EXCLUSIV Tendințe globale în dezvoltarea pieței de birouri din orașele regionale. Factorii economici și imobiliari care atrag dezvoltatorii și investitorii

Dezvoltarea pieței de birouri în orașele regionale din Europa Centrală și de Est este influențată decisiv de politici de descentralizare economică, investiții în infrastructură și maturizarea cererii din sectoare precum IT&C, BPO și servicii financiare, în timp ce piețe precum Polonia au devenit exemple de succes prin consolidarea unor poli regionali puternici în afara capitalelor, spune Alin Obretin, Senior Consultant Office Agency Cushman & Wakefield Echinox, într-un interviu exclusiv pentru Capital.ro.

Ce au făcut diferit orașele regionale din Polonia pentru a atrage un volum atât de mare de dezvoltări de birouri?

În Polonia, dezvoltarea orașelor regionale a fost susținută politica autorităților locale și centrale care au implementat măsuri de descentralizare economică, prin care orașe precum Cracovia, Wroclaw, Poznan, Gdansk sau Lodz au fost poziționate ca poli alternativi la Varșovia. Aceste strategii au vizat atragerea de investiții străine directe, crearea de parcuri de afaceri și sprijinirea proiectelor imobiliare de mari dimensiuni, ceea ce a oferit dezvoltatorilor vizibilitate și încredere în cererea viitoare. În plus, orașele regionale din Polonia au beneficiat de o infrastructură de transport dezvoltată ceea ce au redus semnificativ percepția de risc pentru companii și dezvoltatori.

Este actualul nivel scăzut de dezvoltare o oportunitate de investiții sau un semnal de risc?

Analizele principalilor indicatori ai pieței indică faptul că această situație reflectă mai degrabă o fază de tranziție, nu un dezechilibru. 

Stocul redus de birouri din orașele regionale, corelat cu rate de neocupare relativ scăzute, sugerează existența unei cereri care nu este încă pe deplin acoperită. 

În plus, datele privind sentimentul investitorilor arată că interesul pentru piețele secundare și terțiare este în creștere, pe fondul nevoii de diversificare a portofoliilor și al costurilor mai reduse comparativ cu Bucureștiul. Acest lucru susține ideea că nivelul scăzut de dezvoltare este perceput de o parte importantă a pieței ca o zonă cu potențial de apreciere. 

Ce tipuri de chiriași (IT, BPO, servicii financiare etc.) vor conduce cererea în următorii 5 ani?

Cushman & Wakefield a publicat recent raportul ”Impactul AI asupra pieței imobiliare” care scoate subliniază faptul că cererea de spații de birouri va fi mult mai fragmentată în perioada următoare sub influența adoptării pe scară din ce în ce mai mare a inteligenței artificiale.

Dacă în ciclurile anterioare multe clădiri erau proiectate pentru un „chiriaș mediu”, cu cerințe relativ similare, adoptarea AI în ritmuri diferite și impactul asupra modului de lucru conduc la o fragmentare mult mai mare a nevoilor ocupaționale.

Unele companii își consolidează prezența fizică, punând accent pe colaborare, experiența clienților și interacțiuni cu valoare adăugată ridicată. Altele își reproiectează activitatea pentru modele de lucru descentralizate sau prioritizează flexibilitatea și controlul costurilor. În paralel, anumite organizații necesită niveluri ridicate de securitate digitală, infrastructură IT și captare de date, în timp ce altele au cerințe tehnice mai reduse. Rezultatul nu este un nou birou, ci o diversificare mult mai mare a cerințelor.

Pentru piața de birouri din România, această tranziție se reflectă într-o cerere tot mai orientată spre calitate și funcționalitate, mai degrabă decât spre volum. Clădirile performante sunt evaluate tot mai mult prin capacitatea lor de a susține interacțiuni de înaltă valoare – prin spații de colaborare eficiente, infrastructură digitală robustă și condiții care favorizează decizii rapide și bine fundamentate. 

În următorii cinci ani, cererea de spații de birouri în România – inclusiv în orașele regionale – va fi susținută de un mix de sectoare deja consacrate și domenii aflate în tranziție, mai degrabă decât de un singur motor dominant. În continuare IT&C și serviciile cu valoare adăugată ridicată, completate de BPO, servicii financiare și profesionale vor fi cele mai active domenii pe piața închirierilor de spații de birouri, diferența față de ciclurile anterioare fiind că aceste companii au ca principale criterii de lecție a spațiilor calitatea clădirilor, flexibilitatea spațiilor, localizarea și conectivitatea, capacitatea de adaptare la munca hibridă și la noile cerințe tehnologice.

Cum anticipați evoluția chiriilor în contextul ofertei limitate și al cererii stabile?

În contextul ofertei limitate de spații noi și al unei cereri care s-a stabilizat, anticipăm o evoluție moderat pozitivă a chiriilor, mai degrabă caracterizată de creșteri selective și diferențiate, nu de ajustări bruște la nivel de piață. 

Lipsa livrărilor semnificative de proiecte noi – mai ales în orașele regionale, dar și în anumite subpiețe din București – creează premisele unei presiuni în creștere asupra chiriilor, în special pentru clădirile moderne, bine poziționate și eficiente energetic. Totuși, această presiune este temperată de prudența chiriașilor, care rămân atenți la costuri și la eficiența utilizării spațiilor, preferând optimizarea portofoliilor existente în locul extinderilor agresive. 

Care oraș regional are cel mai mare potențial de creștere și de ce?

Cluj-Napoca se conturează, în acest moment, ca orașul regional cu cel mai mare potențial de creștere a pieței de birouri, chiar dacă și Timișoara, Iași și Brașov oferă argumente solide pentru dezvoltări selective. 

Cluj oferă cea mai mare masă critică de chiriași, înregistrează o cerere constantă din sectoare cu valoare adăugată ridicată, are o rată de neocupare a birourilor foarte redusă, iar nivelul de maturitate a pietei reduce riscul investițional.

Ce măsuri ar trebui luate la nivel public sau privat pentru a accelera dezvoltarea acestor piețe?

Accelerarea dezvoltării piețelor regionale de birouri nu depinde de o singură măsură, ci de alinierea eforturilor publice și private. Autoritățile pot crea cadrul – prin infrastructură, reglementare și promovare -, iar mediul privat poate livra proiecte calitative, flexibile și adaptate cererii reale. Aceste două componente ar trebui să fie aliniate și adaptate fiecărui oraș în parte, astfel încât potențialul existent al orașelor regionale să fie exploatat la maxim și să fie transformat în creștere sustenabilă și predictibilă.

Cum vedeți piața de birouri din orașele regionale din România în 2030?

Privind spre 2030, piața de birouri din orașele regionale din România este probabil să intre într-o etapă de maturizare accelerată, însă cu o creștere mai selectivă și mai bine calibrată decât în ciclurile de dinainte de pandemie. Analizele și proiecțiile din rapoartele Cushman & Wakefield Echinox indică un scenariu de expansiune controlată, susținut de fundamente solide, dar condiționat de decizii publice și private luate în următorii ani.