Interdicție la bloc. Regulile pe care proprietarii trebuie să le respecte. Se cere acord de la vecini. Asociația poate apela la instanță

Spațiile comune din bloc sunt folosite zilnic de toți locatarii, dar tocmai acest lucru le transformă frecvent în surse de conflict. Problemele apar atunci când un proprietar ocupă aceste zone fără acordul celorlalți. Legea stabilește ce este permis și ce demersuri pot fi făcute pentru a corecta astfel de situații.

Spațiile comune sunt proprietate indiviză și nu pot fi folosite exclusiv fără acordul tuturor proprietarilor

Conflictele pot fi prevenite prin reguli clare și cunoscute de toți locatarii. Regulamentul de condominiu trebuie comunicat și respectat, iar orice intenție de folosire temporară a unui spațiu comun trebuie discutată și aprobată oficial.

Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari definește spațiile comune ca părți ale condominiului aflate în coproprietate. În această categorie intră casa scării, holurile, subsolul, uscătoria, liftul, acoperișul și terenul aferent blocului. Aceste spații nu aparțin unui singur proprietar, ci tuturor locatarilor, proporțional cu cota-parte indiviză.

Administrarea lor revine asociației de proprietari, care are obligația să asigure folosirea normală și egală. Orice utilizare exclusivă sau modificare a unui spațiu comun este posibilă doar pe baza unei hotărâri a adunării generale, adoptată în condițiile legii.

„Schimbarea destinației proprietății comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

a) numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari;

b) numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiții normale a condominiului de către toți proprietarii;

c) în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

d) după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor și autorizațiilor necesare prevăzute de legislația în vigoare, emise în condițiile legii de instituțiile/autoritățile abilitate în acest sens”, arată Articolul 36 din Legea nr. 196/2018.

Ocuparea abuzivă apare atunci când un proprietar îngrădește accesul sau schimbă destinația spațiului comun

Ocuparea abuzivă se referă la situațiile în care un proprietar sau chiriaș folosește un spațiu comun ca și cum ar fi proprietate personală. Exemplele sunt frecvente. Închiderea unei părți din hol cu ușă, depozitarea permanentă a obiectelor pe casa scării sau blocarea accesului la subsol sunt cazuri întâlnite des.

Legea interzice schimbarea destinației spațiilor comune fără acordul proprietarilor. De asemenea, nu este permisă limitarea accesului celorlalți locatari sau afectarea siguranței clădirii, inclusiv a căilor de evacuare.

„Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii”, potrivit Articolului 38 din aceeași lege.

Asociația de proprietari este primul actor care trebuie să intervină într-o astfel de situație. Administratorul și președintele au obligația să constate problema și să o aducă în discuția comitetului executiv sau a adunării generale.

Regulamentul de condominiu poate conține reguli clare privind folosirea spațiilor comune. Adunarea generală poate decide solicitarea eliberării spațiului ocupat și readucerea acestuia la starea inițială, decizia fiind consemnată într-un proces-verbal oficial.

Dacă problema nu se rezolvă pe cale amiabilă, instanța poate obliga proprietarul să elibereze spațiul comun și să readucă zona la forma inițială

Un pas important în gestionarea situației este transmiterea unei notificări scrise către persoana care ocupă spațiul comun. Aceasta poate fi trimisă de asociație sau de un grup de proprietari.

Notificarea trebuie să menționeze clar ce spațiu este ocupat, ce prevederi legale sunt încălcate și termenul în care se solicită eliberarea zonei. În multe cazuri, această etapă este suficientă pentru rezolvarea problemei.

Atunci când notificările și deciziile asociației nu sunt respectate, legea permite apelarea la instanța de judecată. Asociația de proprietari are calitate procesuală și poate formula o acțiune civilă împotriva proprietarului care ocupă abuziv spațiul comun. Cererea vizează, de regulă, eliberarea spațiului și readucerea acestuia la starea inițială.

Instanța analizează documentele asociației, procesul-verbal al adunării generale, regulamentul de condominiu și situația de fapt. Se are în vedere caracterul de coproprietate al spațiului și faptul că acesta nu poate fi folosit exclusiv fără acordul celorlalți proprietari. În astfel de cauze, instanța nu analizează doar disconfortul creat, ci dreptul de proprietate comună încălcat.

Ocuparea spațiilor comune poate avea și consecințe contravenționale

În practică, sunt avute în vedere și modificările fizice aduse spațiului. Montarea unei uși, zidirea unei zone sau blocarea accesului sunt elemente care cântăresc în decizia judecătorului. Dacă se constată schimbarea destinației sau restrângerea accesului, instanța poate dispune demontarea lucrărilor și suportarea costurilor de către proprietarul în culpă.

Hotărârea judecătorească este executorie, iar în cazul nerespectării acesteia se poate ajunge la executare silită. Executorul judecătoresc poate dispune eliberarea forțată a spațiului comun și restabilirea situației anterioare. Cheltuielile de judecată și costurile executării pot fi puse în sarcina celui care a ocupat abuziv spațiul.

În anumite situații, ocuparea spațiilor comune poate avea și consecințe contravenționale, mai ales dacă afectează siguranța clădirii sau căile de acces. Autoritățile locale pot aplica sancțiuni atunci când sunt încălcate normele privind utilizarea părților comune ale imobilelor.