Cererea care trebuie depusă doar de proprietarii de apartamente. Chiriașii nu au drept să reclame, chiar dacă au contract valid

Un punct de vedere juridic formulat de avocatul Gelu Pușcaș readuce în atenție drepturile unui proprietar în raport cu asociațiile de proprietari, în baza Legii 196/2018. Analiza a fost publicată pe rețelele sociale și vizează o întrebare frecventă: poate o persoană care nu este proprietar solicita documente sau obliga asociația să răspundă la cereri? Clarificările au la bază interpretarea articolelor relevante din lege și jurisprudența existentă.

Drepturile unui proprietar de a solicita informații sunt definite strict de lege

Dreptul unui proprietar de a solicita informații și documente de la asociația de proprietari este stabilit explicit de legislația în vigoare, fără a lăsa loc de interpretări extinse către alte categorii de persoane.

Potrivit art. 28 alin. 1 din Legea nr. 196/2018:

„Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociației de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.”

Interpretarea acestui text legal conduce la concluzia că doar proprietarul imobilului are acest drept, fiind singurul beneficiar al accesului direct la informații sau documente ale asociației. Alte persoane care utilizează imobilul, indiferent de forma juridică a folosinței, nu sunt incluse în această categorie.

În acest context, Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, subliniază că legea nu extinde acest drept asupra comodatarilor sau altor deținători legali ai imobilului, chiar dacă aceștia au un drept de folosință recunoscut contractual.

Posibilitatea altor persoane de a acționa există doar dacă dovedesc un drept vătămat

Deși legea permite formularea unor acțiuni de către alte persoane decât un proprietar, acest lucru este condiționat strict de existența unui drept personal vătămat, care trebuie demonstrat în mod concret.

Articolul 29 alin. 3 din Legea 196/2018 prevede:

„Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti”.

Acest text legal are caracter general și trebuie corelat cu alte prevederi legale care stabilesc drepturi concrete. Simpla invocare a unei nemulțumiri nu este suficientă pentru a obliga asociația să răspundă.

În analiza sa, avocatul explică faptul că instanța este obligată să verifice natura dreptului pretins a fi încălcat, atunci când o persoană fără calitatea de proprietar introduce o acțiune împotriva asociației.

Astfel, o astfel de acțiune nu este automat inadmisibilă, însă succesul acesteia depinde de demonstrarea clară a existenței unui drept afectat.

Contractele de folosință nu creează obligații pentru asociația de proprietari

Un alt aspect esențial vizează lipsa relevanței contractelor de comodat sau a altor acorduri între părți în raport cu asociația de proprietari.

Aceste contracte produc efecte exclusiv între părțile semnatare și nu pot genera obligații pentru terți, inclusiv pentru asociația de proprietari.

Prin urmare, o persoană care utilizează imobilul în baza unui astfel de contract nu poate invoca prevederile acestuia pentru a solicita documente sau răspunsuri din partea asociației.

Aceeași logică juridică se aplică și în cazul contestării cheltuielilor. Art. 28 alin. 3 din Legea nr. 196/2018 stabilește că doar proprietarii pot solicita explicații privind calculul cotelor de contribuție și pot formula contestații.

În acest sens, legea prevede:

„Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia”.

Jurisprudența confirmă limitarea drepturilor la calitatea de proprietar

Interpretarea juridică este susținută și de practica instanțelor, care au analizat situații similare și au stabilit limitele acestor drepturi.

„Având în vedere toate aceste considerente, reţinând că în speţă, reclamanta nu a invocat şi dovedit vătămarea produsă de pârâtă cu privire la „un drept al său” prevăzut de lege, instanţa a respins cererea de chemare în judecată având ca obiect obligaţie de a face” (Hotărâre nr. 959/2020 din 16/06/2020 Tribunalul Bucuresti).

Această decizie confirmă faptul că lipsa calității de proprietar și absența unui drept vătămat concret conduc la respingerea acțiunilor în instanță împotriva asociațiilor de proprietari.

Tabel sinteză – Drepturile unui proprietar vs. alte persoane

Aspect analizat	Proprietar	Altă persoană (comodatar, chiriaș etc.)
Acces la documentele asociației	Da, conform legii	Nu
Solicitare informații despre activitatea asociației	Da	Nu
Contestarea listei de plată	Da	Nu
Introducerea unei acțiuni în instanță	Da	Da, doar dacă dovedește un drept vătămat
Obligația asociației de a răspunde	Da	Nu, în lipsa unui drept recunoscut
Invocarea contractelor (ex: comodat)	Nu este necesară	Nu produce efecte față de asociație