Se sparge bula imobiliară din România? Prețurile locuințelor ar putea scădea puternic. Radu Georgescu: Oamenii nu mai au bani să cumpere locuințe

Discuția despre evoluția pieței imobiliare din România revine periodic în atenție, mai ales în contextul prețurilor ridicate și al costurilor tot mai mari ale creditelor. Una dintre interpretările vehiculate în spațiul public este aceea că piața s-ar afla într-o fază de „supraîncălzire” alimentată mai degrabă de comportamentul cumpărătorilor decât de fundamentele economice, notează Radu Georgescu pe pagina sa de Facebook.

Două forțe care influențează piața: economie și comportament

O perspectivă frecvent invocată împarte dinamica imobiliară în două componente majore:

Pe de o parte, factorii economici – dobânzi, inflație, deficit bugetar, acces la finanțare și venituri reale – care pot fi analizați relativ obiectiv. În România, acești indicatori au devenit mai restrictivi în ultimii ani: costul creditelor este ridicat în comparație cu media europeană, iar inflația a erodat puterea de cumpărare.

Pe de altă parte, există componenta comportamentală, adică modul în care percepțiile, așteptările și emoțiile influențează deciziile de cumpărare. În perioade de creștere a prețurilor, mulți cumpărători intră pe piață din teama de a „nu pierde momentul”, ceea ce poate susține artificial cererea.

”Din punct de vedere economic bula imobiliara trebuia sa se sparga de mult. Dobanzile la creditele imobiliare din Romania sunt cele mai mari din Europa. Nu s-a spart din cauza psihologiei oamenilor

Multi oameni nu tin cont de logica economica. Psihologia nu tine cont de logica economica pana intr-o zi. Cand economia incepe sa-si spuna cuvantul.

Toate probleme economice din Romania: cea mai mare inflatie din Europa, cel mai mare deficit bugetar, cel mai mare deficit de Cont Curent, cele mai mari dobanzi la credite etc au inceput sa regleze si anomaliile psihologice”, arată acesta.

Dezechilibrul dintre prețuri și capacitatea de cumpărare

Într-un context în care costurile de finanțare au crescut, iar inflația a redus veniturile reale, apare inevitabil o tensiune între prețurile solicitate pe piața imobiliară și capacitatea reală de plată a populației.

Acest tip de dezechilibru nu este specific României, ci apare în mai multe piețe imobiliare atunci când creșterea prețurilor depășește ritmul veniturilor și al productivității economice, spune Radu Georgescu.

”Consumul scade accelerat. Vor urma imobiliarele. Am explicat de mai multe ori ca in urmatorii ani vom vedea scaderi cu 50% la preturile locuintelor. Motivul este logic din punct de vedere economic

Oamenii nu mai au bani sa cumpere locuinte la aceste preturi , cu aceste dobanzi si la aceasta inflatie. Multi nu vor mai putea sa plateasca ratele la banci”, mai spune acesta.

Semnale din piață: cerere mai slabă și proiecte nefinalizate

Un alt element adesea observat în perioade de încetinire este reducerea vizibilă a cererii efective. Apartamentele pot rămâne neocupate mai mult timp, iar unele proiecte imobiliare pot fi întârziate sau chiar oprite dacă finanțarea devine dificilă.

Astfel de situații apar în special în zonele cu dezvoltare rapidă, unde oferta a crescut accelerat într-un interval scurt de timp, uneori peste nivelul cererii reale.

Corecție sau „spargere de bulă”?

Termenul de „bulă imobiliară” este adesea folosit în dezbateri publice, însă în economie nu există un moment exact și universal acceptat în care o astfel de bulă „se sparge”, continuă Radu Georgescu.

În practică, ajustările pot avea forme diferite:

• stagnarea prețurilor pe perioade mai lungi
• scăderi graduale în anumite segmente sau zone
• corecții mai rapide în piețe supra-evaluate sau puternic speculative

Evoluția depinde de o combinație de factori: politica monetară, condițiile de creditare, nivelul veniturilor și încrederea generală în piață.

Piața imobiliară nu funcționează exclusiv pe bază de calcule economice, dar nici exclusiv pe baza psihologiei colective. Ea este rezultatul interacțiunii dintre cele două.

Atunci când condițiile economice devin restrictive pentru o perioadă suficient de lungă, acestea tind să influențeze și comportamentul cumpărătorilor, ceea ce poate duce la ajustări ale pieței. Ritmul și amplitudinea acestor ajustări însă variază, iar ideea unei corecții bruște nu este o certitudine, ci doar una dintre posibilitățile dintr-un spectru mai larg de evoluții.