Decizie importantă pentru toate asociațiile de proprietari. Chirie pentru boxe sau fostele ghene de gunoi

Asociația de proprietari poate percepe chirie pentru boxele de la subsol sau pentru fostele ghene transformate în spații de depozitare, în anumite condiții, potrivit unei decizii pronunțate de Tribunalul București. Subiectul a fost readus în atenție de avocatul Gelu Pușcaș, care a explicat diferența juridică dintre atribuirea oficială a unei folosințe exclusive și stabilirea unei chirii pentru spații deja utilizate exclusiv de unii proprietari. Decizia vizează o problemă întâlnită în mii de blocuri din România, unde numeroase spații comune sunt folosite de ani întregi fără acte de proprietate.

Asociația de proprietari poate taxa folosința exclusivă a unor spații comune utilizate fără acte

Problema boxelor de la subsol și a fostelor ghene de gunoi transformate în spații personale de depozitare există în foarte multe condominii din România, iar asociația de proprietari se confruntă adesea cu dificultăți în reglementarea folosirii acestor spații comune. În numeroase cazuri, aceste spații sunt folosite „din vechime” de anumiți locatari, fără documente care să ateste un drept de proprietate sau un drept exclusiv de utilizare.

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat că o instanță din București a clarificat recent această situație juridică, după ce o asociație de proprietari a decis, prin hotărâre a Adunării Generale, să stabilească o chirie lunară pentru astfel de spații. Măsura a fost contestată în instanță de un proprietar, însă atât judecătoria, cât și Tribunalul București au respins acțiunea și au considerat că decizia asociației este legală.

Potrivit explicațiilor oferite de avocat, instanța a făcut o distincție importantă între atribuirea oficială a unei folosințe exclusive și perceperea unei chirii pentru un spațiu deja ocupat exclusiv de anumite persoane.

„O decizie importantă a instanței clarifică o problemă care există în mii de blocuri din România:
Poate asociația să perceapă chirie pentru boxele de la subsol sau pentru spațiile rezultate după desființarea ghenei?
Răspunsul este: DA, în anumite condiții”, scrie avocatul Gelu Pușcaș.

Tribunalul București a diferențiat atribuirea folosinței exclusive de stabilirea unei chirii

În analiza cazului, instanța a reținut că Adunarea Generală a asociației de proprietari nu a atribuit oficial dreptul exclusiv de utilizare asupra spațiilor comune. Practic, asociația nu a transferat folosința exclusivă către anumiți proprietari, ci doar a decis perceperea unei chirii pentru spațiile deja ocupate și utilizate individual.

Această diferență este considerată esențială din punct de vedere juridic, mai ales în contextul prevederilor Legii nr. 196/2018 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. În anumite situații, atribuirea oficială a folosinței exclusive asupra unei părți comune poate necesita acordul unanim al proprietarilor.

„Instanța a făcut o diferență ESENȚIALĂ:
Una este să atribui oficial folosință exclusivă asupra unei părți comune (unde poate fi necesară unanimitatea proprietarilor conform art. 43 din Legea 196/2018)
Și alta este să stabilești o chirie pentru un spațiu deja folosit exclusiv de anumite persoane”, a explicat avocatul.

Avocatul a subliniat că hotărârea Tribunalului București confirmă posibilitatea legală ca asociația de proprietari să perceapă o chirie atunci când anumite persoane utilizează în mod exclusiv boxe sau alte spații comune fără documente de proprietate.

„Tribunalul București – decizie din 29.11.2023:
„Nu s-a decis atribuirea folosinței exclusive (…), ci doar stabilirea unei chirii modice pentru boxă””, scrie avocatul Gelu Pușcaș.

Fiecare asociație de proprietari trebuie să analizeze concret situația spațiilor comune

Chiar dacă decizia instanței creează un precedent important pentru asociațiile de proprietari, avocatul atrage atenția că fiecare situație trebuie analizată individual, în funcție de istoricul utilizării spațiului și de regulamentele interne ale condominiului.

Printre aspectele care trebuie verificate se numără existența unor hotărâri mai vechi ale asociației, modul în care spațiul a fost folosit de-a lungul timpului și respectarea procedurilor legale prevăzute de legislația în vigoare.

„ Atenție însă:
Fiecare situație trebuie analizată concret, în funcție de:

modul în care a fost folosit spațiul,
existența unor hotărâri anterioare,
prevederile regulamentului condominiului,
și respectarea procedurilor legale”, a mai transmis avocatul.

Subiectul este unul sensibil în multe blocuri din România, în condițiile în care numeroase spații comune sunt ocupate de ani de zile fără clarificarea situației juridice. În acest context, tot mai multe asociații de proprietari analizează posibilitatea introducerii unor chirii pentru boxe, foste ghene sau alte spații utilizate exclusiv de anumite persoane.

Tabel explicativ: Ce stabilește decizia privind asociația de proprietari și boxele din bloc:

Aspect analizat	Ce a stabilit instanța
Spațiile vizate	Boxe de subsol și foste ghene de gunoi folosite exclusiv
Cine poate decide chiria	Asociația de proprietari, prin Adunarea Generală
Ce NU a făcut asociația	Nu a atribuit oficial folosința exclusivă a spațiilor
Ce a aprobat asociația	Stabilirea unei chirii pentru utilizarea exclusivă
Ce au decis instanțele	Judecătoria și Tribunalul București au considerat măsura legală
Baza juridică invocată	Diferența dintre folosință exclusivă și perceperea unei chirii
Ce trebuie verificat în fiecare caz	Regulamentul condominiului, hotărârile anterioare și procedurile legale
Data deciziei Tribunalului București	29 noiembrie 2023