Impozitarea apartamentelor se schimbă din temelii. Locuințele cumpărate pe firmă, vizate de o reclasificare fiscală cu efecte semnificative
Apartamentele achiziționate de-a lungul ultimilor ani de firme, în special cele cumpărate ca investiții și plasate ulterior pe piața închirierilor, urmează să fie supuse unui regim de impozitare mult mai sever. Executivul intenționează să modifice clasificarea fiscală a acestor proprietăți, ceea ce va conduce la majorări substanțiale ale impozitului anual, care în unele cazuri pot ajunge până la 750%.
Schimbarea are potențialul de a influența direct oferta de locuințe disponibile spre închiriere. Proprietarii persoane juridice se pot confrunta fie cu necesitatea de a retrage unele apartamente din piață, fie cu decizia de a transfera costurile suplimentare către chiriași, prin ajustarea chiriilor.
Potrivit propunerilor guvernamentale, de la începutul anului viitor, apartamentele deținute de firme nu vor mai beneficia de tratamentul fiscal aplicat clădirilor rezidențiale. Reclasificarea lor ca imobile nerezidențiale va atrage automat cote de impozitare mult mai ridicate, stabilite de autoritățile locale în limitele prevăzute de Codul Fiscal.
În București, de exemplu, această modificare înseamnă trecerea de la o cotă de impozitare de aproximativ 0,2% din valoarea impozabilă la una de până la 1,5% pe an. Diferența procentuală se traduce, în funcție de valoarea proprietății, în creșteri de câteva mii de lei anual pentru fiecare apartament.
Modificările din Codul Fiscal privind impozitarea apartamentelor, schimbă regulile pentru persoanele juridice
La baza acestor majorări se află o schimbare legislativă punctuală, dar cu efecte ample. Guvernul a propus abrogarea alineatelor (1) și (4) ale articolului 460 din Codul Fiscal. Aceste prevederi permiteau până acum ca apartamentele aflate în proprietatea firmelor, dar utilizate ca locuințe, să fie impozitate similar clădirilor rezidențiale.
În baza acestor alineate, persoanele juridice plăteau impozite reduse, cuprinse între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă a imobilului. Eliminarea lor schimbă complet tratamentul fiscal, deoarece, în lipsa unei excepții explicite, apartamentele deținute de firme sunt încadrate automat la categoria clădirilor nerezidențiale.
Această reîncadrare mută impozitarea într-o zonă mult mai costisitoare, unde cotele ajung până la 1,5% din valoarea impozabilă, în funcție de deciziile autorităților locale. Diferența dintre cele două regimuri fiscale explică de ce majorările pot ajunge la câteva sute de procente.
Impactul final diferă de la un oraș la altul și depinde de valoarea de achiziție a apartamentului, dar direcția este aceeași: o creștere abruptă a sarcinii fiscale pentru firmele care dețin locuințe.
Exemple de calcul care arată dimensiunea majorărilor de impozit
Pentru a înțelege mai clar efectele acestor schimbări, pot fi analizate câteva scenarii concrete. În cazul unui apartament cumpărat pe firmă în București, cu o valoare impozabilă de 100.000 de euro, impozitul anual calculat la cota actuală de 0,2% este de aproximativ 1.000 de lei.
Odată cu reclasificarea ca imobil nerezidențial și aplicarea unei cote de 1,5%, impozitul anual ajunge la 7.500 de lei. Diferența este de 6.500 de lei pe an, ceea ce echivalează cu o majorare de aproximativ 650%.
Pentru un apartament cu o valoare mai ridicată, de exemplu 150.000 de euro, impactul este și mai evident. Impozitul anual crește de la 1.500 de lei la 11.250 de lei, ceea ce înseamnă un cost suplimentar de 9.750 de lei în fiecare an.
Dacă o firmă deține un portofoliu de trei astfel de apartamente, suma totală plătită către bugetul local doar din impozitul pe clădiri poate crește de la 4.500 de lei pe an la 33.750 de lei. Creșterea anuală depășește 29.000 de lei, fără a lua în calcul alte taxe sau cheltuieli asociate proprietății.
Diferențe clare între impozitarea firmelor și cea a persoanelor fizice
În cazul persoanelor fizice, situația este diferită și mult mai puțin împovărătoare. Locuințele rezidențiale deținute de persoane fizice rămân impozitate la cote reduse, iar eventualele majorări anunțate prin Codul Fiscal sau prin hotărâri ale consiliilor locale au un impact limitat în valori absolute.
Chiar și acolo unde creșterile procentuale ajung la 70%, sumele suplimentare plătite anual sunt de ordinul sutelor de lei, nu al miilor. De exemplu, un apartament cu o valoare de 100.000 de euro, deținut de o persoană fizică și impozitat la o cotă de 0,1%, generează un impozit anual de aproximativ 500 de lei.
O majorare de 70% ar duce acest impozit spre 850 de lei pe an, o diferență semnificativ mai mică față de creșterile suportate de persoanele juridice. Această discrepanță accentuează diferența de tratament fiscal dintre cele două categorii de proprietari.
România, o piață rezidențială stabilă, dar cu presiuni tot mai mari asupra costurilor
Datele recente arată că România rămâne una dintre cele mai stabile piețe rezidențiale din Europa. Potrivit analizei RE/MAX European Housing Trend Report 2025, citată de Agerpres, 83% dintre locuințe sunt ocupate de proprietari, cel mai ridicat nivel de pe continent.
Nivelul de satisfacție în rândul românilor este, de asemenea, peste media europeană. Aproximativ 81% dintre respondenți declară că sunt mulțumiți de locuințele lor, comparativ cu o medie europeană de 77%. Această stabilitate este dublată de o mobilitate redusă, doar 14% dintre români intenționând să se mute în următoarele 12 luni, sub media europeană de 17%.
Pe de altă parte, analiza evidențiază și presiunea tot mai mare a cheltuielilor legate de locuire. Doar 40% dintre gospodării se declară confortabile cu nivelul actual al costurilor, un procent inferior mediei europene de 45%. În plus, 18% dintre români au apelat la credite pentru a-și acoperi cheltuielile de locuire, peste media continentală de 13%.
Chiar și în acest context, nemulțumirea generală rămâne relativ scăzută. Doar 19% dintre români spun că sunt nemulțumiți de situația lor locativă, principalele motive invocate fiind lipsa spațiului disponibil, menționată de 36% dintre respondenți, și facilitățile învechite, indicate de 28% dintre aceștia.
