Regulă privind întreținerea la bloc. Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale! Toți proprietarii trebuie să achite

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigiile legate de administrarea proprietăților, explică clar care sunt limitele legale privind modul în care o asociație poate împărți cheltuielile între proprietari. În contextul adunărilor generale, deseori apar situații în care membrii asociației doresc să decidă cum consideră ei, ignorând prevederile legale.

Legea 196/2018 stabilește norme imperative în ceea ce privește repartizarea cheltuielilor comune, subliniază Gelu Pușcaș într-o postare realizată pe Facebook. Dacă o asociație decide să distribuie costurile în alt mod decât cel prevăzut de lege, hotărârile respective sunt nule de drept. Aceasta reglementare se aplică exclusiv la repartizarea cheltuielilor, în timp ce alte încălcări ale legii nu sunt sancționate prin nulitate.

Legea 196/2018 stabilește cum trebuie împărțite cheltuielile în asociațiile de proprietari

Hotărârile adunării generale sunt considerate acte juridice inferioare legii. Astfel, asociația nu poate adopta decizii contrare legii, iar ordinea aplicării normelor impune ca legea să primeze față de orice hotărâre a adunării generale sau prevedere statutului asociației.

Chiar dacă proprietarii consideră că nu trebuie să plătească întreținerea dacă nu locuiesc în apartament, Legea 196/2018 prevede că majoritatea cheltuielilor se aplică pe cota indiviză. Astfel, toți proprietarii trebuie să achite contribuțiile aferente părților comune, inclusiv reparații, investiții, contracte de curățenie, funcționarea liftului sau remunerații.

„DE CE NU REPARTIZEAZĂ ASOCIAȚIA UN COST DUPĂ CUM DECID PROPRIETARII?
La nivelul adunărilor generale, și nu doar în adunarea generală, se aud susțineri de genul: “la noi în asociație facem cum dorim”, “decidem noi repartizarea”, “dacă noi așa decidem așa facem” etc.
1. Orice fel de repartizare care încalcă legea poate fi anulată
Singura prevedere din Legea 196/2018 care face trimitere la sancțiunea nulității este regăsită chiar la repartizarea cheltuielilor. Dacă pentru nicio altă încălcare (cea cu cazierele este discutabilă) legiuitorul nu a facut trimitere la nulitate, pentru repartizare a făcut o astfel de trimitere. Prin urmare suntem în fața unei norme imperative.
Art. 75 (3) din Legea 196/2018: „Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept”.
2. Prin acte inferioare nu se poate reglementa
Hotărârea adunării generale este un act inferior ca și putere juridică, să spunem așa, față de lege. Dacă legea stabilește un anumit mod de repartizare, asociația prin intermediul adunării generale nu poate decide peste ceea ce stabilește legea.
Există norme de tehnică legislativă care spun, în esență, că ordinea aplicării este cea stabilită de Constituție și prin urmare legea are prioritate în fața unei hotărâri a adunării generale sau statutului asociației”, a scris Gelu Pușcaș pe Facebook.

Repartizarea incorectă poate atrage consecințe financiare și administrative

Repartizarea incorectă poate atrage consecințe financiare și administrative. Dacă o asociație adoptă un mod de distribuire a costurilor contrar legii, proprietarii pot contesta în instanță și solicita refacerea listelor de plată. Acest lucru implică eforturi suplimentare pentru administrator, care vor fi în cele din urmă plătite de către toți membrii asociației.

Legea prevede și mecanisme de protecție pentru administratori și cenzori. În cazul în care adunarea generală decide în mod ilegal, aceștia trebuie să notifice asociația și să precizeze că hotărârea contravine legislației, neasumându-și nicio responsabilitate pentru consecințe. Notificarea trebuie făcută de fiecare dată pentru a evita răspunderea solidară și pentru a proteja pe toți cei implicați.

„3. Pare inechitabil, dar există reglementare
Mulți proprietari susțin că dacă nu locuiesc nu trebuie să achite întreținere. Dacă avem o reglementare în Legea 196/2018 prin care majoritatea cheltuielilor vizează cota indiviză, niciodată niciun președinte și administrator nu vor repartiza în liste sume după alte modalități decât cele rezultate din lege. Chiar dacă nu locuiesc, am de achitat tot ceea ce reprezintă părți comune: reparații, investiții, remunerații, contracte de curățenie, reparații lift etc.
4. Repartizarea incorectă poate duce la refacerea listei de plată
În condițiile în care asociația de proprietari, votează un mod de repartizare care este peste lege, se prea poate ca un proprietar să conteste în instanță, să solicite refacerea listelor de întreținere și să obțină o astfel de soluție. Asta înseamnă că administratorul va realiza o muncă suplimentară care urmează a fi plătită de către asociație și în cele din urmă tot de către proprietari.
Mai bine respectă legea și nu are nimeni dureri de cap.
5. Notificarea asociației de către administrator și cenzor
În ipoteza în care adunarea generală decide altfel decât stabilește legea, atât administratorul cât și cenzorul urmează a notifica asociația și a menționa că o astfel de hotărâre este peste ceea ce prevede legea și că nu își asumă niciun fel de consecință. În raport să fie menționat, de fiecare dată, acest aspect. Nu de alta dar solidaritatea răspunderii operează”, a conchis avocatul.

Postarea poate fi vizualizată aici.