Viața la bloc 2026. Plata este obligatorie. Proprietarii de locuințe achită banii chiar dacă nu au consum

Una dintre cele mai frecvente întrebări în asociațiile de proprietari din România este de ce un proprietar trebuie să achite cheltuieli de întreținere pentru lift, curățenie sau salariile personalului administrativ chiar și în situația în care apartamentul este nelocuit. Situațiile tipice includ proprietari plecați din țară, locuințe goale pe perioade îndelungate sau apartamente utilizate doar ocazional. În toate aceste cazuri, întrebarea rămâne aceeași: de ce apar în continuare costuri pe lista de plată dacă nu există consum efectiv, notează avocatul Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook ”Consultanță Asociații Proprietari”

Temeiul legal al obligațiilor de plată

Răspunsul este că aceste cheltuieli sunt reglementate de un cadru juridic clar și nu depind de utilizarea efectivă a locuinței. Conform Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, fiecare proprietar dintr-un condominiu deține nu doar apartamentul în sine, ci și o cotă-parte indiviză din toate spațiile și elementele comune ale imobilului. Această cotă-parte include casa scării, liftul, acoperișul, fațada, instalațiile comune și alte părți ale clădirii care deservesc întregul imobil.

Din acest motiv, obligațiile financiare ale proprietarilor nu sunt raportate la utilizarea personală, ci la dreptul de proprietate asupra acestor spații comune. Chiar dacă un proprietar nu folosește liftul sau nu locuiește efectiv în apartament, el rămâne coproprietar al liftului și al întregii infrastructuri comune. În consecință, costurile de întreținere, reparație sau funcționare ale acestor elemente sunt împărțite între toți proprietarii.

Cheltuielile precum întreținerea liftului, curățenia spațiilor comune, salariile administratorului, ale președintelui și ale cenzorului, precum și alte costuri administrative ale asociației sunt considerate cheltuieli ale proprietății comune. Acestea se repartizează în mod legal în funcție de cota-parte indiviză, stabilită pentru fiecare apartament în parte, și nu în funcție de numărul de persoane care locuiesc efectiv în locuință.

Diferența dintre cheltuieli comune și consum individual

Există totuși o diferență importantă între cheltuielile legate de proprietatea comună și cele legate de consumul individual. În cazul unui apartament nelocuit, în mod obișnuit nu se datorează costuri pentru energie electrică din interiorul locuinței, gaze naturale, consum individual de apă sau alte servicii care depind direct de utilizare. Acestea pot fi zero sau foarte reduse, în funcție de contorizare și consum efectiv.

De-a lungul timpului, acest sistem a generat discuții privind echitatea percepută. Mulți proprietari consideră că este mai corect ca unele cheltuieli, precum liftul sau curățenia, să fie repartizate în funcție de utilizare sau de numărul de persoane din apartament, nu de suprafață sau cotă-parte. Argumentul lor este că utilizarea efectivă a acestor servicii variază semnificativ între locatari. Cu toate acestea, sistemul actual nu se bazează pe consum individual, ci pe principiul coproprietății asupra imobilului.

Limitările deciziei la nivel de asociație

Legea stabilește în mod expres că anumite categorii de cheltuieli, inclusiv cele legate de ascensor și remunerațiile organelor de conducere ale asociației, se repartizează conform cotei-părți indivize. În aceste situații, nici administratorul, nici comitetul executiv și nici adunarea generală nu pot modifica în mod arbitrar regula de repartizare, atâta timp cât aceasta este prevăzută expres de legislația în vigoare.

În esență, diferența de percepție vine din două moduri diferite de a înțelege costurile: unul bazat pe consum și utilizare, și unul bazat pe proprietate și responsabilitate juridică. În cazul condominiilor, legislația românească a ales a doua variantă, ceea ce înseamnă că simpla deținere a unui apartament implică automat participarea la cheltuielile comune ale întregului imobil, indiferent dacă locuința este utilizată sau nu.