Fațada blocului, proprietate comună sau individuală? Obligațiile proprietarilor de apartamente. Mulți au înțeles greșit

O problemă recurentă în administrarea condominiilor din România vizează natura juridică a fațadelor: sunt acestea proprietate privată sau comună? Avocatul Gelu Pușcaș aduce clarificări esențiale, bazate pe Legea 196/2018 și Codul Civil, explicând de ce asociația de proprietari este singura responsabilă pentru întreținerea exteriorului clădirii. Materialul următor analizează obligațiile financiare ale locatarilor, mecanismele de reparare a daunelor provocate de terți și importanța respectării cotei-părți indivize pentru menținerea integrității structurale și estetice a imobilelor.

Avocatul Gelu Pușcaș oferă clarificări juridice privind fațada blocului. Este proprietate comună sau individuală?

Gelu Pușcaș vine să lămurească o problemă care generează adesea dispute aprinse în cadrul asociațiilor de proprietari, respectiv determinarea regimului juridic pe care îl are fațada blocului. Mulți proprietari consideră în mod eronat că peretele exterior care corespunde apartamentului lor le aparține în exclusivitate și că au libertatea de a decide asupra intervențiilor asupra acestuia.

Totuși, avocatul specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților a explicat, prin intermediul paginii de Facebook „Consultanță asociații proprietari”, că legislația din România, respectiv Legea 196/2018 (vezi integral la finalul articolului) și Codul Civil, tranșează această chestiune în favoarea comunității.

Potrivit expertului, fațada unui imobil este definită fără echivoc ca fiind o parte comună a clădirii. Această încadrare nu este opțională, ci se regăsește în enumerarea explicită făcută de legiuitor. Din această perspectivă, rezidă faptul că administrarea, întreținerea și repararea fațadei cad direct în sarcina asociației de proprietari.

Deși asociația gestionează lucrările, costurile aferente sunt susținute de către fiecare proprietar, însă proporțional cu cota-parte indiviză deținută din proprietatea comună, nu individual pentru segmentul din fața propriei ferestre.

Gelu Pușcaș a menționat că există situații în care proprietarii susțin că, dacă un perete este aferent unei camere din apartamentul lor, exteriorul ar trebui să le aparțină automat. Aceștia consideră că au obligația de a repara singuri acea parte și de a suporta integral costurile.

Expertul a punctat cu o notă de ironie că, dacă un astfel de punct de vedere este acceptat în adunarea generală, ceilalți proprietari tind să „înghită” argumentul, fiind mulțumiți că nu mai trebuie să contribuie financiar la acea porțiune de reparație. Totuși, juridic vorbind, fațada nu poate fi considerată parte a proprietății individuale.

Protecția proprietarilor de la parter și recuperarea daunelor

O atenție deosebită a fost acordată proprietarilor care dețin apartamente la parter sau subsol, unde fațada este expusă riscului de a fi lovită de mașinile care parchează în vecinătate.

În astfel de cazuri, specialistul a subliniat că nu proprietarul apartamentului respectiv este cel care trebuie să se ocupe de refacerea fațadei. Această responsabilitate revine asociației de proprietari, care deține pârghiile legale necesare pentru a acționa.

Dacă asociația reușește să identifice persoana care a produs dauna, aceasta va recupera prejudiciul direct de la vinovat. Mai mult, Gelu Pușcaș a explicat că, în situația în care distrugerea a fost cauzată de un autoturism, asociația are posibilitatea de a repara bunul comun utilizând polița de asigurare RCA a proprietarului autovehiculului implicat.

Această procedură degrevează proprietarul individual de o sarcină financiară care, conform legii, aparține întregii colectivități.

Fundamentul legal: Ce spun Legea 196/2018 și Codul Civil

Pentru a susține aceste afirmații, avocatul Gelu Pușcaș a invocat prevederile Articolului 35 din Legea 196/2018, care enumeră elementele ce constituie părți comune într-un condominiu. Lista include, pe lângă fațade, și structura de rezistență, acoperișul, terasele, scările, instalațiile de apă și canalizare, precum și alte elemente structurale care deservesc întregul imobil.

De asemenea, a fost menționat Articolul 85 din aceeași lege, care stabilește că toate cheltuielile pe cota-parte indiviză reprezintă fondurile asociației pentru lucrări de întreținere, reparații, consolidare sau eficiență energetică.

Aceste fonduri sunt destinate exclusiv părților de construcții și instalații aflate pe proprietatea comună, așa cum sunt ele descrise în cartea tehnică a clădirii.

În completare, Gelu Pușcaș a adus în discuție și Articolul 649 din Codul Civil, care întărește statutul de bun comun pentru fundație, curtea interioară, structura de rezistență și pereții perimetrali.

Concluzia trasată de avocat este una clară: fațada nu este un element opțional sau fragmentabil, ci o componentă vitală a proprietății comune, a cărei integritate și estetică trebuie asigurate prin efortul colectiv al asociației, respectând riguros litera legii.

Aspect Analizat	Încadrare Legală / Responsabil	Temei Juridic (Exemplu)
Statutul Fațadei	Parte Comună (nu aparține apartamentului)	Art. 35, Legea 196/2018
Responsabil Întreținere	Asociația de Proprietari	Art. 649, Codul Civil
Sursa Finanțării	Toți proprietarii (prin cota-parte indiviză)	Art. 85, Legea 196/2018
Daune provocate de mașini	Asociația (recuperează prin polița RCA)	Procedură administrativă
Intervenții Individuale	Interzise fără acordul Adunării Generale	Legea 196/2018
Reparații la parter/subsol	Asociația (chiar dacă afectează un singur locatar)	Statutul de proprietate comună

 

Postarea integrală: Fațada blocului nu poate fi parte de proprietate individuală a proprietarului

„FAȚADA BLOCULUI = PARTE COMUNĂ SAU PARTE A PROPRIETĂȚII INDIVIDUALE A PROPRIETARULUI

Partea comună este definită atât de către Legea 196/2018 cât și de către Codul Civil iar fațada se regăsește în enumerarea legiuitorului. Din această perspectivă, apare ca fiind reglementată fațada blocului ca fiind o parte comună.

Fiind o parte comună, rezulta că, cade în sarcina asociației întreținere, repararea și/sau aducerea la forma inițială a fațadei, sigur că, cu obligația susținerii costului de către fiecare proprietar proporțional cu cota parte indiviză deținută din proprietatea comună.

Dacă fațada este o parte comună și dacă această parte comună cade în sarcina asociației, înseamnă că nu poate fi parte de proprietate individuală a proprietarului.

Există proprietari care susțin faptul că dacă acel perete este aferent unei camere care face parte din apartamentul deținut, automat exteriorul aparține acestuia și el are obligația de a repara partea exterioară și a suporta singur costul.

Sigur că, dacă un astfel de proprietar susține o astfel de chestiune în adunarea generală, se prea poate ca toți cei de față să “înghită” punctul de vedere și să-l lase să repare sau să întrețină fațada cu suportarea costului. Nu mai trebuie să contribuie altcineva = perfect!

Sunt proprietari care dețin apartamente în blocuri, la subsol sau parter iar fațada este afectată din cauza lovirii de către cei care parchează în imediata vecinătate. Nu proprietarul trebuie să se îngrijească de refacerea fațadei ci asociația de proprietari. Dacă asociația identifică pe cel care a adus atingere părții comune, de la acela va recupera prejudiciul încercat. Dacă distrugerea se datorează unui autoturism, asociația poate repara bunul comun în baza poliței RCA deținută de proprietarul autoturismului.

Asociația are la dispoziție aceste posibilități.

Art. 35 alin 1 e) din Legea 196/2018 prevede ca parte comună:

„locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura de rezistență; FAȚADELE; acoperișul; terasele”;

Art. 85 din Legea nr. 196/2018 prevede că:

„Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; FAȚADELE; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună”.

Art. 649 din Codul Civil precizează că: „(1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele”, a explicat Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanță asociații proprietari”.