Cum a influențat actualul context fiscal deciziile de cumpărare și vânzare pe piața imobiliară în 2025?
Răzvan Cuc a explicat că impredictibilitatea fiscală de la începutul anului, în special creșterea impozitelor locale și ajustarea pragurilor de TVA pentru locuințele noi, a dus la o perioadă de prudență.
Mulți cumpărători au preferat să aștepte câteva luni pentru a înțelege impactul real al modificărilor asupra prețurilor finale. El a menționat că, deși primele luni au fost lente, lucrurile s-au schimbat în a doua parte a anului, când dobânzile s-au stabilizat, iar cadrul fiscal a devenit mai clar. În acest context, cererea s-a reactivat în special pe segmentul locuințelor noi și eficiente energetic.
„Contextul fiscal mai impredictibil din 2025 – în special creșterea impozitelor locale și ajustarea pragurilor de TVA pentru locuințe noi – a adus o perioadă de prudență în piață. Mulți cumpărători au adoptat o atitudine de așteptare, în special în primele luni ale anului, pentru a înțelege impactul real al modificărilor asupra prețurilor finale.
Totuși, în a doua parte a anului, odată cu stabilizarea dobânzilor și clarificarea reglementărilor, cererea s-a reactivat, mai ales pe segmentul locuințelor noi și eficiente energetic.
Pe de altă parte, investitorii mici și medii au devenit mai selectivi, orientându-se către achiziții cu randamente sigure, în zone cu cerere constantă de închiriere”, a spus acesta.
Bucureștiul este considerat o piață „subevaluată”. Care sunt principalele argumente în favoarea acestei afirmații?
Președintele RE/MAX România a explicat că, în comparație cu capitale precum Varșovia, Budapesta, Praga sau chiar Lisabona, Bucureștiul rămâne surprinzător de accesibil.
El a arătat că orașul continuă să atragă companii internaționale și are o piață a muncii dinamică, însă prețurile locuințelor nu au ținut pasul cu dezvoltarea economică. Un alt motiv este stocul mare de locuințe vechi care trage media în jos, în timp ce segmentul nou, aflat în expansiune, are prețuri care încă rămân rezonabile raportat la alte piețe europene.
„Comparativ cu alte capitale europene sau chiar cu marile orașe din regiune – precum Varșovia, Budapesta sau Praga – Bucureștiul rămâne o piață accesibilă, cu prețuri medii pe metru pătrat încă semnificativ mai mici raportat la venituri și la potențialul economic.
Capitala atrage tot mai multe companii internaționale, are o piață a muncii dinamică și o infrastructură în dezvoltare, dar prețurile rezidențiale nu au ținut pasul cu această evoluție.
În plus, Bucureștiul are un stoc important de locuințe vechi, care trag media în jos, dar și un segment nou în plină expansiune, cu prețuri încă rezonabile comparativ cu alte piețe regionale. Toate acestea fac ca piața să fie percepută ca subevaluată, cu potențial real de creștere pe termen mediu.
În Lisabona, spre exemplu, un apartament obișnuit de 50 mp costă echivalentul a 17 ani de salariu mediu. În Londra și Paris, raportul este de 16 ani, în Zagreb 13 ani, în Varșovia 11 ani, în Budapesta 8 ani, în timp ce în București prețul unui astfel de apartament reprezintă aproximativ 7 ani de salariu mediu”, ne-a declarat președintele RE/MAX România.
Cât de mare este diferența actuală de preț între apartamentele noi și cele vechi în marile orașe, precum București, Cluj-Napoca sau Timișoara?
Răzvan Cuc a arătat că diferența de preț s-a accentuat în ultimii doi ani. În București, diferența medie este acum între cincisprezece și douăzeci și cinci la sută, în funcție de zonă. În Cluj-Napoca poate depăși treizeci la sută în zonele premium, iar în Timișoara se situează în jurul valorii de douăzeci la sută.
Explicația este dată de preferința tot mai mare pentru locuințe eficiente energetic, cu spații comune moderne și costuri mai reduse de întreținere.
„Diferența de preț între locuințele noi și cele vechi s-a accentuat în ultimii doi ani.
În prezent, în București diferența medie este de 15–25%, în funcție de zonă; în Cluj-Napoca poate depăși 30%, în special în zonele premium, iar în Timișoara se situează în jurul a 20%.
Tot mai mulți cumpărători preferă apartamente noi, pentru eficiență energetică, spații comune moderne și costuri de întreținere mai mici, chiar dacă plătesc un preț mai mare per metru pătrat”, a explicat Răzvan Cuc.
Cum se explică interesul crescut pentru locuințe mai mici și mai accesibile? Este o tendință conjuncturală sau o nouă normalitate în marile orașe?
Interesul crescut pentru locuințe compacte nu este doar un efect al contextului economic, ci o schimbare de fond. Evoluția costurilor de finanțare, creșterea prețurilor la utilități și un stil de viață urban mai flexibil au dus la orientarea spre apartamente mai mici, dar bine poziționate și eficient compartimentate.
„Această tendință reflectă o schimbare structurală, nu doar conjuncturală.
Creșterea costurilor de finanțare, scumpirea utilităților și stilul de viață urban mai flexibil au făcut ca mulți cumpărători – în special tinerii profesioniști sau familiile aflate la început de drum – să prefere locuințe mai compacte, dar bine amplasate și eficient compartimentate.
Pe termen mediu, ne așteptăm ca această orientare spre eficiență și accesibilitate să devină noua normalitate în marile orașe din România, similar tendinței observate în alte piețe europene”, a declarat acesta.
Ce schimbări observați în modul în care cumpărătorii iau decizia de achiziție – s-a scurtat procesul, s-au schimbat criteriile?
Procesul de cumpărare este acum mai analitic, spune Răzvan Cuc, care observă că oamenii vin mult mai documentați, analizează randamente, costuri de întreținere, structură a zonei și opțiuni de finanțare. Decizia finală este mai puțin emoțională decât în trecut.
Procesul s-a scurtat pentru cumpărătorii cu lichidități, care pot lua hotărâri rapide, dar s-a prelungit pentru cei care accesează credite, din cauza verificărilor mai stricte și a birocrației.
„Procesul de achiziție a devenit mai analitic și mai informat. Cumpărătorii vin mai pregătiți, compară oferte online, analizează randamente și costuri de întreținere, iar decizia finală se bazează tot mai mult pe argumente de eficiență, nu doar pe emoție.
Durata procesului de cumpărare s-a scurtat ușor pentru cei care dispun de lichidități, dar s-a prelungit pentru cei care depind de creditare, din cauza birocrației și verificărilor mai stricte ale băncilor.
În ansamblu, decizia este astăzi mai rațională și mai bine fundamentată, iar rolul agentului imobiliar profesionist devine esențial în ghidarea clientului către soluția optimă”, a mai spus Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România.
