EXCLUSIV Piața imobiliară 2026. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor imobiliari în ultimii 2–3 ani

Piața imobiliară a trecut în ultimii 2–3 ani printr-o schimbare profundă de comportament al cumpărătorilor: decizia de achiziție nu mai este ghidată exclusiv de prețul proprietății, ci de costul total al investiției și de nivelul de predictibilitate pe care îl oferă aceasta, precizează Bogdan Faita, CEO Alera si Slavic Pîrlea, managerul de vânzări Alera, într-un interviu pentru Capital.ro.

1. Ce s-a schimbat în comportamentul cumpărătorului față de acum 2-3 ani?

Bogdan Faita: Cumpărătorii sunt astăzi mult mai pragmatici și mai atenți la valoarea reală pe care o primesc pentru investiția făcută. Dacă în urmă cu 2-3 ani accentul era pus în principal pe achiziția proprietății, acum decizia este analizată în ansamblu: costuri de amenajare, timpul necesar pentru finalizarea locuinței, potențialul de închiriere și perspectivele de creștere ale zonei. Oamenii sunt mai informați și compară mult mai atent opțiunile disponibile înainte de a lua o decizie.

În același timp, cumpărătorii au trecut printr-o tranziție foarte agresivă de prețuri în ultimii ani. Am trecut de la TVA 5%, la 9%, iar acum la 21%, iar împreună cu aprecierea anuală a pieței de aproximativ 10-15%, acest lucru a schimbat complet atât paleta de clienți activi, cât și bugetele disponibile pentru aceleași produse.

Observăm o preferință tot mai mare pentru apartamentele complet mobilate și utilate, gata pentru mutare sau valorificare imediată prin închiriere. Clienții caută predictibilitate, transparență și soluții care le economisesc timp și elimină costurile neprevăzute. În plus, atât cumpărătorii din țară, cât și cei din diaspora, apreciază tot mai mult proprietățile care pot fi utilizate imediat, fără luni de șantier, coordonare de furnizori sau investiții suplimentare după achiziție.

2. De ce credeți că apartamentele complet mobilate au devenit atât de atractive în această perioadă?

Bogdan Faita: Apartamentele complet mobilate au devenit tot mai atractive deoarece răspund unei nevoi clare din piață: cumpărătorii își doresc să elimine timpul, stresul și costurile suplimentare asociate amenajării unei locuințe. În contextul actual, oamenii caută soluții eficiente și predictibile, iar o proprietate gata de mutare sau de închiriere oferă exact acest avantaj.

La Alera observăm că tot mai mulți clienți, atât din țară, cât și din diaspora, preferă proprietăți care pot fi utilizate imediat, fără luni de șantier, mobilă făcută pe comandă sau coordonarea mai multor furnizori.

În paralel, am observat și o schimbare importantă a profilului de client. Dacă în trecut aveam foarte mulți investitori activi, astăzi vedem tot mai mulți cumpărători orientați către uz personal, oameni care caută confort, eficiență și locuințe gata de locuit.

În plus, pentru investitori, un apartament complet amenajat poate genera venituri încă din prima zi.

3. Care sunt principalele temeri ale cumpărătorilor în prezent?

Bogdan Faita: Principalele temeri ale cumpărătorilor sunt legate de costurile neprevăzute. Mulți clienți sunt preocupați de creșterea cheltuielilor cu amenajarea, de întârzierile în execuție sau de situațiile în care bugetul inițial este depășit semnificativ după achiziție.

În același timp, observăm că oamenii analizează mai atent și potențialul zonei în care cumpără. Vedem un interes crescut pentru proprietăți din ansambluri bine conectate și din zone aflate în dezvoltare, unde există perspective bune de apreciere și, potențial, cerere pentru închiriere.

Am simțit foarte clar în această perioadă și scăderea ofertei disponibile pe piață, iar acesta este unul dintre motivele importante pentru care proprietățile s-au apreciat atât de mult. Cererea este mare și constantă pentru un produs limitat, în special în segmentul proprietăților noi.

Într-o piață mai matură, cumpărătorii caută în primul rând siguranță, transparență și predictibilitate, atât pentru locuire, cât și pentru investiție.

4. Ce zone din București considerați că au cel mai mare potențial de creștere în următorii 3-5 ani?

Slavic Pîrlea: În următorii 3-5 ani, credem că cele mai bune oportunități vor continua să fie în zonele care combină prețuri încă accesibile cu investiții importante în infrastructură și dezvoltare urbană. Vedem un potențial ridicat în zona de sud a Capitalei, în special Berceni, dar și în vest, în jurul Politehnicii și Bd. Timișoara, unde cererea rezidențială rămâne constantă, iar proiectele noi continuă să atragă cumpărători și investitori.

Zona noastră principală de interes rămâne cea ultracentrală și centrală, cu acces foarte bun către hub-urile de business. Observăm o evoluție economică foarte puternică în hub-ul Grozăvești – Politehnica, unde prezența unor corporații mari generează o putere de cumpărare foarte ridicată pentru un număr limitat de proprietăți noi.

Din analizele Alera observăm că interesul se mută tot mai mult către zonele bine conectate la transportul public, centre comerciale și hub-uri de birouri, deoarece acestea oferă atât potențial de apreciere a valorii proprietății, cât și o cerere stabilă pentru închiriere.

Acest lucru se vede foarte clar inclusiv în proiecte precum Exigent Plaza, unde în 2024 vindeam garsoniere complet mobilate și utilate în jurul pragului de 100.000€, iar astăzi aceleași proprietăți ajung la valori de 135.000–140.000€ în Sectorul 6.

5. Observați diferențe între cumpărătorii din țară și cei din diaspora?

Bogdan Faita: Există anumite diferențe de comportament între cumpărătorii din țară și cei din diaspora, însă ambele categorii caută tot mai mult eficiență și predictibilitate. Românii din diaspora sunt, în general, mai orientați către soluții complete deoarece nu au posibilitatea de a gestiona de la distanță amenajarea și administrarea unei proprietăți. Din acest motiv, preferă locuințe la cheie și gata de utilizare, cu costuri și termene clar definite.

Cumpărătorii din țară tind să fie mai implicați în procesul de selecție și să analizeze mai multe variante înainte de a lua o decizie. Cu toate acestea, observăm și în acest segment o creștere a interesului pentru proprietățile complet mobilate și utilate. Vedem că, indiferent de profilul cumpărătorului, timpul economisit, lipsa costurilor neprevăzute și posibilitatea de a utiliza imediat proprietatea au devenit argumente din ce în ce mai importante în procesul de achiziție.