Vânzarea începe cu actele de proprietate și cu verificarea din cartea funciară
Primul lucru pe care îl verifică orice notar este dacă vânzătorul este proprietarul real și dacă imobilul poate fi vândut fără probleme. Aici intervine cartea funciară, adică registrul oficial în care sunt trecute drepturile de proprietate și sarcinile imobilului.
Regimul juridic al cadastrului și al publicității imobiliare este stabilit prin Legea nr. 7/1996. În procesul de vânzare, un document esențial este extrasul de carte funciară pentru autentificare, solicitat de notar înainte de semnare. Acest extras confirmă situația la zi și este diferit de un extras simplu informativ, tocmai pentru că se folosește strict în procedura notarială.
Un detaliu important, care contează în practică, este că extrasul de carte funciară pentru autentificare are o valabilitate limitată. În multe cazuri, dacă nu se semnează în timp util, notarul trebuie să ceară un nou extras, iar tranzacția se poate amâna.
Tot în acest mecanism există o protecție procedurală pentru perioada în care extrasul este valabil, tocmai pentru ca semnarea să se facă pe o situație juridică stabilă.
Ce trebuie să știe vânzătorul înainte să pună locuința pe piață
Vânzătorul are de pregătit, în primul rând, actele de bază. Aici intră actul de identitate și actul de proprietate, fie că este contract de vânzare-cumpărare mai vechi, contract de donație, certificat de moștenitor sau alt titlu legal.
În multe tranzacții apar și situații care blochează procesul dacă nu sunt rezolvate din timp. De exemplu, unele locuințe au modificări interioare care nu apar în cadastru. În alte cazuri, proprietarul are de clarificat moșteniri, dezmembrări, partaje sau probleme legate de numele din acte. Toate aceste lucruri sunt verificate la notar, dar e mai simplu dacă sunt pregătite înainte, ca să nu pierzi cumpărătorul.
Un document care a devenit important în ultimii ani este certificatul de performanță energetică. Obligațiile legate de acest certificat sunt prevăzute în Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor.
Regula practică este că, înainte de semnarea contractului, cumpărătorul trebuie să poată vedea certificatul, tocmai ca să știe în ce clasă energetică se află locuința și ce consum estimat are.
Pe lângă actele legate de proprietate, în multe dosare de tranzacție apare și certificatul fiscal emis de autoritatea locală. Rolul lui este să arate dacă sunt sau nu datorii la impozitele pe clădire și teren. Notarul cere, în mod uzual, dovada că situația fiscală este clară, mai ales când vânzarea se închide rapid și cumpărătorul vrea să nu preia probleme vechi.
Ce trebuie să verifice cumpărătorul ca să nu cumpere o locuință cu probleme
Cumpărătorul are interesul să verifice două lucruri mari. Unul este că vânzătorul are dreptul să vândă. Al doilea este că imobilul nu vine „la pachet” cu sarcini.
Cartea funciară poate arăta ipoteci, interdicții de înstrăinare, promisiuni notate, litigii sau alte situații care pot bloca vânzarea ori pot crea întârzieri. În practică, cumpărătorul se uită la aceste lucruri chiar înainte de semnare, dar extrasul CF pentru autentificare, cerut de notar, este cel care confirmă situația oficială în momentul tranzacției, în cadrul procedurii reglementate de Legea nr. 7/1996.
Dincolo de acte, cumpărătorul trebuie să fie atent și la partea de predare a locuinței. De exemplu, dacă apartamentul este ocupat, dacă există chiriași, dacă sunt bunuri rămase în locuință sau dacă predarea se face la o dată ulterioară. Aceste detalii se pot trece în contract, ca să nu existe conflicte după semnare.
Antecontractul și avansul: cum se folosește corect, fără riscuri
În multe tranzacții apare un antecontract, mai ales când cumpărătorul are nevoie de timp pentru credit sau când vânzătorul încă își scoate actele. Antecontractul poate fi o soluție bună, dar trebuie făcut cu grijă.
În general, antecontractul trebuie să includă clar prețul, termenul final de semnare, suma dată ca avans și condițiile în care se returnează sau se pierde acea sumă. În practică, pentru protecția ambelor părți, e recomandat să fie făcut tot la notar, mai ales când sumele sunt mari.
