Lista de întreținere produce efecte juridice de la data afișării
În practică, primul conflict apare atunci când proprietarul vede o sumă sau o repartizare cu care nu este de acord. Lista de întreținere nu este doar o informare lunară, ci documentul care declanșează obligații legale pentru ambele părți.
Din momentul afișării, se nasc termene de plată, termene de contestare și, ulterior, posibilitatea aplicării penalităților sau a acționării în instanță.
Termenul legal de plată este de maximum 30 de zile de la afișare
Lista de întreținere trebuie să cuprindă data afișării și data scadentă. De la data afișării începe să curgă termenul de plată, potrivit avocatului Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii legate de administrarea proprietăților.
Art. 77 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 prevede expres că termenul de plată a cotelor de contribuție este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării. Termenul poate fi mai mic, dar nu poate depăși această limită.
Penalitățile pot fi calculate doar după alte 30 de zile
Penalitățile nu se aplică automat la expirarea termenului de plată. Asociația poate calcula penalități abia după trecerea a 30 de zile de la scadență.
Art. 77 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 stabilește că penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi de întârziere și nu pot fi mai mari decât debitul principal. Orice depășire a acestor limite este nelegală.
Acționarea în instanță este permisă doar după 60 de zile de la scadență
Asociația nu poate chema imediat proprietarul în judecată. Legea impune un termen minim înainte de introducerea acțiunii, punctează avocatul.
Art. 78 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 prevede că acțiunea în instanță poate fi formulată doar după 60 de zile de la scadență, ceea ce înseamnă, în practică, aproximativ 90 de zile de la afișarea listei.
Proprietarul are dreptul să conteste lista în termen de 10 zile
Proprietarul nu este obligat să accepte necondiționat lista afișată. El are dreptul să solicite explicații și să conteste în scris modul de calcul.
Art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018 obligă președintele asociației să răspundă în scris în termen de 10 zile de la solicitare, spune Gelu Pușcaș.
Proprietarul are dreptul de acces la documente justificative
Dacă președintele refuză să ofere documentele justificative, proprietarul se poate adresa altor structuri interne sau autorității locale.
Art. 28 alin. (4) din Legea nr. 196/2018 reglementează explicit dreptul proprietarului de a solicita verificarea documentelor prin comitetul executiv, cenzor sau compartimentele specializate ale autorității publice locale.
Dreptul asociației de a recupera sumele restante se prescrie în 3 ani
Dacă asociația rămâne în pasivitate, dreptul de a cere sumele restante se prescrie. Termenul general de prescripție este de trei ani și curge de la data scadenței înscrise în lista de plată, a mai explicat avocatul Gelu Pușcaș.
Iată mai jos postarea completă de pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”:
„𝐋𝐈𝐒𝐓𝐀 𝐃𝐄 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄: 𝐓𝐄𝐑𝐌𝐄𝐍𝐄𝐋𝐄 Ș𝐈 𝐃𝐑𝐄𝐏𝐓𝐔𝐑𝐈𝐋𝐄 𝐏𝐑𝐄𝐕Ă𝐙𝐔𝐓𝐄 𝐃𝐄 𝐋𝐄𝐆𝐄
𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐩𝐨𝐫𝐧𝐞𝐬𝐜 𝐜𝐞𝐥𝐞 𝐦𝐚𝐢 𝐦𝐮𝐥𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐥𝐢𝐜𝐭𝐞 𝐝𝐢𝐧𝐭𝐫𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 ș𝐢 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢?
👉 𝐑ă𝐬𝐩𝐮𝐧𝐬 𝐬𝐜𝐮𝐫𝐭: din 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞.
În practică, cele mai multe dispute apar în momentul în care proprietarul vede, la avizier, o sumă sau o repartizare cu care nu este de acord. De cele mai multe ori, acesta este și primul contact real al proprietarului cu modul în care asociația administrează cheltuielile.
Puțini știu însă că lista de întreținere nu este doar un document informativ, ci un act cu efecte juridice importante, care declanșează termene legale clare – atât pentru proprietar, cât și pentru asociație.
📅 𝐂𝐞 𝐭𝐞𝐫𝐦𝐞𝐧𝐞 𝐩𝐨𝐫𝐧𝐞𝐬𝐜 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?
🔹𝐓𝐞𝐫𝐦𝐞𝐧𝐮𝐥 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă – 𝟑𝟎 𝐝𝐞 𝐳𝐢𝐥𝐞
Lista de întreținere trebuie să cuprindă data afișării și data scadentă.
📌 De la data afișării curge termenul legal de 30 de zile în care proprietarul trebuie să achite sumele datorate. Termenul este de maximum 30 de zile, de unde rezultă că poate fi și un termen mai mic de 30 de zile.
➡️ Art. 77 alin. (2) din Legea nr. 196/2018:
„Termenul de plată a cotelor de contribuție […] este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.”
🔹 𝐏𝐞𝐧𝐚𝐥𝐢𝐭ăț𝐢𝐥𝐞 – 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐝𝐮𝐩ă 𝐚𝐥𝐭𝐞 𝟑𝟎 𝐝𝐞 𝐳𝐢𝐥𝐞
Penalitățile nu se aplică automat la expirarea termenului de plată.
📌 Asociația poate calcula penalități abia după 30 de zile de la scadență, iar acestea sunt limitate prin lege.
➡️ Art. 77 alin. (1) din Legea nr. 196/2018:
Penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi și nu pot fi mai mari decât debitul principal.
🔹 𝐀𝐜ț𝐢𝐨𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 î𝐧 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ță – 𝐧𝐮 𝐦𝐚𝐢 𝐝𝐞𝐯𝐫𝐞𝐦𝐞 𝐝𝐞 𝟔𝟎 𝐝𝐞 𝐳𝐢𝐥𝐞
Asociația nu poate chema imediat proprietarul în judecată.
📌 Acțiunea este permisă doar după 60 de zile de la scadență (respectiv 90 de zile de la afișarea listei).
➡️ Art. 78 alin. (2) din Legea nr. 196/2018
🔹 𝐃𝐫𝐞𝐩𝐭𝐮𝐥 𝐝𝐞 𝐚 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐞𝐬𝐭𝐚 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 – 𝟏𝟎 𝐳𝐢𝐥𝐞
Proprietarul nu este obligat să accepte orbește lista afișată.
📌 Are 10 zile de la afișare pentru a cere explicații și pentru a contesta în scris modul de calcul.
➡️ Art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018:
Președintele asociației este obligat să răspundă în scris, în termen de 10 zile.
🔹𝐏𝐫𝐞𝐬𝐜𝐫𝐢𝐩ț𝐢𝐚 – 𝟑 𝐚𝐧𝐢
Dacă asociația rămâne în pasivitate, dreptul de a cere sumele restante se prescrie.
📌 Termenul general de prescripție de 3 ani curge de la data scadenței menționată în lista de plată.
🧾 𝐂𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥, 𝐜𝐨𝐧𝐜𝐫𝐞𝐭?
✔️ Contestă lista, în termenul legal de 10 zile;
✔️ Solicită documente justificative (facturi, situații de calcul);
✔️ Dacă președintele refuză accesul, se poate adresa:
• comitetului executiv;
• cenzorului/comisiei de cenzori;
• compartimentelor specializate ale autorității publice locale.
➡️ Art. 28 alin. (4) din Legea nr. 196/2018 reglementează explicit acest drept.
⚖️𝐕𝐞𝐫𝐝𝐢𝐜𝐭𝐮𝐥 𝐚𝐯𝐨𝐜𝐚𝐭𝐮𝐥𝐮𝐢
Contestarea listei de întreținere nu este un conflict, ci un drept legal și prima etapă firească pentru corectarea erorilor.
În cele mai multe situații, o contestație formulată corect:
• duce la recalcularea sumelor;
• previne acumularea penalităților;
• evită instanța.
Dacă însă asociația refuză dialogul sau răspunsul este nelegal, proprietarul are deschisă calea instanței, unde poate solicita:
• recalcularea listelor;
• constatarea caracterului nedatorat al unor sume;
• anularea hotărârilor adunării generale care au generat cheltuieli nelegale.”
