Scăderi pe bursă, profituri în rapoarte. De ce scad acțiunile marilor dezvoltatori din România

Economistul Radu Georgescu explică, într-o analiză publicată recent, motivele pentru care acțiunile companiilor imobiliare listate la Bursa de Valori București înregistrează scăderi semnificative. El arată că o parte din profiturile raportate de dezvoltatori provin din metode contabile care anticipează venituri viitoare, fără încasări efective.

Radu Georgescu explică de ce este esențială cunoașterea contabilității

Într-o postare recentă, economistul Radu Georgescu a relatat că un jurnalist l-a contactat în urma articolului său despre posibila „bulă” imobiliară, dorind să afle de ce toate acțiunile companiilor din acest domeniu au început să scadă pe bursă.

„Răspunsul este simplu… dacă știi contabilitate”, a explicat el, promițând o demonstrație concretă.

Economistul susține că firmele din sectorul imobiliar au posibilitatea, în anumite condiții legale, să înregistreze venituri chiar și atunci când nu au vândut efectiv niciun apartament și nu au încasat avansuri.

„V-am explicat de mai multe ori că la contabilitate jumătate este magie, jumătate este matematică”, a spus Georgescu.

El a mai adăugat că o parte din profiturile raportate de dezvoltatori provin, de fapt, din metode contabile care anticipează venituri viitoare.

„Deși firmele din imobiliare anunță profit, cei care știu contabilitate spun: Stai un pic. O parte din acest profit vine de la magicianul din contabilitate”, a precizat el.

Pentru a-și susține explicațiile, economistul i-a îndemnat pe cititori să consulte rapoartele financiare ale celui mai mare dezvoltator imobiliar listat la Bursa din București, disponibile pentru luna iunie 2025.

Acesta a detaliat modul în care se pot interpreta datele din documentele contabile, astfel încât oricine să poată observa diferențele dintre profitul raportat și performanța reală a companiei.

Cum se pot citi corect situațiile financiare ale unei companii imobiliare

Radu Georgescu oferă și un ghid practic pentru cei interesați de analiza situațiilor financiare ale unei firme. Primul pas, spune el, este verificarea secțiunii „Venituri nete din proprietăți rezidențiale”. Acolo se pot compara vânzările de apartamente finalizate („Vânzări proprietăți inventariate finalizate”) cu veniturile înregistrate din proiecte aflate încă în construcție („Vânzări proprietăți rezidențiale în curs de execuție”).

Economistul subliniază că în multe cazuri, veniturile provenite din proiecte în curs sunt considerabil mai mari decât cele obținute din apartamente deja finalizate. În plus, datele pentru 2025 arată o scădere de aproximativ 40% a vânzărilor efective față de anul precedent.

Un alt element relevant este categoria „Active contractuale”, care reflectă vânzările potențiale din viitor. Georgescu precizează că firma analizată a înregistrat în 2025 venituri anticipate în valoare de peste 300 de milioane de lei, deși acestea nu reprezintă încasări efective.

„Dacă nu te-ai plictisit de date financiare, poți să te uiți la Cash Flow-ul firmei”, notează economistul, explicând că rubrica „Variația netă a numerarului și echivalentelor de numerar” arată cât cash a fost utilizat în perioada analizată.

Tot acolo se poate observa evoluția împrumuturilor contractate de la bănci, indicator esențial pentru a înțelege cât de sustenabilă este activitatea companiei.

Cei care înțeleg contabilitatea reacționează diferit pe piață

După ce și-au analizat atent situațiile financiare, unii investitori au început să acționeze în consecință.

„Evident, unii știu contabilitate. Au studiat și ei situațiile financiare și au început să-și vândă acțiunile”, a remarcat economistul, explicând astfel tendința de scădere observată pe bursă.

Georgescu avertizează că în economie există, în esență, două variante: să înțelegi contabilitatea sau să ignori complet aceste mecanisme, cu riscul de a lua decizii greșite.

Prima variantă presupune capacitatea de a interpreta datele macroeconomice, precum inflația, deficitul de cont curent sau efectele acestuia asupra cursului valutar din anul următor. Totodată, înseamnă și înțelegerea modului în care se formează deficitul bugetar și impactul lui asupra economiei interne.

„Optiunea 1 este să înțelegi contabilitate… Să înțelegi cum se formează inflația și ce inflație vom avea în 2026, ce înseamnă deficit de cont curent și cum influențează cursul euro în 2026, ce se va întâmpla la anul în România dacă se va reduce deficitul bugetar, să înțelegi situațiile financiare ale unei companii etc.”, a enumerat el.

Cea de-a doua variantă, potrivit lui Georgescu, este lipsa de înțelegere a acestor concepte.

„Acest lucru ar însemna un risc mare să fii Popa Prostul la acest joc economic”, a conchis economistul.