Ai închiriat un apartament doar pe baza unei înțelegeri verbale? Ce drepturi ai și ce riscuri există

Există în continuare foarte multe chirii „pe încredere” în România. Proprietarul dă cheile, chiriașul plătește lunar, iar totul funcționează doar pe baza unei înțelegeri verbale. Uneori nu există niciun contract scris. Alteori există doar câteva mesaje pe WhatsApp și plăți în numerar fără chitanță. Problemele apar de regulă mai târziu. Proprietarul cere evacuarea rapidă, chiriașul vrea garanția înapoi, apar dispute privind utilitățile sau una dintre părți neagă anumite înțelegeri. Exact atunci apare întrebarea importantă: dacă nu există contract scris, mai există drepturi și obligații?

Contractul de închiriere poate exista și verbal, nu doar în formă scrisă

Mulți oameni cred că, fără un document semnat, închirierea „nu există” din punct de vedere legal. În realitate, contractul de locațiune este un contract consensual, ceea ce înseamnă că poate lua naștere prin simplul acord de voință al părților.

Codul civil definește locațiunea ca fiind contractul prin care o persoană oferă celeilalte folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unei chirii. Asta înseamnă că, dacă există o înțelegere privind apartamentul și plata chiriei, raportul juridic poate exista chiar și fără un contract semnat pe hârtie.

Problema nu este neapărat existența închirierii, ci dovada ei.

Fără contract scris devine mult mai greu să dovedești ce s-a stabilit între părți

Aici apar cele mai mari probleme practice. Dacă există un conflict, chiriașul și proprietarul pot avea versiuni complet diferite despre:

• valoarea chiriei;
• perioada închirierii;
• garanția plătită;
• cine trebuia să plătească utilitățile;
• termenul de preaviz;
• condițiile de plecare din apartament.

În lipsa unui contract scris, toate aceste aspecte devin mai greu de demonstrat.

De multe ori, oamenii descoperă prea târziu că au plătit luni întregi în numerar fără nicio dovadă și fără să existe documente clare privind obligațiile fiecărei părți. Exact aici apare riscul cel mai mare al înțelegerilor verbale.

Chiriașul poate încerca să dovedească existența închirierii și prin alte probe

Faptul că nu există contract scris nu înseamnă automat că situația nu poate fi demonstrată. În practică, pot fi folosite mai multe tipuri de probe:

• transferuri bancare cu mențiunea „chirie”;
• conversații WhatsApp sau e-mail;
• martori;
• dovezi privind plata utilităților;
• fotografii;
• corespondență între părți;
• documente care arată că persoana locuia efectiv în apartament.

Uneori chiar și mesajele aparent banale pot deveni importante într-un litigiu. De exemplu, o conversație în care proprietarul confirmă primirea chiriei sau discută despre reparații poate ajuta la dovedirea raportului de închiriere.

Totuși, fără un contract clar, totul devine mai complicat și mai greu de probat.

Garanția este una dintre cele mai frecvente surse de conflict

În foarte multe chirii fără acte există și o garanție plătită „pe încredere”. Problema apare la final. Dacă nu există documente privind suma plătită și condițiile restituirii, pot apărea dispute serioase. Proprietarul poate susține că garanția acoperea anumite datorii sau daune, iar chiriașul poate afirma că suma trebuie returnată integral.

În practică, dovada plății garanției devine extrem de importantă. Transferurile bancare, mesajele sau orice alte dovezi privind predarea banilor pot conta foarte mult.

În lipsa lor, conflictul se reduce adesea la afirmațiile opuse ale celor două părți.

Evacuarea devine și ea mai complicată când nu există acte clare

Mulți proprietari cred că, dacă nu există contract, chiriașul poate fi scos imediat din apartament. Lucrurile nu sunt atât de simple.

Chiar și în lipsa unui contract scris, evacuarea nu poate fi făcută prin forță sau prin schimbarea abuzivă a yalei cât timp există un raport locativ care poate fi demonstrat.

Codul civil reglementează rezilierea contractului de închiriere și evacuarea chiriașului în anumite condiții. În practică, lipsa contractului scris poate complica procedura atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș.

De multe ori, tocmai lipsa documentelor clare prelungește conflictele și face situația mai greu de rezolvat.

Proprietarul se expune și el unor riscuri importante

Mulți cred că doar chiriașul este vulnerabil într-o astfel de situație. În realitate, și proprietarul își asumă riscuri serioase.

Fără contract:

• devine mai greu de demonstrat neplata chiriei;
• recuperarea prejudiciilor poate fi complicată;
• evacuarea poate dura mai mult;
• apar probleme fiscale privind declararea veniturilor din chirii;
• pot exista dispute privind perioada închirierii și condițiile convenite verbal.

În practică, mulți proprietari evită contractele tocmai pentru a nu declara veniturile, însă această alegere poate crea probleme juridice serioase dacă apare un conflict cu chiriașul.

Chiria fără contract nu înseamnă că chiriașul nu are niciun drept

Aceasta este una dintre cele mai mari confuzii. Faptul că nu există un document semnat nu înseamnă automat că persoana care locuiește în apartament poate fi tratată fără respectarea regulilor legale.

Dacă poate fi demonstrată existența raportului de închiriere, chiriașul poate avea anumite drepturi care derivă din folosirea efectivă a locuinței și din înțelegerea existentă între părți.

Problema este însă mult mai dificilă din punct de vedere probator. Cu alte cuvinte, drepturile pot exista, dar devine mai greu să fie demonstrate.

Foarte multe chirii funcționează ani întregi fără probleme și fără niciun document. Tocmai acest lucru îi face pe mulți să creadă că actele nu sunt importante.

Problemele apar însă exact în momentul unui conflict: garanție nerestituită, chirii neplătite, evacuare, utilități restante sau schimbarea bruscă a condițiilor. Atunci oamenii descoperă cât de greu este să dovedească ceea ce „știa toată lumea” verbal.

În practică, un contract simplu și câteva dovezi clare de plată pot evita litigii mult mai costisitoare și mai complicate decât redactarea actelor de la început.