Reguli la bloc. Cheltuielile care pot fi anulate. Asociația de proprietari le impune degeaba, vor fi lovite de nulitate

Avocatul Gelu Pușcaș avertizează că asociațiile de proprietari nu pot decide arbitrar repartizarea cheltuielilor deoarece legea stabilește reguli clare obligatorii. Declarațiile au fost făcute recent, în contextul disputelor frecvente din adunările generale, unde proprietarii încearcă să schimbe modul legal de calcul al întreținerii.

Asociațiile de proprietari nu pot decide arbitrar repartizarea cheltuielilor, avertizează avocatul Gelu Pușcaș

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, atrage atenția că modul de repartizare a cheltuielilor în cadrul asociațiilor nu poate fi stabilit după voința proprietarilor, ci trebuie să respecte strict prevederile legale.

Acesta a explicat că, în cadrul adunărilor generale, se întâlnesc frecvent situații în care proprietarii susțin că pot decide liber modul de repartizare a costurilor, însă o astfel de abordare este contrară legislației. Potrivit avocatului, orice repartizare care încalcă legea poate fi anulată întrucât Legea nr. 196/2018 prevede explicit nulitatea hotărârilor adoptate cu nerespectarea regulilor legale privind repartizarea cheltuielilor comune.

Gelu Pușcaș a subliniat că hotărârile adunării generale au o forță juridică inferioară legii și nu pot modifica sau contrazice prevederile acesteia. În opinia sa, normele legislative stabilesc clar ordinea de aplicare a actelor juridice, iar legea are prioritate în fața deciziilor interne ale unei asociații de proprietari.

Avocatul a arătat că, deși unii proprietari consideră inechitabil să plătească întreținerea atunci când nu locuiesc efectiv în apartament, legislația stabilește că majoritatea cheltuielilor sunt calculate în funcție de cota indiviză.

Astfel, proprietarii trebuie să contribuie la costurile legate de părțile comune ale imobilului, precum reparațiile, investițiile, contractele de curățenie sau întreținerea liftului, indiferent dacă locuiesc sau nu în imobil.

Repartizarea ilegală a întreținerii poate obliga asociațiile de proprietari să refacă listele de plată și să suporte costuri suplimentare

Potrivit acestuia, adoptarea unui mod de repartizare nelegal poate conduce la contestarea în instanță de către un proprietar și la obligarea asociației să refacă listele de plată. O asemenea situație ar genera muncă suplimentară pentru administrator, costuri care ar urma să fie suportate tot de proprietari.

Avocatul a precizat că, dacă adunarea generală adoptă hotărâri contrare legii, administratorul și cenzorul trebuie să notifice oficial asociația și să consemneze că nu își asumă consecințele unor astfel de decizii, având în vedere că răspunderea poate fi solidară.

Gelu Pușcaș recomandă respectarea strictă a legislației pentru a evita litigii și costuri suplimentare în cadrul asociațiilor de proprietari.

„DE CE NU REPARTIZEAZĂ ASOCIAȚIA UN COST DUPĂ CUM DECID PROPRIETARII?

La nivelul adunărilor generale, și nu doar în adunarea generală, se aud susțineri de genul: “la noi în asociație facem cum dorim”, “decidem noi repartizarea”, “dacă noi așa decidem așa facem” etc.

1. Orice fel de repartizare care încalcă legea poate fi anulată
Singura prevedere din Legea 196/2018 care face trimitere la sancțiunea nulității este regăsită chiar la repartizarea cheltuielilor. Dacă pentru nicio altă încălcare (cea cu cazierele este discutabilă) legiuitorul nu a facut trimitere la nulitate, pentru repartizare a făcut o astfel de trimitere. Prin urmare suntem în fața unei norme imperative.
Art. 75 (3) din Legea 196/2018: „Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept”.

2. Prin acte inferioare nu se poate reglementa
Hotărârea adunării generale este un act inferior ca și putere juridică, să spunem așa, față de lege. Dacă legea stabilește un anumit mod de repartizare, asociația prin intermediul adunării generale nu poate decide peste ceea ce stabilește legea.
Există norme de tehnică legislativă care spun, în esență, că ordinea aplicării este cea stabilită de Constituție și prin urmare legea are prioritate în fața unei hotărâri a adunării generale sau statutului asociației.

3. Pare inechitabil, dar există reglementare
Mulți proprietari susțin că dacă nu locuiesc nu trebuie să achite întreținere. Dacă avem o reglementare în Legea 196/2018 prin care majoritatea cheltuielilor vizează cota indiviză, niciodată niciun președinte și administrator nu vor repartiza în liste sume după alte modalități decât cele rezultate din lege. Chiar dacă nu locuiesc, am de achitat tot ceea ce reprezintă părți comune: reparații, investiții, remunerații, contracte de curățenie, reparații lift etc.

4. Repartizarea incorectă poate duce la refacerea listei de plată
În condițiile în care asociația de proprietari, votează un mod de repartizare care este peste lege, se prea poate ca un proprietar să conteste în instanță, să solicite refacerea listelor de întreținere și să obțină o astfel de soluție. Asta înseamnă că administratorul va realiza o muncă suplimentară care urmează a fi plătită de către asociație și în cele din urmă tot de către proprietari.
Mai bine respectă legea și nu are nimeni dureri de cap.

5. Notificarea asociației de către administrator și cenzor
În ipoteza în care adunarea generală decide altfel decât stabilește legea, atât administratorul cât și cenzorul urmează a notifica asociația și a menționa că o astfel de hotărâre este peste ceea ce prevede legea și că nu își asumă niciun fel de consecință. În raport să fie menționat, de fiecare dată, acest aspect. Nu de alta dar solidaritatea răspunderii operează”, este mesajul postat de avocatul Gelu Pușcaș.