Asociația de proprietari decide! Devine obligatoriu pentru toți proprietarii de apartamente

Sezonul adunărilor generale din cadrul asociațiilor de proprietari este în plină desfășurare, însă, în paralel, crește și numărul hotărârilor anulate de instanțe. Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, principalul motiv îl reprezintă tratarea superficială a procedurilor legale, abordarea de tip „merge și așa” generând consecințe juridice costisitoare.

Conform legislației, adunarea generală poate fi convocată exclusiv de președintele asociației, de comitetul executiv sau de minimum 20% dintre proprietarii care sunt membri ai asociației. Un proprietar individual nu poate obliga asociația, prin instanță, să convoace adunarea generală, legea stabilind clar mecanismul convocării prin procentul minim de membri, subliniază avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, într-o postare realizată pe Facebook.

Adunările generale ale asociațiilor de proprietari devin un punct critic în instanțe

Adunarea generală trebuie organizată obligatoriu cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, dar poate fi convocată ori de câte ori este necesar. Lipsa acesteia are efecte directe asupra funcționării asociației, deoarece fără adunare generală nu pot fi stabilite penalitățile de întârziere, fondurile asociației și bugetul de venituri și cheltuieli. În absența acestor hotărâri, asociația nu poate pretinde legal sume de bani de la proprietarii restanțieri.

„𝐀𝐃𝐔𝐍𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐆𝐄𝐍𝐄𝐑𝐀𝐋Ă: Î𝐍𝐓𝐑𝐄 𝐏𝐑𝐀𝐂𝐓𝐈𝐂Ă Ș𝐈 𝐋𝐄𝐆𝐄. 𝐔𝐍𝐃𝐄 𝐒𝐄 𝐑𝐔𝐏𝐄 𝐅𝐈𝐋𝐌𝐔𝐋?
Suntem în plin sezon al adunărilor generale.
Și, din păcate, tot în plin sezon al hotărârilor anulate în instanță.
De ce?
Pentru că procedura este tratată superficial, iar „merge și așa” costă.
𝐌𝐚𝐢 𝐣𝐨𝐬, 𝐩𝐞 𝐬𝐜𝐮𝐫𝐭, 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐮𝐫𝐢𝐥𝐞 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥𝐞 𝐩𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐨𝐫𝐢𝐜𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫, 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧𝐭𝐞 𝐬𝐚𝐮 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫 𝐚𝐫 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢 𝐬ă 𝐥𝐞 ș𝐭𝐢𝐞
𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐨𝐜𝐚 𝐚𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă?
Legea prevede DOAR 3 variante:
Președintele asociației
Comitetul executiv
Minimum 20% dintre proprietarii care sunt membri ai asociației”, a scris Gelu Pușcaș pe Facebook.

Procedura de convocare și desfășurare trebuie susținută de o serie de documente esențiale, care reprezintă protecția juridică a asociației. Sunt necesare decizia comitetului executiv și dovada afișării acesteia, tabelul convocator, anunțul de convocare și scrisorile transmise proprietarilor care nu au semnat convocatorul, tabelele de prezență, hotărârile adoptate atât la convocare, cât și la reconvocare, precum și procesele-verbale de afișare. Nerespectarea procedurii creează o vulnerabilitate majoră în instanță, iar încălcarea unor reguli imperative poate duce direct la nulitatea hotărârilor.

„𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐢𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭:
Un proprietar NU poate obliga asociația, prin instanță, să convoace adunarea generală.
Legiuitorul a oferit deja soluția: procedura celor 20%.
𝐂â𝐧𝐝 𝐬𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐨𝐚𝐜ă?
Obligatoriu cel puțin o dată pe an, în primul trimestru.
Poate fi convocată ori de câte ori este necesar.
𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș 𝐞𝐱𝐭𝐫𝐞𝐦 𝐝𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭:
Fără adunare generală NU pot fi stabilite:
– penalități de întârziere
– fondurile asociației
– bugetul de venituri și cheltuieli
Iar fără acestea, asociația nu poate pretinde legal aceste sume de la restanțieri.
𝐂𝐞 𝐝𝐨𝐜𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐧𝐞𝐜𝐞𝐬𝐚𝐫𝐞?
Nu e birocrație inutilă. Este scutul juridic al asociației:
– decizia comitetului + dovada afișării
– tabel convocator
– anunț convocator + scrisori pentru cei care nu au semnat convocatorul
– tabele de prezență
– hotărâri (convocare și reconvocare)
– procese-verbale de afișare

𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș:
Nerespectarea procedurii = vulnerabilitate majoră în instanță.
Unele reguli sunt imperative → încălcarea lor duce la nulitatea hotărârii”, a subliniat avocatul.

Termenele legale reprezintă o capcană frecvent ignorată

Termenele legale reprezintă o capcană frecvent ignorată. Convocarea trebuie făcută cu minimum 10 zile înainte, iar reconvocarea într-un interval cuprins între 3 și 15 zile. Aceste termene se calculează pe zile libere, conform Codului de procedură civilă, ceea ce înseamnă că, în practică, 10 zile înseamnă 12 zile calendaristice, iar 3 zile echivalează cu 5 zile.

Dreptul de vot aparține proprietarilor membri ai asociației și împuterniciților acestora, pe baza unui mandat scris. Fiecare unitate de proprietate deținută conferă un vot, fără ca legea să facă vreo diferențiere. Astfel, un proprietar care deține mai multe apartamente sau spații are un număr de voturi egal cu numărul unităților de proprietate.

„𝐓𝐞𝐫𝐦𝐞𝐧𝐞𝐥𝐞 – 𝐜𝐚𝐩𝐜𝐚𝐧𝐚 𝐟𝐫𝐞𝐜𝐯𝐞𝐧𝐭ă
Convocarea: minimum 10 zile înainte
Reconvocarea: între 3 și 15 zile
𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș 𝐢𝐠𝐧𝐨𝐫𝐚𝐭 𝐝𝐞 𝐦𝐮𝐥ț𝐢:
Termenele se calculează pe zile libere, conform Codului de procedură civilă.
În realitate:
„10 zile” = 12 zile
„3 zile” = 5 zile
𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐯𝐨𝐭𝐞𝐚𝐳ă ș𝐢 𝐜â𝐭𝐞 𝐯𝐨𝐭𝐮𝐫𝐢 𝐚𝐫𝐞?
Proprietarii membri
Împuterniciții acestora (în scris)
Un vot pentru fiecare unitate de proprietate deținută.
𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐭â𝐫𝐧𝐞ș𝐭𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐨𝐯𝐞𝐫𝐬𝐞:
Dacă un proprietar are 10 apartamente/unități de proprietate → are 10 voturi.
Legea nu distinge.
𝐂𝐯𝐨𝐫𝐮𝐦 ș𝐢 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐢
Prima convocare: 50% + 1 din membri
Fără cvorum → suspendare + reconvocare
La reconvocare:
Hotărârile se adoptă indiferent de numărul celor prezenți, cu majoritatea acestora.
𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș:
Chiar dacă nu e cvorum, trebuie întocmit actul de suspendare.
Altfel, reconvocarea nu poate fi dovedită legal”, a explicat Gelu Pușcaș.

În ceea ce privește cvorumul, la prima convocare este necesară prezența a 50% plus unu dintre membrii asociației

În ceea ce privește cvorumul, la prima convocare este necesară prezența a 50% plus unu dintre membrii asociației. În lipsa cvorumului, adunarea se suspendă și se trece la reconvocare. La reconvocare, hotărârile pot fi adoptate indiferent de numărul celor prezenți, cu majoritatea voturilor acestora. Chiar și în situația lipsei cvorumului, este obligatorie întocmirea actului de suspendare, deoarece fără acesta reconvocarea nu poate fi dovedită legal.

Hotărârile adoptate devin obligatorii din momentul afișării la avizierul asociației și produc efecte pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei prezenți, cei absenți și proprietarii nemembri. În lipsa afișării și a dovezii de afișare, hotărârile nu sunt opozabile proprietarilor, ceea ce le poate face inaplicabile din punct de vedere juridic.

„𝐂â𝐧𝐝 𝐝𝐞𝐯𝐢𝐧𝐞 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐞𝐚 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐞?
De la afișarea la avizier.
Obligatorie pentru toți:
– cei prezenți
– cei absenți
– proprietarii nemembri
𝐂𝐡𝐢ț𝐢𝐛𝐮ș 𝐟𝐢𝐧𝐚𝐥:
Fără afișare și dovadă de afișare, hotărârea nu este opozabilă proprietarilor”, a conchis specialistul.

Postarea poate fi vizualizată aici.