Ce înseamnă cheltuiala „la cotă” și de ce trebuie plătită chiar dacă apartamentul este gol. Explicațiile avocatului Gelu Pușcaș
Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, a atras atenția asupra unei noțiuni frecvent întâlnite în listele lunare de întreținere ale asociațiilor de proprietari, respectiv cheltuiala repartizată „la cotă”.
Potrivit acestuia, mulți proprietari aud constant această formulare, fără a înțelege exact ce înseamnă și de unde provin sumele trecute în dreptul lor.
În primul rând, juristul a explicat pe Facebook unde poate fi verificată cota-parte indiviză. Aceasta este menționată în actul de proprietate al apartamentului sau imobilului, unde apare ca parte din proprietatea comună deținută. În principiu, aceeași cotă ar trebui să se regăsească și în acordul de asociere întocmit la înființarea asociației de proprietari.
Legea nr. 196/2018 prevede că suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză sunt cele înscrise în cartea funciară, în baza documentației cadastrale sau, în lipsa acesteia, cele din actul de proprietate.
În cazul multor asociații, cotele indivize inițiale nu mai corespund realității
Avocatul a subliniat că, de-a lungul timpului, la multe asociații de proprietari, cotele indivize utilizate inițial nu mai corespund realității.
În unele situații, administratorii au ajustat cotele pentru a ajunge la un total de 100%, în altele s-au făcut egalizări de către comitet sau președinte, iar în unele cazuri modificările aduse apartamentelor au determinat schimbarea suprafețelor utile și, implicit, a cotelor.
Referindu-se la definiția cotei indivize, Gelu Pușcaș a arătat că aceasta reprezintă dreptul de proprietate pe care mai multe persoane îl au, pe cote-părți, asupra bunurilor comune ale condominiului (oferind și definițiile explicite din lege).
Legea stabilește clar că această cotă este exprimată procentual și se calculează ca raport între suprafața utilă a fiecărei proprietăți individuale și totalul suprafețelor utile din clădire. Totodată, suma tuturor cotelor trebuie să fie egală cu 100%, iar dacă acest lucru nu este respectat, ele trebuie recalculate conform suprafețelor reale.
Cota indiviză este deosebit de importantă, la ea repartizându-se cele mai multe cheltuieli ale asociației
Importanța cotei indivize este una majoră, deoarece la aceasta se repartizează cele mai multe cheltuieli ale asociației. Avocatul a explicat că reparațiile, investițiile, salariile personalului, precum și alte cheltuieli comune sunt distribuite proporțional cu această cotă.
Legea 196/2018 precizează că sunt incluse cheltuielile pentru întreținerea, repararea, exploatarea sau reabilitarea părților comune ale condominiului.
Un apartament gol nu înseamnă dispariția cotei indivize
Un aspect care generează frecvent dispute este situația proprietarilor care nu locuiesc efectiv în apartament. Gelu Pușcaș a arătat că lipsa locuirii nu înseamnă dispariția cotei indivize.
Proprietarul rămâne obligat să suporte cheltuielile repartizate la cotă, deoarece acestea sunt legate de dreptul de proprietate, nu de utilizarea efectivă a spațiului.
De asemenea, avocatul a precizat că legislația nu permite vânzarea separată a cotei indivize, aceasta putând fi înstrăinată doar împreună cu apartamentul sau spațiul care constituie bunul principal.
În final, el a explicat că asociația de proprietari nu poate decide un alt mod de repartizare a cheltuielilor decât cel prevăzut de lege, întrucât hotărârile adoptate cu încălcarea acestor reguli sunt nule de drept.
Postarea integrală privind cheltuiala „la cotă”
„CE ȘI CÂT REPREZINTĂ CHELTUIALA “LA COTĂ”?
Auzim lună de lună că o anumită cheltuială la nivelul blocului/condominiului a fost repartizată, în lista de plată, “la cotă”.
1. Unde vedem care ne este cota
În actul de deținere a apartamentului/imobilului, avem menționată și cota indiviză din proprietaea comună deținută. Acea cotă din actul de deținere, în prinicipiu, trebuie să se regăsească în acordul de asocierea realizat la momentul înființării asociației.
Art. 86 (1) din Legea 196/2018 prevede: „Suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate”.
Acea cota de la înființare, a fost preluată și folosită în baza de date de către administrator pentru calcularea listelor de întreținere. În decursul timpului, la multe asociații, cotele indivize folosite la constituire nu mai sunt de actualitate: fie administratorul de la sine putere a realizat o ajustare pentru a avea 100%; fie comitetul sau președintele au procedat la o egalizare a cotelor; fie au apărut modificări ale apartamentelor care au determinat modificarea cotei indivize.
2. Ce este cota indiviză și cum se determină
Conform DEX, fiind și cea mai simplă formă: “Drept de proprietate pe care două sau mai multe persoane îl au, pe cote-părți, asupra unor bunuri privite ca o totalitate nedivizată”.
Art. 2 lit l) din Legea 196/2018 prevede: „cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile”;
Art. 652 Cod Civil prevede: „În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire”.
3. De ce este importantă această cotă
La această cotă se repartizează majoritatea cheltuielilor la nivelul asociației. Tot ceea ce reprezintă reparații, investiții, salarizări etc, se repartizează la cotă. Art. 85 din Legea 196/2018 enumeră cheltuielile care se repartizează la cotă.
Art. 84 (1) din Legea 196/2018 prevede: “Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociației efectuate pentru întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea și/sau reabilitarea părților de construcții și instalații aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar”.
4. Dacă nu locuiesc în apartament, am de plată „la cotă”
Există încă proprietari care consideră că dacă nu locuiesc în apartament, în lista de plată nu trebuie să se regăsească sume de bani. Dacă nu avem persoane nu înseamnă că acea cotă indiviză pleacă și ea din bloc. Acea cotă indiviză deținută determină o astfel de repartizare și obligația proprietarului, chiar dacă nu locuiește, să suporte tot ceea ce reprezintă reparații, intervenții, achiziții, salarizări, impozite, taxe etc.
5. Poate proprietarul vinde doar cota indiviză deținută
Art. 4 (2) din Legea 196/2018 prevede: “Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinței/spațiului cu altă destinație care constituie bunul principal”. Reglementări fiind și în Codul Civil.
6. De ce nu poate asociația hotărâ altfel
Art.75 (3) din Legea 196/2018 prevede: “Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept”.”, este mesajul postat de avocatul Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.
