Reguli la bloc. Chiriașul nu poate fi tras la răspundere. Asociația de proprietari nu poate recupera bani de la el

Legea nr. 196/2018 explică limitele clare în relația dintre asociația de proprietari, proprietar și chiriaș. Avocatul Gelu Pușcaș atrage atenția asupra unui element extrem de important: chiriașul nu are un raport juridic direct cu asociația și nu poate contesta listele de plată sau solicita documente. În plus, obligația legală privind plata întreținerii revine exclusiv proprietarului, indiferent de înțelegerile dintre părți. Iată toate detaliile utile privind raportul juridic dintre cele trei părți.

Reguli la bloc între asociație, proprietar și chiriaș. Cu cine are asociația de proprietari raport juridic direct?

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari, atrage atenția asupra limitelor legale care guvernează relațiile dintre asociație, proprietar și chiriaș în cadrul condominiilor. Potrivit acestuia, în baza Legea nr. 196/2018, nu există un raport juridic direct între chiriaș și asociația de proprietari, iar obligațiile privind plata întreținerii revin exclusiv proprietarului, indiferent de înțelegerile interne dintre acesta și chiriaș.

Într-o analiză publicată pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, avocatul Gelu Pușcaș explică faptul că, în practică, apar frecvent situații în care chiriașii formulează solicitări sau contestații direct către asociație.

Întrebarea dacă aceștia au dreptul legal să se adreseze asociației este, în opinia sa, una legitimă, însă răspunsul este clar: relația juridică există doar între chiriaș și proprietar, în baza contractului de închiriere.

Asociația de proprietari este considerată terț față de contractul de închiriere, iar drepturile și obligațiile chiriașului sunt stabilite exclusiv prin acest contract. În lipsa unui raport juridic direct, chiriașul NU poate exercita drepturi specifice membrilor asociației.

Ce drepturi nu poate exercita chiriașul și cine plătește întreținerea?

Avocatul detaliază și ce nu poate face, în mod concret, un chiriaș în raport cu asociația. Acesta nu poate contesta lista de plată, nu poate solicita documente sau explicații și nu poate obliga asociația să răspundă cererilor sale.

De asemenea, nu poate avea calitatea de membru al asociației și nici nu poate vota în adunarea generală decât dacă deține o împuternicire din partea proprietarului. Totodată, nu poate ocupa funcția de președinte sau de membru al comitetului executiv.

În ceea ce privește plata cotelor de întreținere, obligația aparține exclusiv proprietarului. Chiar dacă, prin contractul de închiriere, s-a stabilit că chiriașul va achita aceste sume, asociația nu se poate îndrepta împotriva acestuia pentru recuperarea eventualelor restanțe.

Din punct de vedere legal, asociația îl va urmări pe proprietar, care, ulterior, își poate recupera prejudiciul de la chiriaș, în condițiile stabilite contractual.

Potrivit art. 33 alin. (7) din legea menționată, în cazul închirierii sau al altor drepturi de folosință asupra spațiilor din condominiu, obligația de plată revine proprietarului, acesta având dreptul să recupereze contravaloarea de la beneficiarul folosinței.

Totuși, chiriașul va răspunde personal în cazul unor eventuale prejudicii cauzate

Avocatul mai arată că asociația nu are obligația de a informa chiriașii cu privire la regulile interne ale condominiului, această responsabilitate revenind proprietarului.

Cu toate acestea, chiriașul trebuie să respecte normele interne și poate răspunde pentru eventualele prejudicii cauzate.

În final, președinții și membrii comitetelor executive sunt sfătuiți să cunoască aceste limite legale pentru a evita demararea unor proceduri inutile împotriva chiriașilor, cu risipă de timp și resurse.

Postarea integrală referitoare la raporturile juridice dintre asociație, proprietari și chiriași

„𝐑𝐀𝐏𝐎𝐑𝐓𝐔𝐑𝐈𝐋𝐄 𝐉𝐔𝐑𝐈𝐃𝐈𝐂𝐄 𝐃𝐈𝐍𝐓𝐑𝐄 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐄, 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑 Ș𝐈 𝐂𝐇𝐈𝐑𝐈𝐀Ș. 𝐋𝐈𝐌𝐈𝐓𝐄𝐋𝐄 𝐃𝐑𝐄𝐏𝐓𝐔𝐑𝐈𝐋𝐎𝐑 𝐂𝐇𝐈𝐑𝐈𝐀Ș𝐔𝐋𝐔𝐈 Î𝐍 𝐂𝐎𝐍𝐃𝐎𝐌𝐈𝐍𝐈𝐔

𝐂𝐥𝐚𝐫𝐢𝐟𝐢𝐜ă𝐫𝐢 𝐞𝐬𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐥𝐞 𝐩𝐫𝐢𝐯𝐢𝐧𝐝 𝐫𝐚𝐩𝐨𝐫𝐭𝐮𝐫𝐢𝐥𝐞 𝐣𝐮𝐫𝐢𝐝𝐢𝐜𝐞 𝐝𝐢𝐧𝐭𝐫𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞, 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 ș𝐢 𝐜𝐡𝐢𝐫𝐢𝐚ș, 𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐢𝐭 𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝐧𝐫. 𝟏𝟗𝟔/𝟐𝟎𝟏𝟖

În cadrul asociațiilor de proprietari apar frecvent situații în care chiriașii formulează solicitări, contestații sau cereri directe către asociație. Întrebarea este legitimă: are chiriașul dreptul legal să se adreseze asociației de proprietari?

Răspunsul este clar: nu există un raport juridic direct între chiriaș și asociația de proprietari.

Asociația este terț față de contractul de închiriere

Relația chiriașului este exclusiv cu proprietarul, în baza contractului de închiriere. Drepturile și obligațiile chiriașului sunt stabilite prin acest contract.

Asociația de proprietari este și rămâne un terț față de clauzele contractului de închiriere. În lipsa unui raport juridic direct, chiriașul nu poate exercita drepturi specifice membrilor asociației.

𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐜𝐡𝐢𝐫𝐢𝐚ș𝐮𝐥

În mod concret:

– nu poate contesta lista de plată;

– nu poate solicita documente sau explicații asociației;

– asociația nu are obligația de a răspunde solicitărilor formulate de chiriaș;

– nu poate avea calitatea de membru al asociației;

– nu poate vota în adunarea generală (decât în baza unei împuterniciri din partea proprietarului);

– nu poate deține funcția de președinte sau membru al comitetului executiv.

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐫ă𝐬𝐩𝐮𝐧𝐝𝐞 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐥𝐚𝐭𝐚 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐢𝐢

Obligația de plată a cotelor de întreținere aparține exclusiv proprietarului.

Chiar dacă, prin înțelegerea dintre proprietar și chiriaș, s-a stabilit ca acesta din urmă să achite întreținerea, asociația nu se poate îndrepta împotriva chiriașului pentru recuperarea restanțelor.

Din punct de vedere legal, asociația va urmări proprietarul pentru recuperarea sumelor datorate, iar acesta, ulterior, va putea recupera prejudiciul de la chiriaș, în baza contractului de închiriere.

Un avertisment pentru proprietarii preocupați exclusiv de încasarea chiriei: neplata întreținerii rămâne în sarcina dumneavoastră, indiferent de înțelegerile interne cu chiriașul.

𝐓𝐞𝐦𝐞𝐢𝐮𝐥 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥

Potrivit art. 33 alin. (7) din Legea nr. 196/2018:

„În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitație, precum și în cazul unor contracte de comodat pentru spațiile din condominiu, obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contract.”

𝐈𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐜𝐡𝐢𝐫𝐢𝐚ș𝐮𝐥𝐮𝐢 ș𝐢 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐢𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐮𝐥𝐮𝐢

Asociația nu are obligația de a informa chiriașii cu privire la normele interne aplicabile în condominiu. Această obligație revine proprietarului, care trebuie să comunice chiriașului regulile și actele interne relevante (de exemplu, regulamentul de condominiu).

Chiriașul are însă obligația de a respecta normele interne ale asociației și poate răspunde pentru prejudiciile cauzate.

𝐑𝐞𝐜𝐨𝐦𝐚𝐧𝐝𝐚𝐫𝐞 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧ț𝐢𝐢 𝐝𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢

Președinții și membrii comitetelor executive trebuie să cunoască aceste limite juridice pentru a evita inițierea unor proceduri inutile împotriva chiriașilor, cu consum de timp și resurse”, a explicat avocatul Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”.