Reguli la bloc. Proprietarii trebuie să plătească chiar și ce nu folosesc direct în bloc: Proprietatea comună nu este opțională

Conflictele legate de lista de plată continuă să apară în multe asociații de proprietari, mai ales atunci când unii locatari susțin că nu folosesc anumite părți comune. Avocatul Gelu Pușcaș explică, pe baza Legii 196/2018, cum se stabilesc obligațiile financiare și de ce simplul fapt al proprietății generează plata cheltuielilor comune. Analiza clarifică situații frecvente întâlnite în blocuri, de la centralele de apartament până la acoperiș sau spații comune folosite de un singur proprietar.

Cum se formează lista de plată și ce înseamnă obligația fiecărui proprietar

În practica zilnică a asociațiilor de proprietari, una dintre cele mai des întâlnite dispute pornește de la ideea că plata cheltuielilor ar trebui să fie condiționată de folosirea efectivă a unor părți comune. Avocatul Gelu Pușcaș arată că, din punct de vedere legal, această abordare este greșită, iar regula de bază este stabilită clar de lege. Lista de plată include toate cheltuielile repartizate conform prevederilor legale sau, acolo unde cadrul normativ permite, în baza hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociației.

Cele mai consistente sume din lista lunară sunt distribuite proporțional cu cota-parte indiviză pe care fiecare proprietar o deține din proprietatea comună. Această cotă nu are legătură cu modul în care apartamentul este utilizat, cu numărul de persoane care locuiesc efectiv sau cu decizia proprietarului de a renunța voluntar la folosirea unor spații.

Avocatul subliniază că aceste cheltuieli nu țin cont dacă un apartament este nelocuit, dacă proprietarul afirmă că „nu folosește” o parte comună sau dacă a ales, din proprie inițiativă, să nu mai beneficieze de un anumit element comun al clădirii.

În acest context, obligația de plată apare prin simplul fapt al proprietății. Cu alte cuvinte, calitatea de proprietar într-un condominiu este suficientă pentru a genera responsabilitatea financiară față de cheltuielile comune, indiferent de utilizarea concretă a acestora.

Ce spune legea și de ce renunțarea la folosință nu exonerează de plată

Pentru a elimina orice interpretare, Legea nr. 196/2018 stabilește explicit că niciun proprietar nu poate fi exceptat de la plata cheltuielilor comune. Avocatul Gelu Pușcaș face trimitere directă la articolul 75, alineatul (4), care prevede clar că renunțarea la folosirea unei părți din proprietatea comună nu conduce la scutirea de la contribuția financiară. Textul legal este formulat fără echivoc și nu lasă loc de excepții bazate pe situații individuale.

Această regulă este esențială pentru funcționarea condominiilor, deoarece proprietatea comună este una forțată și indiviză. Fiecare proprietar deține o cotă abstractă din aceste părți, iar cheltuielile legate de exploatare, întreținere sau reparații sunt repartizate în mod colectiv. Din această perspectivă, folosirea efectivă nu este criteriul care stă la baza obligației de plată, ci dreptul de proprietate asupra apartamentului și, implicit, asupra părților comune.

Situații concrete din blocuri: centrală, spații comune și acoperiș

Analiza avocatului Gelu Pușcaș include mai multe exemple frecvent întâlnite în viața reală a asociațiilor de proprietari. Un prim caz este cel al proprietarului care își montează centrală termică individuală și consideră că, din acest motiv, nu mai trebuie să achite anumite cheltuieli.

În realitate, chiar dacă un proprietar nu mai este racordat la sistemul centralizat, el continuă să contribuie la costurile privind reparațiile țevilor de gaz, ale instalațiilor de încălzire sau ale conductelor de apă caldă, deoarece acestea rămân părți comune ale imobilului.

Un al doilea exemplu vizează situația în care un spațiu comun, precum o uscătorie, o spălătorie sau o boxă, este folosit în fapt de un singur proprietar, fără a exista o hotărâre de atribuire în folosință exclusivă. Chiar și în aceste condiții, cheltuielile generate de acel spațiu se repartizează tuturor proprietarilor, în funcție de cota-parte indiviză.

Legea definește cheltuielile asociației ca fiind totalitatea obligațiilor financiare legate de exploatarea, repararea și întreținerea proprietății comune, indiferent de cine o utilizează concret.

Un alt punct sensibil este terasa sau acoperișul blocului. Avocatul explică faptul că, în cazul unei defecțiuni, costurile nu sunt suportate exclusiv de proprietarul de la ultimul etaj. Toți proprietarii contribuie la aceste cheltuieli, fie că locuiesc la parter, la etaje intermediare sau la ultimul nivel. Motivul este simplu: fiecare deține o cotă-parte indiviză din acoperiș, care este bun comun al condominiului.

În finalul analizei sale, avocatul Gelu Pușcaș atrage atenția că proprietatea comună nu este opțională, iar plata cheltuielilor aferente nu depinde de folosire, ci de cadrul legal care guvernează viața în condominiu. Legea este formulată clar și se aplică tuturor proprietarilor, chiar dacă aceste reguli nu sunt întotdeauna pe placul fiecăruia.

„❌ „𝐍𝐔 𝐅𝐎𝐋𝐎𝐒𝐄𝐒𝐂, 𝐍𝐔 𝐏𝐋Ă𝐓𝐄𝐒𝐂” – 𝐔𝐍𝐔𝐋 𝐃𝐈𝐍𝐓𝐑𝐄 𝐂𝐄𝐋𝐄 𝐌𝐀𝐈 𝐌𝐀𝐑𝐈 𝐌𝐈𝐓𝐔𝐑𝐈 𝐃𝐈𝐍 𝐁𝐋𝐎𝐂𝐔𝐑𝐈

❗ Unul dintre cele mai frecvente conflicte din blocuri pornește de aici:

„Nu folosesc, deci nu plătesc.”

👉 𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝐬𝐩𝐮𝐧𝐞 𝐞𝐱𝐚𝐜𝐭 𝐢𝐧𝐯𝐞𝐫𝐬.

📌 𝐂𝐮𝐦 𝐬𝐞 𝐟𝐨𝐫𝐦𝐞𝐚𝐳ă 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă

Lista de plată conține toate cheltuielile repartizate conform legii sau, acolo unde este permis, conform hotărârii adunării generale.

Cele mai mari sume sunt repartizate proporțional cu cota-parte indiviză deținută de fiecare proprietar din proprietatea comună.

🔎 𝐈𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭:

Aceste cheltuieli NU țin cont:

– dacă apartamentul este nelocuit;

– dacă proprietarul spune că „nu folosește” o parte comună;

– dacă a renunțat benevol la folosința unei părți comune.

👉 𝐎𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚ț𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐞𝐱𝐢𝐬𝐭ă 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐬𝐢𝐦𝐩𝐥𝐮𝐥 𝐟𝐚𝐩𝐭 𝐚𝐥 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭ăț𝐢𝐢, nu prin folosire.

⚠️𝐂𝐞 𝐬𝐩𝐮𝐧𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫 𝐥𝐞𝐠𝐞𝐚

Art. 75 din Legea 196/2018 prevede că:

(4) „Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună”.

🧩 𝐄𝐗𝐄𝐌𝐏𝐋𝐄 𝐂𝐎𝐍𝐂𝐑𝐄𝐓𝐄 (𝐝𝐢𝐧 𝐯𝐢𝐚ț𝐚 𝐫𝐞𝐚𝐥ă)

🔹 𝐄𝐱𝐞𝐦𝐩𝐥𝐮𝐥 𝟏 – „𝐀𝐦 𝐜𝐞𝐧𝐭𝐫𝐚𝐥ă, 𝐧𝐮 𝐦𝐚𝐢 𝐩𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 𝐧𝐢𝐦𝐢𝐜!”

❌ FALS.

Dacă un proprietar și-a montat centrală de apartament, asta nu înseamnă că nu va plăti:

– reparațiile la țevile de gaz;

– țevile de încălzire;

– țevile de apă caldă.

👉 Acestea sunt și rămân părți comune, indiferent ce sistem are fiecare în apartament.

🔹 𝐄𝐱𝐞𝐦𝐩𝐥𝐮𝐥 𝟐 – 𝐒𝐩𝐚ț𝐢𝐮 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧 𝐟𝐨𝐥𝐨𝐬𝐢𝐭 𝐝𝐞 𝐮𝐧 𝐬𝐢𝐧𝐠𝐮𝐫 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫

Se întâmplă des: uscătorie, spălătorie, boxă, alt spațiu comun este folosit de un singur proprietar, fără hotărâre de atribuire în folosință exclusivă.

👉𝐂𝐨𝐧𝐬𝐞𝐜𝐢𝐧ț𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥ă:

Cheltuielile generate de acel spațiu se repartizează tuturor proprietarilor, pe cota-parte indiviză, chiar dacă nu folosesc și nu au acces la acel spațiu.

Art. 2 din Legea 196/2018 prevede că:

g) cheltuieli ale asociației de proprietari – totalitatea cheltuielilor sau obligațiilor financiare ale asociației de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea, reabilitarea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate acestora în mod individual;

🔹 𝐄𝐱𝐞𝐦𝐩𝐥𝐮𝐥 𝟑 – 𝐓𝐞𝐫𝐚𝐬𝐚 / 𝐚𝐜𝐨𝐩𝐞𝐫𝐢ș𝐮𝐥 𝐛𝐥𝐨𝐜𝐮𝐥𝐮𝐢

❓ „Plătește doar ultimul etaj?”

❌ NU.

Dacă apare o disfuncționalitate la terasa sau acoperișul blocului, NU doar proprietarul de la ultimul etaj suportă costurile.

👉 𝐓𝐨ț𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐢𝐛𝐮𝐢𝐞, conform cotei-părți indivize, indiferent dacă locuiesc:

– la parter,

– la etaj intermediar,

– la ultimul etaj.

De ce? Pentru că 𝐟𝐢𝐞𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐞ț𝐢𝐧𝐞 𝐨 𝐜𝐨𝐭ă 𝐝𝐢𝐧 𝐚𝐜𝐨𝐩𝐞𝐫𝐢ș, care este bun comun.

Art. 2 din Legea 196/2018 prevede că:

l) cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu.

❗ 𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐚 𝐩𝐞 𝐬𝐜𝐮𝐫𝐭

➡️ 𝐏𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧ă 𝐧𝐮 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐨𝐩ț𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥ă.

➡️ 𝐏𝐥𝐚𝐭𝐚 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢𝐥𝐨𝐫 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐞 𝐧𝐮 𝐝𝐞𝐩𝐢𝐧𝐝𝐞 𝐝𝐞 𝐟𝐨𝐥𝐨𝐬𝐢𝐫𝐞.

➡️ 𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫ă, 𝐜𝐡𝐢𝐚𝐫 𝐝𝐚𝐜ă 𝐧𝐮 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐩𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐜𝐮𝐥 𝐭𝐮𝐭𝐮𝐫𝐨𝐫”, este postarea avocatului Gelu Pușcaș de pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.