EXCLUSIV. Cum influențează dobânzile și accesul la credit comportamentul cumpărătorilor pe piața imobiliară? Impactul dobânzilor și al condițiilor de creditare asupra deciziilor românilor

Cum influențează dobânzile și accesul la credit comportamentul cumpărătorilor?

Slavic Pîrlea: Dobânzile și accesul la credit influențează în continuare deciziile de cumpărare, însă observăm că piața s-a adaptat la noua realitate. Clienții sunt mai calculați, își analizează atent bugetul și gradul de îndatorare și acordă mai mult timp procesului de decizie decât în anii în care finanțarea era mai accesibilă.

În acest context, cumpărătorii caută proprietăți care oferă un raport cât mai bun între preț, calitate și potențial de valorificare.

De exemplu, dacă în 2024 Alera vindea un apartament de 2 camere complet mobilat și utilat pe strada Năsăud 77 la aproximativ 115.000€ cu TVA 9% inclus, în 2026 același produs a ajuns să valoreze aproximativ 174.000€ cu TVA 21%. Această evoluție vine atât din aprecierea anuală a pieței, de aproximativ 15%, cât și din modificările de TVA și creșterea generală a costurilor din piață.

Observăm că există în continuare cerere atât din partea celor care cumpără pentru locuire, cât și a investitorilor, însă accentul s-a mutat către predictibilitate și eficiență. O proprietate complet amenajată, care poate fi utilizată sau închiriată imediat, devine mai atractivă atunci când fiecare decizie financiară este analizată cu mai multă atenție.

Care sunt cele mai căutate tipuri de locuințe în prezent?

Bogdan Faita: Cele mai căutate locuințe sunt în continuare apartamentele cu 2 camere, urmate de cele cu 3 camere și de garsonierele moderne, în special în proiectele rezidențiale noi. Cumpărătorii caută suprafețe eficiente, de regulă între 50 și 70 mp, amplasate în zone bine conectate la transportul public, centre comerciale și principalele zone de business.

La Alera observăm și o preferință tot mai mare pentru apartamentele complet mobilate și utilate, gata pentru mutare sau închiriere. Aceste proprietăți sunt atractive atât pentru clienții care cumpără pentru uz personal, cât și pentru investitorii care urmăresc să genereze venituri din chirii cât mai rapid, fără investiții suplimentare după achiziție.

Credeți că modelul ”gata de mutare” va deveni noul standard pe piață?

Bogdan Faita: Cred că modelul “gata de mutare” va câștiga tot mai mult teren în următorii ani și va deveni o opțiune preferată pentru un număr tot mai mare de cumpărători.

Însă, atenție, acest termen folosit de dezvoltatori înseamnă apartamente finalizate și finisate. Alera duce procesul mai departe, oferind modelul “gata de locuit”, în sensul că eliminăm pentru clienții noștri tot ce înseamnă șantier, echipe de coordonat, drumuri și decizii obositoare, termene depășite sau bugete care scapă de sub control. Oferim locuințe la cheie, amenajate de designeri cu experiență, mobilate, utilate – totul inclus, totul coordonat. Așadar, luăm de pe umerii clienților stresul de la semnare și până la mutare.

Nu toată lumea preferă acest format, însă segmentul locuințelor la cheie va continua să se dezvolte, deoarece răspunde foarte bine nevoilor actuale ale pieței: eficiență, transparență și posibilitatea de a valorifica imediat proprietatea, fie pentru locuire, fie pentru închiriere.

Cât de sustenabile sunt randamentele promise în piața actuală?

Bogdan Faita: Randamentele trebuie privite întotdeauna în contextul proprietății, al zonei și al modului în care aceasta este administrată. În piața actuală, considerăm că randamentele de până la 7% pe an sunt sustenabile pentru proprietățile bine poziționate, complet amenajate și administrate profesionist, mai ales în zone cu cerere constantă pentru închiriere.

Dacă în anii precedenți aveam randamente și de 15%, începând din ultimul trimestru al anului trecut, de când s-a mărit TVA-ul, randamentele sunt în medie 5-7%. În schimb, rata anuală de apreciere a imobilelor rămâne tot în jur de 15%.

Este important ca investitorii să aibă așteptări realiste și să analizeze investiția pe termen mediu și lung. Din experiența Alera, cele mai bune rezultate apar atunci când randamentul din închiriere este completat de aprecierea valorii proprietății în timp. Tocmai de aceea, ne concentrăm pe proiecte rezidențiale din zone cu potențial de dezvoltare și cerere ridicată, unde există premise solide atât pentru venituri recurente, cât și pentru creșterea valorii activului.

Care sunt costurile ascunse pe care cumpărătorii le ignoră cel mai des?

Slavic Pîrlea: În general, mulți cumpărători se concentrează pe prețul afișat al proprietății și nu iau în calcul toate costurile care apar după achiziție. În cazul locuințelor cumpărate direct de la dezvoltator sau în stadiu neamenajat, intervin ulterior cheltuieli cu designul interior, mobilierul, electrocasnicele, finisajele suplimentare, transportul și montajul, la care se adaugă timpul necesar pentru coordonarea întregului proces. În multe situații, costul final ajunge să fie semnificativ mai mare decât cel estimat inițial.

Tocmai de aceea, la Alera mizăm pe conceptul de proprietăți la cheie, complet mobilate și utilate. Clientul știe de la început care este investiția totală, ce primește și când poate utiliza proprietatea. Astfel, elimină riscul costurilor neprevăzute și poate folosi apartamentul imediat, fie pentru locuire, fie pentru a genera venituri din închiriere.

Pentru noi este foarte important faptul că Alera vinde exclusiv proprietăți noi. Acesta este standardul nostru și segmentul în care credem cel mai mult, deoarece vedem aici cea mai mare cerere, cea mai bună retenție a valorii și cel mai mare potențial de apreciere pe termen lung.