Din cuprinsul articolului

Ce înseamnă, de fapt, „listele de plată la zi” în asociațiile de proprietari?

Cei implicați în activitatea asociațiilor de proprietari aud frecvent întrebarea: „De ce nu ești cu lista de plată la zi?”, dar ce înseamnă, cu adevărat, acest „la zi”, și cum este perceput din perspective diferite?

Perspectiva președintelui și a administratorului

Potrivit avocatului Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, pentru cei care gestionează fondurile și activitatea curentă a asociației, termenul „la zi” poate fi mai flexibil decât pare. În funcție de situația financiară, avem mai multe situații.

Dacă asociația dispune de fonduri suficiente și nu există restanțieri, nu există presiunea de a afișa lista imediat. Unele asociații pot fi „în urmă” cu câteva luni, fără ca acest lucru să genereze probleme.

În cazul în care fondul de rulment este confortabil și proprietarii își achită cotizațiile regulat, listele pot fi cu două luni întârziere, fără impact major asupra funcționării asociației.

Totuși, dacă fondul de rulment este redus, apar defecțiuni la părțile comune sau există restanțieri, conducerea va urmări ca listele să fie afișate lunar, pentru a menține controlul și buna funcționare a activității.

Perspectiva proprietarului

Din perspectiva proprietarilor, „la zi” are o semnificație mai imediată și mai concretă.

Cei obișnuiți cu afișarea listelor cu întârziere de două-trei luni vor avea nevoie de timp să se adapteze la ritmul real „la zi”.

Pentru pensionari sau persoane cu venituri limitate, afișarea la timp a listelor permite planificarea plăților și evitarea acumulării datoriilor.

În general, tratarea listelor „la zi” este similară cu plata facturilor pentru energie, gaz sau internet: menține ordinea și protejează asociația de orice sincopă financiară.

Postarea completă a avocatului avocatul Gelu Pușcaș

„CE ÎNSEAMNĂ “LISTE DE PLATĂ LA ZI”

Cei implicați în activitatea asociațiilor aud des întrebarea “de ce nu ești cu lista de plată la zi?”. Până la urmă, din perspectiva președintelui (comitetului) și administratorului ce înseamnă a fi cu lista la zi? Dar din perspectiva proprietarului, cel care întreabă?

În opinia mea, pe scurt, mentiunea de mai sus își are fundamentul în modul în care fiecare parte – președinte si administrator – proprietar, văd lucrurile:

1. Perspectiva președintelui și administratorului

a) În ipoteza în care asociația de proprietari deține fonduri suficiente (poate din chirii), nu există restanțieri etc, nu există nicio presiune pentru a afișa lista de plată imediat (adică cu o lună în urmă), adică la zi.

Prin urmare, sunt asociații care sunt “în urmă” cu lista de plată cu câteva luni bune. Din perspectiva președintelui și administratorului nu exista motive de îngrijorare, atâta timp cât facturile sunt achitate și există resursa financiară.

b) În ipoteza în care asociația de proprietari are un fond de rulment îndestulător și proprietarii își achită cotele de întreținere, sunt asociații care sunt cu 2 luni în urmă, mai multe ca și cele regăsite la punctul “a” de mai sus.

Președintele și administratorul au observat că nu apar probleme majore și nu există o reală presiune pe fondurile existente, făcând față chiar unui vârf de plăți.

c) În ipoteza în care asociația de proprietari nu are constituit un fond de rulment indestulător, există repetate defecțiuni la părțile comune (fiind nevoie de bani), există restanțieri etc SAU organele de conducere și administratorul indiferent de starea financiară a asociației, își doresc o activitate “la zi”, lista de plată este afișată “la lună”.

Pentru punctele “a” și “b” să nu se facă trimitere la “afișarea în 5 zile” atâta timp cât o sancțiune concretă nu există și includerea în depășirea atribuțiilor nu ține, în opinia mea.

2. Din perspectiva proprietarului

a) În condițiile în care a fost “învățat” cu afișarea listelor cu 2 sau 3 luni “întârziere”, cu greu va înțelege că normalitatea nu este aceea și trecerea la liste afișate “la zi” necesită comprimarea, la un moment dat, a termenului scadent a unor liste.

b) În condițiile în care un pensionar primește 2 pensii până la afișarea unei liste de plată, la fel, nu pare a fi o normalitate în asociația de proprietari, și trebuie explicat că normalitatea este procesarea, afișarea și încasarea listelor “la zi”.

c) În condițiile în care proprietarii conștientizează că au de achitat propriile consumuri, servicii și utilități de care beneficiază prin intermediul asociației, “la zi” așa cum își achită propria factură de energie electrică, internet, tv, gaze etc, acest “la zi” pare a fi cel mai eficient și care pune la adăpost asociația de aproape orice fel de sincopă ivită în activitatea curentă.

Concluzie: ceea ce am dorit a sublinia este faptul că anormalitatea unuia este normalitatea altuia. Înainte de a face o apreciere sau înainte de a acuza, este nevoie de o informare completă și corectă și de a înțelege un anumit mod de lucru”, scrie pe pagina publică de Facebook „Consultanta Asociatii Proprietari”.

Când și în ce condiții pot fi penalizați proprietarii de locuințe pentru restanțe la întreținere?

Proprietarii de apartamente pot fi penalizați pentru neplata la timp a cotelor de întreținere doar în anumite condiții clar prevăzute de lege, iar simpla menționare a penalităților în statutul asociației nu este suficientă. Explicațiile au fost oferite de avocatul Gelu Pușcaș, expert în domeniul asociațiilor de proprietari.

Potrivit acestuia, Legea nr. 196/2018 prevede că aplicarea penalităților de întârziere reprezintă o posibilitate, nu o obligație automată. Astfel, pentru ca un proprietar restant să fie penalizat, este necesar ca adunarea generală a asociației de proprietari să adopte o hotărâre explicită prin care să stabilească aplicarea penalităților.

În lipsa unei astfel de decizii, existența unei prevederi generale în statut nu permite calcularea și înscrierea penalităților pe lista de plată.

Avocatul a explicat că această interpretare rezultă din formularea articolului 77 din Legea 196/2018, unde legiuitorul folosește termenul „poate”, lăsând la latitudinea asociației decizia de a aplica sau nu penalități, precum și stabilirea procentului acestora prin votul adunării generale.

În ceea ce privește nivelul penalităților, legea stabilește un plafon maxim de 0,2% pe zi de întârziere. Dacă adunarea generală hotărăște aplicarea penalităților fără a menționa un procent concret, se aplică automat procentul maxim prevăzut de lege. Totuși, asociația poate decide un procent mai mic, dar nu are dreptul să depășească limita legală. Orice hotărâre care ar stabili un procent mai mare de 0,2% pe zi ar fi nelegală.

Penalitățile nu se aplică imediat după scadență. Conform legii, acestea pot fi calculate doar după expirarea unui termen de 30 de zile de la data scadenței listelor de plată. În acest interval, proprietarul are posibilitatea de a-și achita integral datoriile fără a suporta penalizări.

Ce se întâmplă cu penalitățile la întreținere? Cum pot fi folosiți banii?

În ceea ce privește utilizarea sumelor încasate din penalități, Pușcaș a precizat că acestea sunt destinate, cu prioritate, achitării penalităților aplicate asociației de către furnizori sau prestatori de servicii. Dacă asociația nu are astfel de obligații, adunarea generală poate decide folosirea banilor pentru reparații, intervenții sau investiții la nivelul părților comune ale imobilului.

În situația în care un proprietar achită doar o parte din suma datorată, diferența neachitată se reportează ca restanță în luna următoare. După trecerea termenului legal de 30 de zile, asupra acestei sume restante se pot calcula penalități pentru fiecare zi de întârziere.

Potrivit avocatului, orice sumă restantă la cota de întreținere, indiferent de valoare, poate atrage penalități zilnice, cu condiția respectării stricte a procedurilor și limitelor prevăzute de lege.