Avocatul Gelu Pușcaș explică modul de aplicare a penalităților la cotele de întreținere și drepturile proprietarilor
Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii privind administrarea proprietăților, a oferit explicații despre modul în care proprietarii pot fi penalizați pentru întârzierea plății cotelor de întreținere.
El a subliniat că simpla menționare a penalităților în statutul asociației nu este suficientă pentru aplicarea lor automată și că decizia efectivă depinde de hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor.
În postarea de pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”, avocatul a detaliat pașii legali și procentul maxim admis, explicând ce drepturi au proprietarii și cum pot fi utilizate sumele încasate din penalități.
Care este procentul maxim de penalizare și de când se aplică
Potrivit lui Pușcaș, Legea 196/2018 prevede clar că adunarea generală este singurul organ care poate hotărî aplicarea penalităților și procentul exact care se aplică restanțelor la cotele de întreținere.
Chiar dacă statutul asociației menționează posibilitatea aplicării penalității, fără o hotărâre concretă a adunării generale, administratorul nu poate calcula și aplica penalitatea în lista de plată, a explicat avocatul.
Procentul maxim prevăzut de lege este de 0,2% pe zi de întârziere, iar orice hotărâre care depășește această limită este nelegală.
Penalitatea începe să se aplice după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadența listelor de plată, oferind astfel proprietarilor un interval de grație în care pot achita integral cota de întreținere fără a suporta penalități.
Utilizarea fondurilor din penalități
Gelu Pușcaș a explicat și modul în care sumele colectate din penalități pot fi folosite de asociație. Dacă există penalități aplicate furnizorilor sau prestatorilor de servicii, fondurile încasate de la proprietari se vor folosi cu prioritate pentru stingerea acestor datorii.
În lipsa unor astfel de obligații, asociația poate decide alocarea sumelor pentru reparații, intervenții sau investiții la nivelul părților comune ale clădirii.
În plus, avocatul a precizat situația în care un proprietar achită doar o parte din cota de întreținere: diferența neachitată devine restanță pentru luna următoare, iar după expirarea termenului de 30 de zile se aplică penalități zilnice pentru suma restantă.
Astfel, orice sumă rămasă neplătită poate atrage penalități, indiferent dacă plata parțială a fost efectuată.
Postarea integrală privind penalizările la întreținere
„ÎN BAZA A CE ȘI DE CÂND POATE FI PENALIZAT PROPRIETARUL LA COTELE DE ÎNTREȚINERE?
Fiecare asociație de proprietari are un statut, act în care se regăsește și o trimitere la aplicarea penalității de întârziere la plata cotelor de întreținere.
Simpla menționare a penalității în statut este suficientă?
În actuala reglementare, Legea 196/2018, regăsirea în statutul asociației a unei prevederi cu trimitere la aplicarea penalității nu este suficientă pentru ca în lista de plată, unui proprietar cu restanțe să-i fie aplicate și calculate astfel de penalități.
Adunarea generală, organul suprem de conducere, trebuie să stabilească procentul de penalitate aplicat restanțelor la cotele de întreținere. Cu alte cuvinte, dacă adunarea generală nu hotărâște aplicarea penalității, existența unei prevederi în statut nu este suficientă.
Care este explicația?
Regăsim explicația în prevederile art. 77 din Legea 196/2018, prevedere în care legiuitorul a folosit cuvantul “poate”, de unde rezultă că, fiind o posibilitate lăsată la latitudinea asociației, aceasta trebuie să hotărască în adunarea generală cu privire la procentul de penalitate aplicat și transpus astfel în lista de plată de către administrator.
Care este procentul maxim al penalității și de când se aplică?
În condițiile în care există o hotărâre a adunării generale prin care s-a votat aplicarea penalității, nu mai este nevoie și de menționarea procentului, atâta timp cât se urmărește aplicarea procentului prevăzut de lege. Sigur că, dacă votul adunării generale este în sensul aplicării unei penalități mai mici decât cea prevazută de legiuitor, nu există nicio problemă.
Procentul de penalitate este de 0,2% pe zi de întârziere. Acesta este procentul reglementat și la care face trimitere textul de lege (art. 77).
În condițiile în care avem stabilit procentul maxim, orice fel de hotărâre în care se menționează un procent mai mare de 0,2% este peste ceea ce permite textul de lege.
Penalitatea se aplică după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadența listelor de plată. Prin urmare, proprietarul are posibilitatea ca în acest interval de 30 de zile de la scadența listelor să-și achite cota de întreținere fără a fi penalizat.
Ce poate face asociația cu penalitățile încasate de la proprietari?
În ipoteza în care există penalități aplicate de către furnizorii și/sau prestatorii de servicii la facturile emise pe numele asociației, din fondul de penalități se vor stinge cu prioritate aceste sume. În ipoteza în care asociația nu are aplicate astfel de penalități de la furnizori și/sau prestatori, poate hotărâ alocarea unor astfel de sume pentru reparații, intervenții, investiții realizate la nivelul părților comune (art. 77 alin. 3).
Ce se întâmplă dacă proprietarul achită fracție din cota afișată?
În ipoteza în care proprietarul achită doar parte din cota de întreținere lunară regăsită în lista de plată, diferența neachitată trece, la luna următoare, ca restanță la cota de întreținere și după trecerea celor 30 de zile se calculează penalități de întârziere.
Prin urmare, orice fel de sumă rămasă ca și restanță la cota de întreținere, poate duce la aplicarea de penalități pentru fiecare zi de întârziere”, a scris avocatul Gelu Pușcaș pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.
