Plata la întreținere este stabilită prin lege, nu prin contractul de vânzare-cumpărare
Discuțiile despre plata la întreținere au devenit tot mai frecvente în asociațiile de proprietari, pe fondul unor contestații depuse de persoane care susțin că nu datorează aceste sume dacă obligația nu este menționată în contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului.
Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, această interpretare este un mit juridic care circulă tot mai des printre proprietari și care nu are bază legală.
„Nu am în contract obligația de a plăti întreținerea, deci nu o datorez”, este argumentul invocat de mulți proprietari atunci când contestă listele de plată emise de asociații.
Avocatul explică însă că obligația de plată a cotelor de întreținere nu derivă din contractul prin care a fost cumpărat apartamentul.
„Obligația de plată a cotelor de întreținere NU vine din contractul de vânzare-cumpărare. Ea vine direct din lege”, a precizat Gelu Pușcaș.
În practică, relația juridică există între proprietar și asociația de proprietari, iar această relație este reglementată de legislația specifică, nu de înțelegerile dintre vânzător și cumpărător.
Ce spun legea și regulile privind obligațiile proprietarilor
Specialistul subliniază că există mai multe elemente legale care stabilesc clar responsabilitățile financiare ale proprietarilor dintr-un imobil cu mai multe apartamente.
Cheltuielile de întreținere sunt calculate și stabilite prin lista de plată emisă de asociația de proprietari, document care reflectă costurile comune ale clădirii.
În același timp, asociația de proprietari nu este parte în contractul de vânzare-cumpărare semnat între vânzător și cumpărător, motiv pentru care obligațiile față de asociație nu pot fi eliminate sau modificate prin acest contract.
Potrivit explicațiilor oferite de avocat, vânzătorul și cumpărătorul nu pot decide prin contract dacă vor plăti sau nu întreținerea către asociație, deoarece aceste obligații sunt stabilite prin lege. Excepții pot apărea doar în cazul unor clauze speciale, cum ar fi cele referitoare la fondul de rulment.
De asemenea, obligațiile coproprietarilor sunt reglementate clar de Codul Civil și de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, acte normative care stabilesc responsabilitățile legate de părțile comune ale imobilului.
„Raportul juridic este între proprietar și asociația de proprietari, în baza legii și nu în clauzele unui contract de vânzare-cumpărare dintre un vânzător și un cumpărător”, a explicat Gelu Pușcaș.
De ce este necesară adeverința de la asociația de proprietari la notar
Un argument simplu invocat de avocat pentru a explica existența acestei obligații este procedura care se aplică atunci când un apartament este vândut.
La notar, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este necesară o adeverință emisă de asociația de proprietari care confirmă că proprietarul nu are datorii la întreținere.
„De ce credeți că la notar este obligatorie adeverința de la asociația de proprietari care atestă că nu există datorii?”, a întrebat retoric avocatul.
Motivul este simplu: legislația recunoaște existența unei obligații legale de plată a cheltuielilor de întreținere, iar această adeverință este necesară pentru a demonstra că obligațiile au fost respectate până în momentul tranzacției.
În lipsa acestui document, transferul proprietății nu poate fi finalizat, tocmai pentru a evita situațiile în care datoriile ar rămâne neclarificate.
Proprietarii care contestă plata riscă penalități și executări silite
Potrivit avocatului, în ultima perioadă au apărut tot mai multe contestații formulate de proprietari pe baza unor informații găsite pe internet sau generate de instrumente de inteligență artificială.
Aceste argumente analizează adesea doar contractul de vânzare-cumpărare și ignoră principiul juridic al relativității efectelor contractului, precum și legislația specială care reglementează activitatea asociațiilor de proprietari.
Consecințele pot fi însă serioase pentru cei care refuză să plătească sumele stabilite în listele de întreținere.
În astfel de situații, proprietarii pot ajunge să piardă procesele intentate de asociațiile de proprietari, iar ulterior pot fi obligați să achite penalități de întârziere, cheltuieli de judecată, onorarii ale executorilor judecătorești sau chiar sumele rezultate din executări silite.
Avocatul atrage atenția că toate aceste consecințe apar, de cele mai multe ori, pentru că proprietarii au crezut într-un mit juridic care nu are suport în lege.
„Din păcate, în ultima vreme apar tot mai multe contestații formulate pe baza unor «argumente» găsite pe internet sau generate de diverse instrumente de inteligență artificială”, a subliniat Gelu Pușcaș.
