

Cartea funciară este documentul oficial în care sunt trecute toate informațiile despre un imobil și drepturile care există asupra lui. Conține descrierea imobilului, date despre proprietari, drepturile reale imobiliare, eventualele sarcini, ipoteci și alte mențiuni juridice care au legătură cu proprietatea. Practic, cartea funciară joacă același rol pentru o proprietate pe care îl are buletinul pentru o persoană.

Prin cadastru și cartea funciară, România are un sistem unic, obligatoriu și național de evidență tehnică și juridică a tuturor imobilelor. Legea definește imobilul ca fiind terenul, cu sau fără construcții, aparținând unuia sau mai multor proprietari, identificat printr-un număr cadastral unic.

Cartea funciară este un document public, ceea ce înseamnă că orice persoană o poate consulta fără a fi obligată să justifice un interes direct. Este gestionată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este structurată în trei părți. Prima parte cuprinde descrierea imobilului, a doua include înscrierile privind dreptul de proprietate, iar a treia reține drepturile reale de garanție și sarcinile precum ipotecile sau servituțile.

În cartea funciară pot fi înscrise trei tipuri de mențiuni: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Toate drepturile reale, precum dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de administrare, concesiunea, servituțile și alte drepturi reale se înscriu obligatoriu în cartea funciară pentru a fi recunoscute oficial.

Cum se realizează intabularea și ce înseamnă această procedură

Intabularea reprezintă înscrierea definitivă a unui drept real în cartea funciară. Prin aceasta se constituie, se modifică sau se stinge un drept asupra imobilului. Procedura diferă în funcție de situație.

Prima intabulare se face pentru imobilele care nu au fost niciodată înregistrate în cartea funciară. În acest caz, proprietarul trebuie să apeleze la un expert autorizat care să realizeze documentația cadastrală. Abia după finalizarea cadastrului se poate solicita înscrierea imobilului în cartea funciară.

Intabularea după o tranzacție imobiliară se realizează obligatoriu prin intermediul notarului. Nicio vânzare, donație sau schimb nu poate fi autentificată la notariat fără ca imobilul să fie deja intabulat.

După semnarea actului, notarul este obligat să trimită cererea de înscriere în cel mult o zi la OCPI. În cazul unei vânzări, intabularea se face pe numele noului proprietar.

Situațiile în care OCPI poate respinge intabularea

Sunt mai multe situații în care OCPI poate decide să respingă cererea de intabulare. În primul rând, dacă proprietarul depune o cerere de atribuire a numărului cadastral pentru un imobil care avea deja un astfel de număr, din necunoaștere.

În altă situație, cererea poate fi respinsă dacă actele depuse nu sunt corecte, sunt incomplete sau nu pot dovedi dreptul de proprietate. De asemenea, în cazul terenurilor, dacă există suprapuneri cu proprietățile vecinilor, registratorul poate decide respingerea până la clarificarea situației.

În cazul unei respingeri, proprietarul are dreptul să depună o cerere de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii. Cererea este analizată de registratorul-șef, care poate decide fie admiterea, fie menținerea soluției inițiale.

Dacă soluția nu este favorabilă, proprietarul poate depune o plângere la judecătoria în raza căreia se află imobilul. Instanța va cere documentele direct de la OCPI și va dispune analizarea cazului.