Adunări generale online și vot electronic la bloc. Avizierul de hârtie ar putea dispărea din România: Gata cu „plicul vieții”

Deși aplicațiile mobile și videoconferințele fac parte din viața cotidiană, asociațiile de proprietari rămân captive în birocrație, avizierul de hârtie și votul prin ridicare de mâini. Avocatul Gelu Pușcaș avertizează că legislația actuală favorizează metodele învechite, izolând proprietarii plecați în străinătate și îndepărtându-i pe locatari de adunările generale. Pentru a rezolva aceste blocaje, specialistul anunță elaborarea unor propuneri legislative de digitalizare.

De ce intră atât de greu tehnologia în viața blocului? Avocatul Gelu Pușcaș arată limitele legislației și propune schimbări majore

În ciuda evoluției tehnologice recente, precum existența aplicațiilor mobile, a videoconferințelor, a semnăturilor electronice și a canalelor de comunicare instantanee, asociațiile de proprietari continuă să se bazeze pe metode tradiționale de gestionare, precum tipărirea documentelor, afișarea la avizier, convocările fizice și numărarea voturilor prin ridicare de mâini.

Această stare de fapt a fost evidențiată de Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, într-o analiză publicată pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.

Cadrul legal favorizează avizierul fizic în detrimentul comunicării electronice

Avocatul Gelu Pușcaș explică faptul că avizierul fizic rămâne norma reglementată în prezent, în timp ce comunicarea electronică sau avizierul digital reprezintă doar opțiuni opționale. Potrivit acestuia, un președinte de asociație poate refuza solicitarea unui proprietar de a primi actele pe adresa de e-mail, deoarece legea nu impune o astfel de obligație în sarcina sa.

Specialistul arată că cererea scrisă pe hârtie rămâne regula generală, întrucât legiuitorul nu a reglementat posibilitățile electronice ca o obligație pentru asociații. În timp ce o asociație are obligația legală de a deține un cont bancar unic, aceasta nu este obligată să aibă o adresă oficială de corespondență electronică și nici să implementeze un sistem digital de comunicare.

Transmiterea deciziilor către proprietarii din străinătate se face tot prin afișare pe perete

Gelu Pușcaș arată că toate informațiile și deciziile administrative sunt afișate la avizier, procedura fiind însoțită de întocmirea unui proces-verbal de afișare pentru a dovedi informarea locatarilor. În schimb, transmiterea electronică a deciziilor comitetului sau a hotărârilor adunării generale nu beneficiază de o reglementare clară.

Această situație generează anomalii pentru proprietarii care lucrează în străinătate. Avocatul menționează că conducerea asociației afișează zeci de pagini pe pereți, iar din punct de vedere legal se consideră că și proprietarii plecați în țări precum Italia sau Spania au luat la cunoștință de aceste documente, chiar dacă aceștia nu au mai trecut de ani de zile pe la proprietate.

Specialistul subliniază că corespondența electronică ar fi o metodă rapidă și transparentă de informare în timp real, însă este nevoie de o reglementare completă pentru ca aceasta să devină o practică standard.

Absența votului electronic îndepărtează proprietarii de la adunările generale

Referitor la procesul decizional, Gelu Pușcaș remarcă faptul că votul prin corespondență a fost reglementat în numeroase alte sectoare, în timp ce asociațiile de proprietari au fost omise. Din acest motiv, proprietarii sunt nevoiți să participe fizic la adunările generale, care adesea degenerează în conflicte și discuții neproductive, fără a se mai ajunge la votarea proiectelor.

Avocatul atrage atenția că mulți proprietari au devenit nemulțumiți și dezamăgiți de aceste întâlniri fizice, lucru demonstrat de prezența tot mai scăzută, uneori de sub 20 de participanți la blocuri cu sute de apartamente. Specialistul susține că s-ar putea reglementa desfășurarea adunărilor generale în sistem online sau într-un format mixt, dacă ar exista voință legislativă în acest sens.

Administrarea pe hârtie îngreunează activitatea și generează blocaje în instanță

În ceea ce privește administrarea propriu-zisă, Gelu Pușcaș arată că multe asociații utilizează în continuare liste de plată redactate manual pe hârtie, în loc să folosească liste și fișe lunare transmise electronic și recunoscute legal. Deși există platforme digitale pe piață, păstrarea fizică a documentelor rămâne principala cerință legală aflată în sarcina comitetului executiv.

Această dependență de formatul fizic se reflectă și în eventualele procese judiciare, unde instanțele solicită dovezile afișate la avizier, determinând reprezentanții asociațiilor să fotocopieze și să tipărească arhive întregi. De asemenea, avocatul menționează că accesul locatarilor la platformele digitale existente depinde exclusiv de voința administratorului sau a președintelui. În lipsa unei obligații legale, proprietarii pot fi eliminați din grupurile sau platformele de comunicare fără posibilitatea juridică de a solicita reprimirea.

Înregistrarea reprezentanților la judecătorie ar putea fi simplificată printr-o platformă dedicată

Un alt punct critic semnalat de avocat vizează eventuala decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție (ICCJ) prin recursul în interesul legii. Dacă ICCJ va stabili că fiecare asociație are obligația de a înregistra președintele ales la instanță după fiecare modificare decisă în adunarea generală, acest lucru va genera mii de dosare pe rolul judecătoriilor.

Gelu Pușcaș compară situația asociațiilor de proprietari cu cea a asociațiilor și fundațiilor nonguvernamentale, pentru care s-a creat o platformă electronică dedicată încărcării documentelor și înregistrării modificărilor, oferind o soluție modernă care lipsește în domeniul locativ.

Postarea integrală privind lipsa tehnologiei în asociațiile de proprietari din România

„Î𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂, 𝐕𝐈𝐈𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐒𝐄 𝐕𝐎𝐓𝐄𝐀𝐙Ă 𝐂𝐔 𝐌Â𝐍𝐀 𝐑𝐈𝐃𝐈𝐂𝐀𝐓Ă

Avem aplicații, videoconferințe, semnături electronice și comunicare instantanee. Dar în asociația de proprietari încă tipărim, afișăm, convocăm și numărăm mâini ridicate. De ce intră atât de greu tehnologia în viața blocului?

𝐃𝐢𝐧 𝐩𝐮𝐧𝐜𝐭 𝐝𝐞 𝐯𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐚𝐥 𝐦𝐨𝐝𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐢𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞 – 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫

Avizierul fizic rămâne partea reglementată și regula, iar avizierul electronic și comunicarea electronică, o posibilitate. Proprietarul solicită comunicarea unor acte pe adresa sa de email, președintele poate refuza, întrucât nu are în sarcini o astfel de obligație. Am rămas tot la “printat” și “foi”.

Cererea scrisă, reprezintă regula. Așa stau lucrurile, deoarece legiuitorul nu a reglementat posibilitățile electronice ca și obligație pentru asociație. Are obligația de a avea un singur cont bancar, dar nu are obligația de a avea adresa de corespondență electronică și nici a implementa un astfel de sistem de comunicare.

Afișarea la avizier

Toate informațiile se afișează la avizier. Se realizează și proces verbal de afișare pentru a putea face dovada aducerii la cunoștința proprietarilor. Transmiterea electronică a deciziilor de comitet și/sau hotărârii adunării generale, nereglementată.

Președintele și administratorul afișează la avizier și pe pereți zeci de pagini iar proprietarii, plecați la muncă în Italia și Spania, iau la cunoștință de acte de pe pereți și de la avizier. Dacă a fost afișat la avizier, se consideră că și cel de Spania și Italia a luat la cunoștință. Poate nu a trecut cu anii pe la asociație. Neinteresant!

Transmiterea prin corespondență electronică, un mod rapid, transparent și care duce la încunoștințarea tuturor proprietarilor în timp real. Mai este ceva până la o reglementare completă.

𝐀𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐩𝐫𝐞𝐳𝐞𝐧ță 𝐟𝐢𝐳𝐢𝐜ă ș𝐢 𝐯𝐨𝐭𝐮𝐥 𝐜𝐮 𝐦â𝐧𝐚 𝐫𝐢𝐝𝐢𝐜𝐚𝐭ă

S-a reglementat votul prin corespondență în mai multe sectoare de activitate. Asociațiile uitate și pe acest palier. Proprietarii participă fizic, se ceartă, își varsă frustrările în fața participanților etc. De multe ori nici nu se mai votează ceva.

Proprietarii au ajuns să fie scârbiți de aceste adunări generale. Se vede cu ochiul liber în numărul celor care mai participă. Până în 20 de participanți la sute de apartamente.

Se poate reglementa desfășurarea adunărilor generale în sistem online sau găsită o variantă mixtă. Important este să se dorească. Deocamdată, nimic.

𝐃𝐢𝐧 𝐩𝐮𝐧𝐜𝐭 𝐝𝐞 𝐯𝐞𝐝𝐞𝐫𝐞 𝐚𝐥 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫ă𝐫𝐢𝐢

Încă sunt multe asociații care beneficiază de servicii de administrare cu lista de plată făcută pe o coală de hârtie cu trei rubrici: cheltuieli 1, cheltuieli 2 și totalul de plată.

În loc de listele de plată transmise electronic și fișe lunare transmise electronic, RECUNOSCUTE prin normă legală. Știu că există platforme, însă, tot păstrarea fizică primează și este reglementată – obligația fiind în sarcina comitetului.

În instanță tot cu ceea ce s-a afișat la avizier trebuie să te prezinți. Stai și printezi de-ți ies ochii din cap, cauți în arhivă, mergi la un centru de fotocopiere etc.

Accesul la platformele actuale a proprietarului – în dorința și voința administratorului sau președintelui. Nu există o obligație legală. Ai comentat = ai zburat din grup, din platformă, de pe comunicarea electronică. Nu ai cum să obligi la reprimire, nefiind un mod reglementat de comunicare.

𝐃𝐫𝐮𝐦𝐮𝐫𝐢 𝐥𝐚 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜ă𝐭𝐨𝐫𝐢𝐞 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 î𝐧𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫ă𝐫𝐢

Dacă ICCJ va stabili prin recursul în interesul legii că fiecare asociație are OBLIGAȚIA înregistrării președintelui ales, după fiecare schimbare în adunarea generală, înseamnă mii și mii de cereri și dosare în fața instanței. Acum, mergem cu toții la instanță dacă se citează asociația, dacă se dorește de către instanță etc.

Pentru asociații și fundații, s-a putut realiza un mod electronic de încărcare a actelor și de a lua act de modificări, printr-o platformă dedicată. Pentru asociații, nu!

𝐂𝐞 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐝𝐞 𝐟ă𝐜𝐮𝐭?

Este nevoie de o reglementare și în acest domeniu care să ducă la implementarea tehnologiei. Adunări generale în format video, votul electronic, convocarea adunării generale și prin moduri electronice nu doar cu “plicul vieții”.

Așa cum am menționat, în ceea ce mă privește, voi încerca realizarea, în mod punctual, a unor propuneri legislative. Voi realiza pe pagină o dezbatere pe fiecare astfel de proiect. Orice fel de propunere, sugestie, lămurire etc a textului și fundamentării propuse, sunt binevenite”, este postarea integrală de pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.