Lege pentru proprietarii de locuințe din blocuri noi. Dezvoltatorul e obligat să suporte toate reparațiile. Se transmite notificare scrisă

Proprietarii din blocurile noi se confruntă frecvent cu probleme apărute la acoperiș, precum infiltrații sau defecțiuni ale hidroizolației. Legea prevede că astfel de lucrări trebuie reparate în garanție de către dezvoltator, dacă sunt considerate vicii ascunse ale construcției.

Infiltrații, zone neetanșate sau degradarea hidroizolației- problemele cu care se confruntă proprietarii

Infiltrațiile, zonele neetanșate și degradarea hidroizolației se numără printre cele mai frecvente probleme apărute la acoperișul imobilelor noi. Legislația în vigoare stabilește însă obligații clare pentru dezvoltatori, care trebuie să intervină gratuit dacă defecțiunile provin din execuția lucrării.
Blocurile noi pot ascunde, la scurt timp după mutarea locatarilor, probleme care nu au fost vizibile la momentul recepției imobilului.

Una dintre cele mai sensibile zone este acoperișul, unde mici greșeli de proiectare, montaj defectuos sau materiale neconforme pot duce rapid la infiltrații, pete de umezeală, deteriorarea izolației sau chiar afectarea finisajelor din apartamentele ultimelor etaje.

Toate aceste situații sunt încadrate de legislație ca vicii ascunse, iar dezvoltatorul și constructorul sunt obligați să intervină pentru remedierea lor în perioada de garanție.

Ce prevede legea în cazul defecțiunilor la acoperiș

Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, lucrările efectuate la acoperiș intră în categoria elementelor de construcție acoperite de garanție legală. Durata garanției variază în funcție de gravitatea defecțiunii. În cazul problemelor obișnuite de hidroizolație sau izolare termică, garanția minimă este de trei ani, însă multe proiecte includ în contract garanții extinse pentru acoperiș, ajungând la cinci ani. Dacă problema identificată riscă să afecteze structura de rezistență sau siguranța imobilului, răspunderea dezvoltatorului poate ajunge la zece ani, iar în situații extreme – atunci când este vorba despre erori majore de proiectare sau execuție – termenul de răspundere nu are limită.

Legea stabilește și faptul că dezvoltatorul este obligat să repare defecțiunile indiferent dacă blocul a fost deja predat asociației de proprietari, atât timp cât problema a apărut în perioada de garanție și nu este rezultatul unei intervenții ulterioare făcute de locatari.

Cum trebuie procedat pentru ca reparația să fie acoperită de garanție

Primul pas este transmiterea unei notificări scrise către dezvoltator sau către firma de construcții, în care se descrie situația constatată și se solicită constatarea tehnică. În majoritatea cazurilor, administratorul blocului întocmește un proces-verbal care confirmă existența problemei și îl atașează notificării oficiale.

După primirea sesizării, dezvoltatorul este obligat să trimită un specialist în teren pentru a evalua situația. Constatarea se face printr-un proces-verbal tehnic în care sunt indicate cauzele posibile, gradul de afectare și soluția de remediere. Această etapă este esențială, deoarece stabilește dacă problema intră sau nu în garanția legală.

Termenul de intervenție diferă în funcție de amploarea defecțiunii. Infiltrațiile sau zonele unde apa poate pătrunde rapid în apartamente trebuie reparate de urgență, pentru a preveni degradarea finisajelor. În alte situații, reparațiile pot fi programate într-un termen rezonabil stabilit de comun acord cu proprietarii.

Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul refuză intervenția sau tergiversează lucrările

Există cazuri în care dezvoltatorii nu răspund solicitărilor sau contestă faptul că problema provine din execuție. În astfel de situații, proprietarii au mai multe căi legale.

Prima opțiune este sesizarea Inspectoratului de Stat în Construcții, instituția care verifică modul în care au fost realizate lucrările și poate obliga constructorul să remedieze defecțiunile. ISC poate dispune măsuri obligatorii și poate aplica sancțiuni pentru neconformități.

O altă soluție este solicitarea unei expertize tehnice independente. Expertul stabilește natura problemei, cauzele care au generat-o și responsabilitatea pentru apariția ei. Raportul de expertiză are valoare juridică și este util în eventualele acțiuni în instanță.

Dacă dezvoltatorul refuză și după aceste demersuri, proprietarii se pot adresa instanței pentru a obliga constructorul să efectueze reparațiile în garanție. În plus, pot solicita despăgubiri pentru daunele provocate în apartamente – de la tencuială și zugrăveală până la mobilier afectat.

Cine suportă costurile reparațiilor

Dacă defecțiunea este încadrată ca viciu de execuție sau de proiectare, toate costurile aferente reparațiilor sunt suportate integral de dezvoltator. Acesta trebuie să asigure materiale conforme, manoperă, refacerea hidroizolației și orice alte lucrări necesare pentru a readuce acoperișul la starea inițială. Proprietarii nu pot fi obligați să plătească din fondul de reparații al blocului atunci când problema este acoperită de garanție.

Se recomandă proprietarilor să documenteze fiecare etapă: fotografii, înregistrări, procese-verbale, notificări trimise și răspunsurile primite. O comunicare clară și oficială cu dezvoltatorul ajută la rezolvarea mai rapidă a situației și limitează riscul de dispute.

În cazul în care lucrările sunt realizate în garanție, dezvoltatorul este obligat să readucă acoperișul la parametrii prevăzuți în proiect și să remedieze eventualele pagube provocate în interiorul apartamentelor.