Banii care se achită lunar la bloc. Proprietarii sunt obligați, chiar dacă nu locuiesc acolo. Asociația nu poate modifica modul de repartizare

Mulți proprietari de apartamente întâlnesc lunar sintagma „cheltuială la cotă”, dar puțini știu că aceasta reflectă modul legal de împărțire a cheltuielilor comune, proporțional cu cota indiviză a fiecărui apartament, indiferent dacă locuiesc sau nu în unitatea respectivă.

Cheltuielile „la cotă” în asociațiile de proprietari

Mulți proprietari de apartamente aud lunar sintagma „cheltuială la cotă” pe lista de întreținere, dar puțini știu ce înseamnă și cum se calculează, spune avocatul Gelu Pușcaș, pe pagina de Facebook ”Consultanță Asociații Proprietari”.

Acesta a precizat că termenul „la cotă” se referă la modul de repartizare a cheltuielilor comune între toți proprietarii unui bloc sau condominiu. Fiecare proprietar contribuie proporțional cu cota sa indiviză, care reprezintă partea sa din proprietatea comună.

El a dat și un exemplu în acest sens. Dacă un apartament are 10% din suprafața totală a clădirii, atunci proprietarul va plăti 10% din cheltuielile comune.

Unde se poate găsi cota indiviză a apartamentului?

Cota fiecărui proprietar este menționată în:

• Actul de deținere a apartamentului;

• Acordul constitutiv al asociației de proprietari;

• Cartea funciară, conform Art. 86 (1) din Legea 196/2018.

Această cotă poate fi modificată de-a lungul timpului, fie prin ajustări făcute de administrator sau comitetul asociației, fie ca urmare a modificărilor în suprafața apartamentelor.

Cum se calculează cota indiviză?

Conform legislației, cota indiviză reprezintă procentul din proprietatea comună care revine fiecărui apartament. Calculul se face astfel:

Cota indiviză (%) = (Suprafața utilă a apartamentului / Suprafața totală utilă a tuturor apartamentelor din bloc) × 100

Legea 196/2018 și Codul Civil (Art. 652) stabilesc că suma cotelor indivize trebuie să fie 100%.

Importanța cotei indivize pentru cheltuieli

Majoritatea cheltuielilor unui bloc se repartizează la cotă, ceea ce înseamnă că sunt împărțite proporțional cu procentul de proprietate comună deținut de fiecare apartament.

În această categorie intră cheltuielile pentru reparațiile și întreținerea părților comune ale clădirii, investițiile pentru modernizare sau consolidare, salariile personalului administrativ, precum și impozitele și taxele aferente proprietății comune.

Potrivit art. 84 și 85 din Legea 196/2018, toate aceste costuri trebuie distribuite proporțional cu cota-parte indiviză a fiecărui proprietar, fără posibilitatea stabilirii unui alt mod de calcul prin simpla hotărâre a asociației.

Chiar dacă un apartament este nelocuit, proprietarul trebuie să plătească cota indiviză. Aceasta nu dispare odată cu lipsa ocupanților, deoarece reprezintă partea de proprietate comună de care beneficiază toate unitățile din bloc.

Nu este posibilă vânzarea separată a cotei indivize fără a vinde și apartamentul. Art. 4 (2) din Legea 196/2018 prevede că orice act de dispoziție asupra cotei indivize se poate face doar împreună cu vânzarea locuinței sau a spațiului comercial.

Asociația de proprietari nu poate modifica modul de repartizare a cheltuielilor contrar legii. Orice hotărâre care ignoră prevederile legale este nulă de drept conform Art. 75 (3) din Legea 196/2018.