Schimbare semnificativă în procesul de inspecție al clădirilor. Administratorii pot compara în timp real evoluția fisurilor și a problemelor structurale

Inspecțiile structurale reprezintă o obligație pentru administratorii clădirilor comerciale, iar normativul P130/2025 prevede în mod explicit efectuarea acestora ca parte a procesului de urmărire curentă obligatorie pe întreaga durată de viață a construcțiilor. Totuși, provocarea nu este lipsa inspecțiilor, ci modul în care sunt păstrate și utilizate informațiile rezultate în urma acestora.

Inspecțiile structurale ale clădirilor comerciale intră într-o nouă etapă

În cazul unui raport clasic, documentul consemnează existența unui defect, precum o fisură identificată într-o anumită zonă a clădirii. La următoarea verificare însă, echipa de inspecție poate întâmpina dificultăți în a stabili dacă este vorba despre aceeași fisură, dacă aceasta s-a extins sau dacă a apărut una nouă. În aceste condiții, evaluarea este reluată de la zero.

O alternativă este reprezentată de Beyond Patrol, soluție proprietară dezvoltată de Sixense Group și implementată inclusiv în România, care transformă raportul tradițional într-o hartă digitală a defectelor și permite monitorizarea evoluției acestora în timp.

Raportul clasic prezintă mai multe limite care devin evidente în cazul clădirilor comerciale complexe

O clădire comercială aflată în exploatare este influențată permanent de încărcări variabile, temperaturi extreme, lucrări desfășurate în apropiere și uzura normală. Din acest motiv, urmărirea comportării construcției este un proces continuu, iar inspecția anuală reprezintă doar primul nivel al acestuia, potrivit informațiilor publicate de Arena Construcțiilor.

Potrivit specialiștilor, raportul clasic, întocmit manual pe teren și redactat ulterior la birou, prezintă mai multe limite care devin evidente în cazul clădirilor comerciale complexe.

Prima problemă este localizarea imprecisă a defectelor. O descriere în cuvinte nu garantează identificarea exactă a aceluiași punct la următoarea inspecție, mai ales dacă echipa de inspectori se schimbă.

O altă limită este lipsa comparabilității în timp. În lipsa unui sistem unitar de documentare și a unor repere clare, fiecare inspecție începe practic de la zero.

De asemenea, raportul ajunge de multe ori la managerul clădirii la câteva zile sau chiar săptămâni după efectuarea verificărilor, ceea ce poate întârzia luarea deciziilor.

Normativul P130/2025 nu impune o metodă specifică de documentare, însă stabilește obligația obținerii unor informații corecte și trasabile privind comportarea construcției, alegerea metodei revenind operatorului autorizat.

Diferența dintre consemnarea existenței unui defect și localizarea acestuia pe planul clădirii este esențială

Diferența dintre consemnarea existenței unui defect și localizarea acestuia pe planul clădirii este esențială pentru administrarea eficientă a unui imobil.

Prin localizarea exactă, inspectorii pot asocia fiecărui defect o fotografie realizată în momentul descoperirii și pot reveni ulterior în același punct pentru a compara evoluția în timp.

Acest aspect devine cu atât mai important în cazul administratorilor care gestionează portofolii de clădiri sau imobile cu numeroase niveluri și sute de puncte ce trebuie urmărite.

Dacă prima inspecție oferă imaginea stării existente la acel moment, a doua permite comparația cu situația anterioară, iar a treia evidențiază tendințele de evoluție. Astfel poate fi urmărită extinderea unei zone afectate de umiditate, stabilizarea unei fisuri sau modificările unui element structural față de parametrii inițiali. Totodată, sunt identificate și zonele stabile, care nu necesită intervenții suplimentare, ceea ce permite prioritizarea investițiilor și direcționarea bugetelor de mentenanță acolo unde este nevoie.

Procesul digitalizat este organizat în trei etape

Procesul digitalizat este organizat în trei etape. Managerul clădirii sau coordonatorul inspecției stabilește din birou traseul verificărilor, punctele care trebuie urmărite, tipurile de observații și echipa responsabilă, toate acestea fiind configurate în platforma web înainte de deplasarea inspectorilor.

Inspectorul primește pe telefon traseul complet și documentează direct în aplicația mobilă fiecare observație, inclusiv fotografii, tipul defectului, nivelul de criticitate și localizarea exactă pe planul clădirii. Aplicația poate funcționa și fără conexiune la internet, datele fiind sincronizate ulterior. Astfel sunt eliminate notițele pe hârtie și redactarea ulterioară a rapoartelor din memorie.

În același timp, managerul poate urmări în timp real desfășurarea inspecției și poate interveni dacă este identificată o situație care necesită atenție imediată. La final, acesta nu primește un simplu document PDF, ci o hartă digitală cu toate defectele localizate, fotografiile aferente, nivelul de urgență și posibilitatea de comparare cu inspecțiile anterioare.

La verificările următoare, inspectorul revine exact în același punct și poate analiza evoluția defectului fără a relua evaluarea de la început.

Digitalizarea inspecțiilor structurale reduce cu peste 50% timpul necesar atât pentru desfășurarea verificărilor

Potrivit Sixense România, digitalizarea inspecțiilor structurale reduce cu peste 50% timpul necesar atât pentru desfășurarea verificărilor, cât și pentru procesarea informațiilor, prin eliminarea etapelor intermediare precum redactarea rapoartelor și transmiterea acestora.

Totodată, costurile de mentenanță pot fi optimizate, deoarece intervențiile sunt planificate pe baza evoluției documentate a defectelor, iar reparațiile programate din timp sunt considerabil mai puțin costisitoare decât cele realizate în regim de urgență.

Istoricul digital al inspecțiilor, care include localizarea precisă și fotografiile comparative, poate fi utilizat în cadrul auditurilor și proceselor de due diligence, devenind un activ al clădirii. În plus, datele sunt semnate, trasabile și disponibile imediat în cazul controalelor Inspectoratului de Stat în Construcții, fără a depinde de prezența unui anumit membru al echipei.

Un alt avantaj este reprezentat de tranzacțiile imobiliare, întrucât un istoric digitalizat al inspecțiilor oferă cumpărătorilor și investitorilor o imagine verificabilă asupra stării tehnice a clădirii.

Administratorii care gestionează mai multe imobile pot compara starea structurală a activelor din portofoliu, pot stabili prioritățile de intervenție și pot aloca bugetele de mentenanță pe baza unor argumente tehnice.

„Clădirea vă vorbește la fiecare inspecție. Întrebarea e dacă anul viitor veți mai ști ce v-a spus anul acesta. Nu vă mai mulțumiți cu un raport care confirmă că inspecția s-a făcut; cereți unul care vă arată ce s-a schimbat. Diferența nu e tehnologică, e de exigență”, a explicat Mariana Garștea, Director General Sixense România.

Sixense România activează de 15 ani pe piața locală și își desfășoară activitatea exclusiv în domeniul urmăririi comportării construcțiilor în timp. Compania este autorizată de Inspectoratul de Stat în Construcții ca laborator de analize și încercări în construcții, în baza autorizației nr. 4036/2023, face parte din Sixense Group și este prezentată drept singurul operator dedicat exclusiv activității de urmărire a comportării construcțiilor în timp.

Serviciul de inspecții structurale digitalizate utilizează platforma Beyond Patrol, care acoperă întregul flux al inspecției, de la planificarea traseului și documentarea pe teren prin aplicație mobilă până la analiza datelor și monitorizarea evoluției defectelor. Până în prezent, Sixense România a realizat peste 500 de inspecții prin Beyond Patrol pentru clienți din segmentul comercial și de retail din România.