Lege la bloc mai puțin știută. Locatarii nu pot obliga asociația de proprietari. Comitetul nu e obligat legal să le răspundă

Avocatul Gelu Pușcaș avertizează că proprietarii nu se pot baza pe „ceilalți” atunci când apar conflicte în asociațiile de proprietari. Comitetul executiv, cenzorul sau primăria au atribuții limitate și nu pot impune soluții decisive. Potrivit specialistului, cele mai multe nemulțumiri reale pot fi rezolvate doar de instanța de judecată, singura autoritate cu putere efectivă de a anula acte sau sancționa derapaje.

De ce nu pot proprietarii să se bazeze pe „ceilalți” în conflictele din asociațiile de proprietari

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, atrage atenția asupra unei confuzii frecvente întâlnite în rândul proprietarilor de apartamente: așteptarea ca problemele din asociație să fie rezolvate de „ceilalți”, fie că este vorba despre comitetul executiv, cenzor sau primărie. Într-o postare publicată pe pagina sa de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, juristul explică limitele reale ale acestor entități, conform Legii nr. 196/2018.

Potrivit avocatului, tot mai mulți proprietari se plâng că nu știu cui să se adreseze atunci când au conflicte cu președintele asociației, cu administratorul sau când li se refuză accesul la documente. În cele mai multe cazuri, aceștia speră că alte persoane sau instituții vor interveni și vor rezolva situația în locul lor. În realitate, spune Gelu Pușcaș, această abordare duce adesea la blocaje și frustrări.

Din punct de vedere legal, „ceilalți” la care fac referire proprietarii sunt comitetul executiv, cenzorul și autoritatea publică locală, prin serviciile specializate ale primăriei.

Sesizarea acestora reprezintă o procedură extrajudiciară sau administrativă, premergătoare instanței, însă nu este o condiție obligatorie pentru a ajunge în fața judecătorului.

Mulți proprietari se opresc însă la acest nivel, trimițând adrese către asociație sau sesizări către primărie și așteptând rezultate care, de cele mai multe ori, nu pot apărea.

Ce NU sunt obligați să facă comitetul executiv și cenzorul

Avocatul subliniază că legea nu impune comitetului executiv să ofere răspunsuri juridice fundamentate sau soluții care să mulțumească proprietarul nemulțumit. Comitetul poate chiar să nu răspundă deloc, cu anumite consecințe, și nu este obligat să reia aceeași discuție de mai multe ori.

De asemenea, acesta nu poate anula hotărâri ale adunării generale și nici nu este logic să infirme decizii pe care tot el le-a avizat anterior. În anumite situații, comitetul poate apela la servicii juridice, iar costurile pot fi suportate de toți proprietarii sau, în cazuri specifice, doar de cel care a formulat sesizarea.

În ceea ce privește cenzorul, Gelu Pușcaș explică faptul că acesta nu are putere de decizie. Cenzorul nu poate anula liste de plată, nu poate modifica repartizări, nu poate elimina sume și nu poate invalida hotărâri ale adunării generale. Rolul său se limitează la a semnala, nota și notifica eventuale probleme.

Primăria, prin autoritatea publică locală, poate verifica acte, emite recomandări, stabili măsuri și aplica amenzi contravenționale, însă nu poate anula documente, impune soluții sau obliga asociația să acționeze într-un anumit fel.

Aproape toate nemulțumirile reale ale proprietarilor pot fi rezolvate doar de instanță

În concluzie, avocatul Gelu Pușcaș arată că singura instituție care poate rezolva cu adevărat conflictele majore dintr-o asociație de proprietari este instanța de judecată.

Anularea actelor, sancționarea abaterilor sau obligarea asociației la acțiune ori inacțiune pot fi dispuse doar de judecători.

Deși acest demers presupune timp, costuri și efort, el rămâne, în opinia specialistului, singura cale eficientă, mai ales în condițiile în care ceilalți proprietari sunt adesea dezinteresați sau minimalizează problema.

Postarea integrală a avocatului Gelu Pușcaș

„❌ 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐍𝐔 𝐓𝐄 𝐏𝐎Ț𝐈 𝐁𝐀𝐙𝐀 𝐏𝐄 „𝐂𝐄𝐈𝐋𝐀𝐋Ț𝐈” Î𝐍 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈

Tot mai des văd postări și mesaje de genul:

👉 „Cui mă adresez împotriva președintelui?”

👉 „Cum îl reclam pe administrator?”

👉 „Nu mi se permite accesul la acte. Unde fac reclamație?”

De cele mai multe ori, proprietarii speră că „𝐚𝐥ț𝐢𝐢” 𝐯𝐨𝐫 𝐫𝐞𝐳𝐨𝐥𝐯𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐚.

Hai să vedem 𝐜𝐢𝐧𝐞 𝐬𝐮𝐧𝐭, 𝐝𝐞 𝐟𝐚𝐩𝐭, 𝐚𝐜𝐞ș𝐭𝐢 „𝐚𝐥ț𝐢𝐢” – ș𝐢 𝐜𝐞 𝐏𝐎𝐓 (𝐬𝐚𝐮 𝐍𝐔 𝐏𝐎𝐓) 𝐟𝐚𝐜𝐞, potrivit Legii nr. 196/2018.

🔍 𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐬𝐮𝐧𝐭 „𝐚𝐥ț𝐢𝐢”, 𝐝𝐢𝐧 𝐩𝐮𝐧𝐜𝐭 𝐝𝐞 𝐯𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥?

– Comitetul executiv

– Cenzorul

– Autoritatea publică locală (serviciul specializat al primăriei)

Sesizarea lor face parte dintr-o 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐝𝐮𝐫ă 𝐞𝐱𝐭𝐫𝐚𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐫ă / 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐢𝐯ă, premergătoare instanței (fără a fi un fine de neprimire).

Și… cam aici se opresc mulți proprietari.

👉 O adresă la asociație.

👉 O sesizare la primărie.

👉 Așteptări mari.

⚠️ 𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐬𝐞 𝐬𝐩𝐮𝐧𝐞 (𝐝𝐚𝐫 𝐞 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥 𝐬ă ș𝐭𝐢ț𝐢):

❌𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚𝐭 𝐬ă 𝐟𝐚𝐜ă 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭𝐮𝐥 𝐞𝐱𝐞𝐜𝐮𝐭𝐢𝐯

– nu trebuie să emită un răspuns juridic fundamentat;

– nu trebuie să dea un răspuns „care să vă mulțumească”;

– poate să nu răspundă deloc (cu anumite consecințe);

– nu este obligat să răspundă de mai multe ori la aceeași nemulțumire;

– este ilogic să infirme un răspuns pe care tot el l-a avizat anterior;

– poate contracta servicii juridice, iar costurile se repartizează proprietarilor;

– în anumite situații, costurile pot fi puse exclusiv în sarcina proprietarului petent;

– nu poate anula sau ignora o hotărâre a adunării generale.

❌ 𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐜𝐞𝐧𝐳𝐨𝐫𝐮𝐥

– nu emite decizii și nu votează în comitet;

– nu constată nelegalități „cu putere de anulare”;

– nu anulează liste de plată;

– nu modifică repartizări;

– nu elimină sume din liste;

– nu dă „avize de legalitate”;

– nu decide lucrări, penalități sau fonduri;

– nu invalidează hotărâri ale adunării generale.

👉 Poate doar 𝐬𝐞𝐦𝐧𝐚𝐥𝐚, 𝐧𝐨𝐭𝐚, 𝐧𝐨𝐭𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚. Atât.

🏛️𝐃𝐚𝐫 𝐩𝐫𝐢𝐦ă𝐫𝐢𝐚?

Autoritatea publică locală poate:

– verifica acte (nu contabilitatea);

– emite recomandări;

– stabili măsuri;

– aplica amenzi contravenționale;

– cere lămuriri președintelui.

❗ NU poate:

– anula acte;

– impune soluții;

– obliga asociația să facă sau să nu facă ceva.

⚖️ 𝐀𝐭𝐮𝐧𝐜𝐢… 𝐜𝐢𝐧𝐞 𝐏𝐎𝐀𝐓𝐄 𝐜𝐮 𝐚𝐝𝐞𝐯ă𝐫𝐚𝐭?

👉 𝐈𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐚 𝐝𝐞 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜𝐚𝐭ă.

În realitate, aproape toate nemulțumirile reale ale proprietarilor pot fi rezolvate doar de instanță:

– anulare acte;

– sancționare derapaje;

– obligarea asociației la acțiune sau inacțiune.

Da, presupune timp, nervi și bani.

Dar este singura cale eficientă.

❗ De multe ori, proprietarul nemulțumit nu se poate baza nici pe ceilalți proprietari:

sunt dezinteresați

sau consideră că „se face prea mare caz”.

👉 Și atunci rămâne valabil ce au decis „ceilalți”.”, a scris Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, pe pagina sa de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.