EXCLUSIV Prețurile locuințelor noi continuă să crească în București. Victor Căpitanu, One United Properties: Oferta este în scădere, iar cererea reală este prezentă

Piața rezidențială din București traversează o perioadă în care prețurile continuă să urce, iar noile reguli privind plățile în avans schimbă modul în care dezvoltatorii își finanțează proiectele. Victor Căpitanu, cofondator și co-CEO One United Properties, a spus pentru Capital că scăderea ofertei noi, costurile ridicate de construcție și cererea constantă susțin această evoluție, iar efectele se vor vedea și în următorii ani.

Prețul mediu al unităților contractate de One United Properties a ajuns în primul trimestru din 2026 la 3.843 euro pe metru pătrat, cu 33% peste nivelul din aceeași perioadă a anului trecut. Creșterea vine într-un context în care piața rezidențială din București a avansat puternic, iar dezvoltatorii se confruntă atât cu scumpirea costurilor de construcție, cât și cu un nou cadru legislativ care schimbă structura plăților în avans.

Victor Căpitanu, cofondator și co-CEO One United Properties, a explicat pentru Capital faptul că această evoluție trebuie analizată în contextul pieței generale, unde Bucureștiul a înregistrat o creștere de 22% în ultimele 12 luni, iar la nivel național avansul a fost de 12%. El arată că lansarea proiectului One Floreasca Sunset, un ansamblu din segmentul ultra-premium, a influențat suplimentar media din primul trimestru, însă la nivelul întregului portofoliu creșterea companiei a fost sub ritmul pieței din Capitală.

Potrivit acestuia, oferta nouă este în scădere, autorizațiile de construire s-au redus semnificativ în ultimii ani, iar cererea pentru locuințe noi de calitate rămâne ridicată. În acest context, compania estimează că prețurile vor continua să crească pe termen mediu, pe fondul inflației și al costurilor tot mai mari din construcții.

Creșterea prețului mediu la 3.843 euro/mp, cu 33% peste anul trecut, este semnificativă. Care sunt principalii factori care au dus la această evoluție și în ce măsură este sustenabilă pe termen scurt și mediu?

Cred că este important să punem această cifră în context. Piața din București a crescut cu 22% în ultimele 12 luni, iar la nivel național cu 12%. Este cea mai semnificativă creștere din ultimii ani, într-un moment în care mulți anticipau o stagnare sau chiar o corecție. Prețul este, în ultimă instanță, un rezultat al costului de producție și al raportului dintre cerere și ofertă, nu al percepțiilor din exterior.

La One United Properties, media de preț pe trimestrul 1 din 2026 a fost influențată suplimentar de lansarea One Floreasca Sunset, o dezvoltare de segment ultra-premium, care a dominat vânzările în primul trimestru, ceea ce a determinat o creștere mai mare decât media pieței. În numai 10 zile de la lansare, aproximativ 36% din totalul unităților de la One Floreasca Sunset au fost rezervate. Însă la nivel de portofoliu general, acest lucru nu înseamnă o creștere a prețurilor totale, ba chiar aș putea spune că la nivel de portofoliu creșterea noastră pe ultimele 12 luni a fost inferioară față de creșterea înregistrată la nivelul orașului.

Referitor la sustenabilitate, costurile de construcție rămân ridicate, oferta nouă este în scădere, autorizațiile de construire în București au înregistrat contracții semnificative în ultimii ani, iar cererea reală de locuințe este prezentă. Aceștia sunt factorii care susțin prețurile pe termen mediu. În acest context, anticipez că prețurile vor continua să crească, din cauza inflației și a scumpirii costurilor, pe fondul unei cereri tot mai mari pentru apartamente noi de calitate în comunități moderne și integrate, cu o ofertă limitată.

Spuneți că cererea este acum mai țintită și cumpărătorii sunt mai selectivi. Ce tip de client domină în prezent vânzările One United Properties și cum s-a schimbat profilul acestuia față de anii anteriori?

Baza noastră de clienți a rămas constantă: antreprenori, management de nivel mediu și superior din corporații locale și internaționale, liber profesioniști, persoane publice. Aceasta este audiența pentru care construim și față de care nu am schimbat direcția.

Ceea ce s-a schimbat este comportamentul de cumpărare la nivelul pieței. Cumpărătorul de astăzi vine documentat, analizează istoricul unui dezvoltator, caută dovezi concrete ale calității livrate anterior. Această schimbare de comportament avantajează dezvoltatorii cu un portofoliu demonstrat și cu o reputație construită în timp. Cifrele confirmă acest lucru.

În primul trimestru din 2026, tranzacțiile din București au scăzut cu 17-19% față de aceeași perioadă a anului trecut. One United Properties a înregistrat, în același interval, cele mai bune vânzări din ultimii trei ani. Această dinamică reflectă tocmai redistribuirea cererii spre jucătorii serioși din piață.

Noul cadru privind plățile în avans schimbă structura încasărilor. Cum se traduce concret acest lucru pentru clienți, în termeni de riscuri și avantaje?

Intenția acestei legi este corectă și necesară. Structura nouă prevede un avans de 5% la rezervare, 20% la înregistrarea ante-contractului în cartea funciară, o tranșă suplimentară de 20% din preț la finalizarea structurii și 55% la recepție, cu toate sumele plasate într-un cont escrow dedicat exclusiv proiectului respectiv. Protecția pentru cumpărătorul persoană fizică este reală și reprezintă un pas important spre maturizarea relației dintre client și dezvoltator.

Rezervele noastre vizează modul de implementare, nu principiul în sine. Aplicarea imediată, fără o perioadă de tranziție, a generat o presiune semnificativă de cash flow pentru întregul sector, dar cu precădere pentru companiile mai mici. O companie cu un bilanț puternic, așa cum suntem și noi, poate suporta întârzieri în procesul de cash flow, altele mai mici sau aflate la început de drum nu, iar acest aspect s-ar putea să funcționeze pe termen lung ca o selecție a jucătorilor.

De asemenea, considerăm că legea ar trebui să facă distincție între cumpărătorul persoană fizică, pentru care protecția este pe deplin justificată, și investitorul instituțional, care operează cu un profil de risc asumat și cu o înțelegere diferită a mecanismelor pieței. Cred că ar fi necesare și o serie de reguli care să stipuleze ce companie poate să devină  dezvoltator imobiliar, un fel de licență de dezvoltator imobiliar, astfel încât să se reglementeze clar ce condiții sunt absolut necesare pentru dezvoltarea unui ansamblu imobiliar, mai ales când vorbim despre dezvoltări de amploare, cu sute sau mii se unități.

Este un exemplu pe care l-am văzut în Qatar și care responsabilizează foarte mult piața.

Ați menționat că dezvoltatorii vor trebui să se bazeze mai mult pe resurse proprii. În ce măsură acest lucru ar putea reduce numărul proiectelor noi sau ar putea duce la consolidarea pieței?

Ambele efecte vor fi prezente, în proporții diferite. Presiunea de lichiditate creată de noul cadru legislativ va accelera un proces de selecție care era deja în curs. Companiile fără resurse proprii suficiente vor întâmpina dificultăți reale în a continua la același ritm, indiferent de calitatea intențiilor lor.

Pe termen mediu, efectul de consolidare este unul pe care îl consider benefic pentru sănătatea pieței, chiar dacă tranziția este dificilă. Mergem spre un model în care accesul la această activitate ar trebui să implice și anumite condiții demonstrate, precum o formă de licențiere similară celei existente în alte piețe europene sau în piețe emergente bine reglementate.

One United Properties și-a continuat toate șantierele la capacitate maximă pe parcursul acestei perioade, tocmai pentru că structura financiară ne-a permis să facem asta.

Credeți că acest nou sistem ar putea influența ritmul de livrare al proiectelor rezidențiale în următorii ani?

Cu certitudine. Dezvoltatorii care au redus ritmul de construcție în această perioadă, din motive de lichiditate, vor acumula întârzieri care se vor vedea în livrări pe parcursul anilor următori. Un șantier nu poate fi pornit și oprit fără consecințe asupra calendarului de execuție.

Estimăm că o parte din piață va resimți aceste decalaje începând cu 2026-2027. Noi am reușit să ne menținem ritmul de execuție pe toate proiectele, însă efectul la nivel de piață va fi vizibil.

În actualul context economic și legislativ, considerați că piața rezidențială din România intră într-o fază de maturizare sau într-o perioadă de ajustare?

Nu cred că trebuie să alegem între cele două, fiind procese care se desfășoară simultan și se condiționează reciproc. Maturizarea se vede în faptul că produsul și reputația dezvoltatorului au început să conteze cu adevărat în decizia de cumpărare.

Asistăm la o orientare spre proiecte care adaugă valoare urbană reală, nu doar unități locative. Ajustarea vine din cadrul legislativ și din procesul de selecție al jucătorilor din piață. Cazurile din ultima perioadă au arătat că piața nu se poate auto-regla la nesfârșit în absența unor reguli clare. Ambele procese contribuie, în final, la o piață mai solidă.

Aveți în construcție peste 4.000 de unități și o valoare de dezvoltare de peste 1,6 miliarde de euro. Care sunt principalele riscuri pe care le vedeți în livrarea acestui portofoliu în contextul actual economic?

Expunerea noastră la riscul de livrare este redusă, iar aceasta nu este o apreciere subiectivă, ea este reflectată în stadiul fizic al șantierelor. Din cele aproximativ 3.900 de unități aflate în execuție, 2.800 urmează să fie livrate în cursul acestui an. Majoritatea se află în stadii avansate de finalizare, au fost comercializate, iar veniturile din vânzări acoperă costurile de construcție. Restul de 1.000 de unități reprezintă practic profit pentru companie.

Riscul principal pe care îl monitorizăm rămâne cel legat de cash flow, generat de noua legislație privind plățile în avans, însă nu vorbim de un risc de execuție sau comercial. Între timp, am demarat deja noi șantiere, astfel că portofoliul în dezvoltare se reînnoiește continuu.

Din cele peste 1.100 de unități disponibile la final de trimestru, cum este distribuită oferta ca tip de locuințe și nivel de preț?

Cea mai mare parte a ofertei noastre este între 120.000 și 500.000 de euro, dar avem, bineînțeles, și unități speciale cu prețuri cuprinse între 500.000 și 1 milion de euro, precum și câteva penthouse-uri sau alte unități excepționale care pot avea un preț de câteva milioane de euro.

Sub pragul de 120.000 de euro nu avem disponibilități, însă aceasta reflectă o realitate a întregii piețe din București, nu o decizie de poziționare a companiei. La nivelul actual al costurilor de construcție, acel segment pur și simplu nu mai poate fi produs în mod viabil în această piață.