Reguli la bloc. Penalizare pentru restanțe la întreținere. Legea nu permite sancționarea automată a proprietarilor

Penalitățile pentru întreținere creează frecvent dispute între proprietari și asociații. Legea stabilește însă reguli clare privind aplicarea lor, termenele legale și limitele procentuale. Iată când pot fi sancționați proprietarii și ce obligații au asociațiile de proprietari.

Când și în ce condiții pot fi penalizați proprietarii de locuințe pentru restanțe la întreținere?

Proprietarii de apartamente pot fi penalizați pentru neplata la timp a cotelor de întreținere doar în anumite condiții clar prevăzute de lege, iar simpla menționare a penalităților în statutul asociației nu este suficientă. Explicațiile au fost oferite de avocatul Gelu Pușcaș, expert în domeniul asociațiilor de proprietari.

Potrivit acestuia, Legea nr. 196/2018 prevede că aplicarea penalităților de întârziere reprezintă o posibilitate, nu o obligație automată. Astfel, pentru ca un proprietar restant să fie penalizat, este necesar ca adunarea generală a asociației de proprietari să adopte o hotărâre explicită prin care să stabilească aplicarea penalităților.

În lipsa unei astfel de decizii, existența unei prevederi generale în statut nu permite calcularea și înscrierea penalităților pe lista de plată.

Avocatul a explicat că această interpretare rezultă din formularea articolului 77 din Legea 196/2018, unde legiuitorul folosește termenul „poate”, lăsând la latitudinea asociației decizia de a aplica sau nu penalități, precum și stabilirea procentului acestora prin votul adunării generale.

În ceea ce privește nivelul penalităților, legea stabilește un plafon maxim de 0,2% pe zi de întârziere. Dacă adunarea generală hotărăște aplicarea penalităților fără a menționa un procent concret, se aplică automat procentul maxim prevăzut de lege. Totuși, asociația poate decide un procent mai mic, dar nu are dreptul să depășească limita legală. Orice hotărâre care ar stabili un procent mai mare de 0,2% pe zi ar fi nelegală.

Penalitățile nu se aplică imediat după scadență. Conform legii, acestea pot fi calculate doar după expirarea unui termen de 30 de zile de la data scadenței listelor de plată. În acest interval, proprietarul are posibilitatea de a-și achita integral datoriile fără a suporta penalizări.

Ce se întâmplă cu penalitățile la întreținere? Cum pot fi folosiți banii?

În ceea ce privește utilizarea sumelor încasate din penalități, Pușcaș a precizat că acestea sunt destinate, cu prioritate, achitării penalităților aplicate asociației de către furnizori sau prestatori de servicii. Dacă asociația nu are astfel de obligații, adunarea generală poate decide folosirea banilor pentru reparații, intervenții sau investiții la nivelul părților comune ale imobilului.

În situația în care un proprietar achită doar o parte din suma datorată, diferența neachitată se reportează ca restanță în luna următoare. După trecerea termenului legal de 30 de zile, asupra acestei sume restante se pot calcula penalități pentru fiecare zi de întârziere.

Potrivit avocatului, orice sumă restantă la cota de întreținere, indiferent de valoare, poate atrage penalități zilnice, cu condiția respectării stricte a procedurilor și limitelor prevăzute de lege.

„ÎN BAZA A CE ȘI DE CÂND POATE FI PENALIZAT PROPRIETARUL LA COTELE DE ÎNTREȚINERE?

Fiecare asociație de proprietari are un statut, act în care se regăsește și o trimitere la aplicarea penalității de întârziere la plata cotelor de întreținere.

Simpla menționare a penalității în statut este suficientă?

În actuala reglementare, Legea 196/2018, regăsirea în statutul asociației a unei prevederi cu trimitere la aplicarea penalității nu este suficientă pentru ca în lista de plată, unui proprietar cu restanțe să-i fie aplicate și calculate astfel de penalități. Adunarea generală, organul suprem de conducere, trebuie să stabilească procentul de penalitate aplicat restanțelor la cotele de întreținere. Cu alte cuvinte, dacă adunarea generală nu hotărăște aplicarea penalității, existența unei prevederi în statut nu este suficientă.

Care este explicația?

Regăsim explicația în prevederile art. 77 din Legea 196/2018, prevedere în care legiuitorul a folosit cuvantul “poate”, de unde rezultă că, fiind o posibilitate lăsată la latitudinea asociației, aceasta trebuie să hotărască în adunarea generală cu privire la procentul de penalitate aplicat și transpus astfel în lista de plată de către administrator.

Care este procentul maxim al penalității și de când se aplică?

În condițiile în care există o hotărâre a adunării generale prin care s-a votat aplicarea penalității, nu mai este nevoie și de menționarea procentului, atâta timp cât se urmărește aplicarea procentului prevăzut de lege. Sigur că, dacă votul adunării generale este în sensul aplicării unei penalități mai mici decât cea prevazută de legiuitor, nu există nicio problemă. Procentul de penalitate este de 0,2% pe zi de întârziere. Acesta este procentul reglementat și la care face trimitere textul de lege (art. 77). În condițiile în care avem stabilit procentul maxim, orice fel de hotărâre în care se menționează un procent mai mare de 0,2% este peste ceea ce permite textul de lege. Penalitatea se aplică după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadența listelor de plată. Prin urmare, proprietarul are posibilitatea ca în acest interval de 30 de zile de la scadența listelor să-și achite cota de întreținere fără a fi penalizat.

Ce poate face asociația cu penalitățile încasate de la proprietari?

În ipoteza în care există penalități aplicate de către furnizorii și/sau prestatorii de servicii la facturile emise pe numele asociației, din fondul de penalități se vor stinge cu prioritate aceste sume. În ipoteza în care asociația nu are aplicate astfel de penalități de la furnizori și/sau prestatori, poate hotărâ alocarea unor astfel de sume pentru reparații, intervenții, investiții realizate la nivelul părților comune (art. 77 alin. 3).

Ce se întâmplă dacă proprietarul achită fracție din cota afișată?

În ipoteza în care proprietarul achită doar parte din cota de întreținere lunară regăsită în lista de plată, diferența neachitată trece, la luna următoare, ca restanță la cota de întreținere și după trecerea celor 30 de zile se calculează penalități de întârziere. Prin urmare, orice fel de sumă rămasă ca și restanță la cota de întreținere, poate duce la aplicarea de penalități pentru fiecare zi de întârziere”, explică avocatul Gelu Pușcaș pe pagina publică de Facebook „Consultanța Asociații Proprietari”.