Avocatul Gelu Pușcaș explică drepturile proprietarilor în fața problemelor cu părțile comune
Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, a oferit un ghid practic pentru proprietarii care se confruntă cu probleme legate de părțile comune.
În postarea sa de pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, el a explicat că mulți proprietari ajung la capătul răbdării din cauza vecinilor neglijenți sau a conducerii pasive a asociației. Gelu Pușcaș subliniază că există pași clari, legali, pe care proprietarul îi poate urma pentru a-și proteja drepturile și pentru a solicita remedierea situației, inclusiv prin acțiuni în instanță.
Avocatul atrage atenția că informarea corectă și acțiunea promptă pot preveni pierderi materiale semnificative și conflicte între vecini.
Obligațiile asociației de la bloc. Cum trebuie să procedeze proprietarii în cazul unor infiltrații, inundații sau deteriorări ale tencuielii
Gelu Pușcaș subliniază că întreținerea părților comune este în mod expres obligația asociației de proprietari, care trebuie să le mențină în stare bună de funcționare.
Costurile pentru reparații, intervenții sau investiții sunt repartizate tuturor proprietarilor proporțional cu cota indiviză deținută.
Dacă asociația dispune de fonduri speciale, precum fondul de reparații sau fondul din chirii, acestea pot fi folosite pentru acoperirea cheltuielilor, evitând astfel întârzieri suplimentare.
În cazul apariției unor probleme, cum ar fi infiltrații, inundații sau deteriorări ale tencuielii, proprietarul trebuie să depună o cerere scrisă către asociație, prin președinte, indicând paguba suferită și solicitând aducerea apartamentului la starea inițială pe cheltuiala asociației.
Dacă asociația nu răspunde, următorul pas este trimiterea unei notificări oficiale care să specifice termenul de efectuare a lucrării și suma reprezentând prejudiciul. Acest document constituie punerea în întârziere a asociației.
Gelu Pușcaș recomandă ca, acolo unde este posibil, proprietarul să păstreze toate documentele care ar putea demonstra neglijența conducerii sau impactul asupra apartamentului său.
Pentru a susține eventuale acțiuni în instanță, avocatul subliniază importanța documentării complete: planșe foto, procese verbale de constatare și, dacă este necesar, rapoarte de expertiză extrajudiciară care să detalieze cauzele apariției problemei și să clarifice dacă aceasta provine de la părțile comune sau de la acțiuni neglijente ale altor proprietari.
Pentru lucrările de mare anvergură, se recomandă organizarea unei adunări generale
Dacă notificarea nu produce niciun efect și asociația continuă să nu intervină, proprietarul poate sesiza instanța de judecată. În acest context, instanța poate obliga asociația să efectueze lucrarea, iar probele tehnice vor demonstra că prejudiciul provine din neîntreținerea părții comune.
Gelu Pușcaș recomandă ca fiecare pas să fie documentat cu atenție, pentru a avea un dosar solid în instanță.
Pentru lucrările de mare anvergură, precum remedierea infiltrațiilor majore sau a daunelor structurale, este recomandată organizarea unei adunări generale care să decidă prestatorul, modalitatea de plată și numărul de rate.
În schimb, pentru reparațiile punctuale, comitetul poate decide direct, prevenind astfel deteriorarea suplimentară și limitând prejudiciile.
Gelu Pușcaș subliniază că o lucrare justificată nu poate fi respinsă de adunarea generală, iar întârzierea asociației afectează nu doar proprietarul prejudiciat, ci și pe ceilalți membri ai comunității, care riscă să suporte cheltuielile din propriile fonduri.
În situațiile în care nici după hotărârea adunării generale asociația nu intervine, proprietarul poate pune în executare decizia și poate solicita daune pentru fiecare zi de întârziere.
Avocatul recomandă ca proprietarul să acționeze rapid, să adune toate probele necesare și să urmărească îndeaproape procedura legală, astfel încât drepturile sale să fie respectate și pierderile să fie recuperate integral.
Postarea integrală a avocatului Gelu Pușcaș referitoare la părțile comune de la bloc și la obligațiile asociației de proprietari
„CE POATE FACE PROPRIETARUL, ÎN CONCRET, DACĂ ESTE PREJUDICIAT DE O PARTE COMUNĂ
Câteva intrebări care au fost puse și pe această pagină, la care încercăm un răspuns dintr-o altă perspectivă. Există proprietari care au ajuns la capătul răbdării, fie din cauza unui vecin care nu își îngrijește partea de proprietate, fie din cauza indiferenței conducerii asociației pentru partea comună.
Procedura pentru ceea ce reprezintă parte comună:
- Cine are obligația întreținerii părților comune?
Asociația de proprietari are obligația de a menține în bună stare de funcționare tot ceea ce reprezintă parte comună.
- Cine trebuie să suporte costul pentru partea comună?
Tot ceea ce presupune reparații, intervenții, investiții etc pentru părțile comune, se repartizează tuturor proprietarilor proporțional cu cota indiviză deținută. Dacă asociația dispune de fonduri (fond de reparații, fond din chirii), reparațiile pot fi scăzute din aceste fonduri.
- Cui mă adresez pentru stoparea unei infiltrații (parte comună)?
Proprietarul trebuie să se adreseze asociației de proprietari prin președinte, cu o cerere scrisă, în care să solicite intervenția la partea comună. Trebuie să arate paguba suferită și să solicite ca pe costul asociației, apartamentul acestuia să fie adus la starea inițială.
- Ce fac dacă asociația rămâne în pasivitate?
Dacă la prima cerere scrisă nu se întâmplă nimic, proprietarul trebuie să formuleze o notificare, act în care să pună în vedere asociației să realizeze lucrarea, să pună în vedere termenul de efectuare și suma ce reprezintă prejudiciu încercat. Acest act reprezintă punerea în întârziere a asociației.
- Ce acte trebuie să am?
Pentru a avea probe, în cazul în care se ajunge la instanța de judecată, proprietarul ar fi bine să aibă realizate planșe foto, procese verbale de constatare și de ce nu, un raport de expertiză extrajudiciar în care să se menționeze cauzele apariției (inundației, infiltrațiilor, căderii tencuielii etc).
- Dacă nici după notificare, asociația nu reacționează?
În acest caz, se ajunge la instanța de judecată, proprietarul putând solicita instanței obligarea asociației în a proceda la realizarea lucrării. Într-o astfel de cauză, important este ca proprietarul să aibă dovezi solide că este vorba de o parte comună și nu de o vină a unui alt proprietar.
Proprietarul va acționa în judecată asociația de proprietari și în cadrul dosarului va solicita ca și probă, expertiză instalații și/sau construcții pentru a demonstra că prejudiciul este ca urmare a proastei funcționari a unei părți comune.
- Este nevoie de adunare generală pentru realizarea reparației?
Având în vedere că discutăm de infiltrații, inundații etc și având în vedere că asociația este obligată să mențină în bună stare tot ceea ce reprezintă parte comună și având în vedere că o astfel de lucrare lăsată să treneze produce distrugeri mult mai mari, este de preferat organizarea unei adunări generale imediat.
Pentru a nu exista o asumare a lucrării de către comitet, lucrare de mare anvergură și cu un cost ridicat, adunarea generală va decide prestatorul, numărul de rate etc. În opinia mea, dacă lucrarea este justificată, nu poate fi respinsă de adunarea generală.
Pentru lucrări punctuale, de mică anvergură, în opinia mea, comitetul poate decide. Se preîntâmpină astfel producerea unui prejudiciu mai mare.
- Dacă nici după obținerea hotărârii asociația nu reacționează?
Proprietarul poate pune în executare hotărârea și are la dispoziție procedura de obligare a asociației la daune pentru fiecare zi de întârziere. Din acest moment, încăpățânarea asociației de a nu face, produce efecte asupra tuturor proprietarilor care vor trebui să suporte, din propriul buzunar, pasivitatea”, a scris avocatul Gelu Pușcaș în postarea sa.
