Reguli noi ANAF. Proprietarii de locuințe care trebuie să declare obligatoriu veniturile: Sunt tratate distinct din punct de vedere fiscal

Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) a publicat un ghid destinat persoanelor care obțin venituri din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală, inclusiv prin platforme precum Airbnb sau Booking.

Proprietarii care oferă cazare pe termen scurt trebuie să respecte obligații noi privind evidența veniturilor și declararea fiscală

Documentul explică modul în care sunt tratate fiscal aceste venituri în 2026 și stabilește diferențele dintre închirierea considerată venit din cedarea folosinței bunurilor și activitatea încadrată la venituri din activități independente.

Potrivit Direcției Generale Regionale a Finanțelor Publice (DGRFP) Cluj-Napoca, tratamentul fiscal diferă în funcție de numărul camerelor închiriate într-un an fiscal.

„Pentru anul fiscal 2026, veniturile din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală sunt tratate distinct din punct de vedere fiscal, în funcție de numărul camerelor închiriate într-un an fiscal”, precizează DGRFP Cluj-Napoca.

Regulile se aplică atât persoanelor care închiriază prin platforme online, precum Airbnb și Booking, cât și celor care desfășoară această activitate fără intermediul platformelor digitale.

Diferența importantă: până la 7 camere sau peste 7 camere

ANAF explică faptul că există două categorii fiscale distincte pentru proprietarii care oferă cazare pe termen scurt.

Persoanele care închiriază între una și șapte camere inclusiv sunt încadrate la venituri din cedarea folosinței bunurilor.

„Sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor, veniturile obținute de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal din închirierea pe termen scurt a unui număr cuprins între 1 și 7 camere inclusiv, situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea, în cursul unui an fiscal”, precizează ANAF.

În schimb, în cazul proprietarilor care închiriază peste șapte camere, veniturile sunt considerate venituri din activități independente.

„În categoria veniturilor din activități independente se cuprind și cele din închirierea pe termen scurt a unui număr de peste 7 camere situate în locuințe proprietate personală precum și din prestarea de servicii de cazare obținute de operatorii economici definiți potrivit legislației specifice domeniului turismului”, arată instituția.

Cum sunt încadrate fiscal veniturile din închirierea camerelor

Număr camere închiriate	Încadrare fiscală
1 – 7 camere	Venituri din cedarea folosinței bunurilor
Peste 7 camere	Venituri din activități independente

Proprietarii trebuie să păstreze fișa de ocupare a camerelor

ANAF atrage atenția că persoanele care obțin venituri din închirierea pe termen scurt au obligații clare privind evidența activității.

Una dintre cele mai importante obligații este completarea și păstrarea fișei de ocupare a capacității de cazare.

„O obligație specifică reglementată pentru toți contribuabilii care obțin venituri din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală, este aceea de a completa și de a păstra fișa de ocupare a capacității de cazare, astfel încât să rezulte perioada de ocupare a camerei, precum și datele de identificare a persoanei/persoanelor care a/au ocupat-o”, precizează ANAF.

Documentul trebuie să conțină atât perioada de ocupare a camerei, cât și datele de identificare ale persoanelor cazate.

Obligație și pentru Registrul de evidență fiscală

Pe lângă fișa de ocupare, proprietarii trebuie să țină și Registrul de evidență fiscală.

Totuși, ANAF precizează că acesta trebuie completat doar pentru partea referitoare la venituri, fără obligații suplimentare de contabilitate completă.

„De asemenea, există pentru acești contribuabili și obligația de a ține Registrul de evidență fiscală, care trebuie completat doar în partea referitoare la venituri, fără a avea obligații privind evidența contabilă”, se arată în ghid.

Registrul este utilizat pentru determinarea venitului net obținut din activitatea de închiriere pe termen scurt.

Cum se calculează venitul net

Potrivit ANAF, venitul net se stabilește prin aplicarea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% asupra venitului brut.

„Venitului net din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală se determină prin deducerea din venitul brut, a cheltuieilor determinate prin aplicarea cotei forfetare de 30% asupra venitului brut”, precizează instituția.

Astfel, proprietarii nu trebuie să justifice fiecare cheltuială în parte, deoarece legea permite aplicarea automată a acestei cote forfetare.

Cum se calculează venitul net

Element	Regula fiscală
Venit brut	Totalul sumelor încasate
Cheltuieli deductibile	30% cotă forfetară
Venit net	Venit brut minus 30%

Comisioanele platformelor nu intră în venitul brut

ANAF mai precizează că în venitul brut nu sunt incluse comisioanele reținute de platformele online sau de intermediari.

„Nu se cuprinde în venitul brut, comisionul reținut de către entitățile care facilitează închirierea pe termen scurt a camerelor proprietate personală – cum sunt spre exemplu agențiile imobiliare, inclusiv interfețele electronice – cum sunt o piață online, o platformă, un portal sau alte mijloace similare”, arată instituția.

Acest lucru înseamnă că proprietarii vor declara doar sumele efectiv încasate după reținerea comisioanelor de către platforme precum Airbnb sau Booking.

Proprietarii au obligația să declare veniturile

ANAF atrage atenția că toate veniturile obținute din închirierea pe termen scurt trebuie declarate, indiferent dacă activitatea este încadrată la cedarea folosinței bunurilor sau la activități independente.

„Contribuabilii care realizează venituri constând în închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală, calificate potrivit legislației fiscale ca venituri din cedarea folosinței bunurilor ori venituri din activități independente, după caz, au și obligația de declarare”, precizează ANAF.

Închirierile prin Airbnb și Booking, tot mai atent monitorizate

În ultimii ani, autoritățile fiscale au acordat o atenție tot mai mare veniturilor generate prin platformele digitale de închiriere pe termen scurt.

ANAF a intensificat schimburile de informații cu platformele online și verificările privind declararea veniturilor obținute din astfel de activități, în contextul creșterii rapide a pieței de închirieri turistice pe termen scurt în marile orașe și în zonele turistice din România.

Specialiștii fiscali avertizează că proprietarii care nu declară veniturile obținute prin Airbnb, Booking sau alte platforme similare pot risca sancțiuni, recalculări de taxe și penalități.