Ghid Fiscal 2026. Românii din Spania și Italia închiriază proprietăți în țară. Cum eviți dubla impunere și amenzile ANAF

Pentru mulți români stabiliți în Spania sau Italia, investiția într-o locuință în România a reprezentat „plasa de siguranță” pentru viitor. Totuși, în aprilie 2026, fiscul devine mult mai vigilent datorită digitalizării complete a bazelor de date europene. Dacă deții un apartament în București, Cluj sau Iași pe care îl închiriezi în timp ce tu locuiești în Madrid sau Roma, trebuie să navighezi cu atenție între legislația românească și cea a țării de rezidență pentru a nu plăti impozite de două ori sau, mai rău, pentru a nu te trezi cu conturile blocate.

Obligațiile în România pentru românii care s-au mutat în Spania și Italia. Digitalizarea ANAF și e-Factura 2026

ANAF a implementat pe deplin sistemul de monitorizare a patrimoniului, iar contractele de închiriere nu mai pot fi „ascunse” cu ușurință.

Potrivit legislației actuale, orice venit obținut din chirii pe teritoriul României trebuie declarat, indiferent unde locuiește proprietarul.

Dacă ești nerezident (stabilit în Spania/Italia), procesul de declarare a veniturilor a devenit exclusiv digital prin intermediul Spațiului Privat Virtual (SPV).

• Termen limită: Declarația Unică trebuie depusă până la data de 25 mai a fiecărui an pentru veniturile estimate sau realizate în anul anterior.
• Cota de impozitare: În 2026, impozitul pe chirii se calculează aplicând cota de 10% asupra venitului net. Venitul net se determină prin deducerea din venitul brut a unei cote forfetare de cheltuieli (de obicei 20%, conform reglementărilor recente pentru simplificare).
• CASS (Sănătate): Atenție! Dacă veniturile din chirii depășesc pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, ești obligat să plătești contribuția la sănătate în România, chiar dacă ești asigurat în sistemul din Spania sau Italia.

Rezidența fiscală: capcana celor 183 de zile

Cea mai mare greșeală a românilor din diaspora este confuzia dintre rezidența de pe cartea de identitate și rezidența fiscală.

Dacă locuiești mai mult de 183 de zile pe an în Spania sau Italia și ai acolo „centrul intereselor vitale” (familie, job), ești rezident fiscal în acea țară.

Acest lucru înseamnă că ești obligat să declari veniturile globale (inclusiv chiriile din România) autorităților fiscale locale (Agencia Tributaria în Spania sau Agenzia delle Entrate în Italia).

Spania: Declarația „Modelo 100” și chiriile din România

Dacă ești rezident în Spania, Fiscul spaniol te obligă să incluzi veniturile din România în declarația anuală de impozit pe venit (Renta).

• Impozitarea în Spania: Spania folosește un sistem progresiv. Veniturile din chiriile din România sunt adunate la veniturile tale din Spania (salarii, alte activități) și impozitate corespunzător.
• Reduceri: Spania oferă anumite reduceri pentru închirierea locuințelor cu destinație de reședință permanentă (reducere de până la 50-60% din profitul net în anumite condiții), însă aplicarea acestora pentru proprietăți externe necesită consultanță de specialitate.
• E-Customs: Din 2025, Spania și România schimbă automat informații bancare. Dacă în contul tău din România intră lunar 500 de Euro marcate ca „chirie”, Agencia Tributaria va afla acest lucru.

Italia: „Quadro RL” și Cedolare Secca

În Italia, românii rezidenți trebuie să declare chiriile din străinătate în formularul Redditi PF (fostul Unico).

• Metoda de calcul: Venitul obținut în România este considerat „venit din proprietăți externe”. Italia permite adesea deducerea impozitului plătit deja în România pentru a evita dubla impunere.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero): Românii din Italia trebuie să fie atenți și la IVIE. Aceasta este o taxă de aproximativ 1,06% pe valoarea proprietății deținute în România (calculată la valoarea de achiziție sau valoarea cadastrală). Dacă impozitul pe proprietate plătit în România este mai mic, va trebui să plătești diferența în Italia.

Evitarea dublei impuneri: mecanismul de credit fiscal

România are semnate Convenții de evitare a dublei impuneri atât cu Spania, cât și cu Italia. Aceste tratate sunt „colacul de salvare” al contribuabilului, asigurându-se că nu plătești 10% în România și încă 20% în Spania pentru aceiași bani.

Cum funcționează „Creditul Fiscal”:

1. Plătești impozitul de 10% în România la ANAF.
2. Solicitarea certificatului: Cererii ANAF eliberarea unui Certificat de atestare a impozitului plătit în România de către persoane fizice nerezidente.
3. Prezentarea în țara de rezidență: Când depui declarația de venit în Spania sau Italia, prezinți acest document. Statul spaniol/italian va scădea suma plătită în România din impozitul total datorat la ei.

Exemplu: Dacă în Spania ai avea de plată un impozit de 1000 Euro pe chiria din România, dar ai plătit deja 400 Euro la ANAF, vei mai plăti în Spania doar diferența de 600 Euro.

Riscuri și sancțiuni în 2026

Odată cu implementarea Directivei UE privind cooperarea administrativă (DAC8), transparența este totală.

• Amenzi ANAF: Nedepunerea Declarației Unice atrage amenzi și dobânzi penalizatoare de 0,02% pe zi de întârziere.
• Evaziunea în Spania/Italia: În Spania, nedeclararea veniturilor din străinătate poate atrage amenzi de până la 50% din suma nedeclarată, plus penalități.
• Blocarea conturilor: Sistemul european de executare silită permite acum ANAF-ului să pună poprire pe un cont bancar deschis la o bancă din Italia sau Spania pentru datorii fiscale înregistrate în România.

Sfaturi practice pentru românii din Diaspora

1. Obține Certificatul de Rezidență Fiscală: Dacă locuiești în Spania sau Italia, cere autorităților locale certificatul de rezidență fiscală conform convenției și depune-l la ANAF. Acest lucru te ajută să fii tratat corect de fisc-ul român.
2. Păstrează toate chitanțele: În ambele țări (Spania/Italia), poți deduce anumite cheltuieli cu întreținerea proprietății din România (reparații, asigurări, taxe locale), dar ai nevoie de facturi fiscale traduse.
3. Consultă un expert: Legislația fiscală este volatilă. Un „gestor” în Spania sau un „commercialista” în Italia, împreună cu un consultant fiscal în România, îți pot salva mii de euro.

Tabel Sinoptic: Obligații Fiscale Chirii (Aprilie 2026)

Obligație	România (Sursa venitului)	Spania (Rezidență)	Italia (Rezidență)
Declarare	Declarația Unică (25 Mai)	Modelo 100 (Renta)	Redditi PF (Quadro RL)
Impozit	10% din venitul net	Cota progresivă (19% – 47%)	Cota progresivă (Irpef)
Taxe Suplimentare	CASS (dacă depășești pragul)	N/A	IVIE (1,06% din valoare)
Evitarea dublei impuneri	Plătești primul (Sursă)	Credit fiscal (scazi ce ai plătit în RO)	Credit fiscal (scazi ce ai plătit în RO)
Metodă plată	Online (SPV / Ghișeul.ro)	Autoliquidación bancară	F24 (Cod tribut specific)