Indemnizațiile în asociațiile de proprietari: cine stabilește, cine primește și cine răspunde
În cadrul asociațiilor de proprietari, persoanele alese în funcții fac parte din organele de conducere, respectiv comitetul executiv, președintele și cenzorul, și pot beneficia de indemnizații. Totuși, aceste remunerări nu pot fi acordate arbitrar, ci doar în condițiile stabilite de lege, a explicat avocatul Gelu Pușcaș.
Potrivit acestuia, legea este clară și nu permite interpretări creative: comitetul executiv poate doar să propună cuantumul indemnizațiilor către adunarea generală, care este singura competentă să aprobe fondul anual de indemnizații și să stabilească efectiv cuantumul lor. De asemenea, indemnizațiile trebuie să fie prevăzute în contractul de mandat, iar cheltuielile aferente se repartizează pe cota indiviză a fiecărui proprietar.
Avocatul a subliniat că, atunci când legea prevede că indemnizațiile „se propun”, aceasta exclude posibilitatea ca decizia să fie luată la nivelul comitetului executiv, competența aparținând exclusiv adunării generale.
Lipsa remunerației nu exonerează de răspundere. Legea nu face diferență între funcțiile plătite și cele neplătite
Referitor la răspundere, Gelu Pușcaș a precizat că lipsa remunerației nu exonerează persoanele alese de răspundere. Legea nu face diferență între funcțiile plătite și cele neplătite, iar răspunderea este solidară. În consecință, persoanele care au știut că se încalcă legea și nu au respectat procedura pot fi obligate la plata unor sume, iar necunoașterea legii nu constituie scuză.
În privința majorării indemnizațiilor, avocatul a explicat că acestea sunt ilegale dacă nu sunt adoptate printr-o hotărâre a adunării generale convocată în mod corespunzător și înscrisă pe ordinea de zi. În astfel de situații, proprietarii pot solicita eliminarea sumelor nejustificate de pe lista de plată, iar asociația poate cere restituirea banilor încasați fără temei de către fostul președinte.
Totodată, Gelu Pușcaș a avertizat că plângerea penală nu reprezintă, în realitate, o soluție eficientă pentru proprietari, care au, de regulă, o singură cale eficientă: acțiunea civilă în instanță. El a explicat că plângerile penale sunt deseori clasate deoarece multe nu corespund realității infracțiunilor, compromițând astfel domeniul.
„𝐈𝐍𝐃𝐄𝐌𝐍𝐈𝐙𝐀Ț𝐈𝐈𝐋𝐄 𝐋𝐀 𝐁𝐋𝐎𝐂.
𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐋𝐄 𝐒𝐓𝐀𝐁𝐈𝐋𝐄Ș𝐓𝐄, 𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐋𝐄 𝐏𝐑𝐈𝐌𝐄Ș𝐓𝐄 Ș𝐈 𝐂𝐈𝐍𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏𝐔𝐍𝐃𝐄
În asociațiile de proprietari, persoanele alese în funcții fac parte din organele de conducere:
👉 comitetul executiv,
👉 președintele,
👉 cenzorul.
Aceste funcții pot fi remunerate, dar nu oricum și nu de oricine.
📌𝐃𝐄𝐒𝐏𝐑𝐄 𝐈𝐍𝐃𝐄𝐌𝐍𝐈𝐙𝐀Ț𝐈𝐈 – 𝐂𝐄 𝐒𝐏𝐔𝐍𝐄 𝐋𝐄𝐆𝐄𝐀, 𝐍𝐔 „𝐏𝐑𝐀𝐂𝐓𝐈𝐂𝐀”
Legea este clară și nu lasă loc de interpretări creative:
Comitetul executiv doar PROPUNE indemnizațiile către adunarea generală
(art. 55 alin. 1 lit. ș);
𝐀𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐬𝐢𝐧𝐠𝐮𝐫𝐚 care:
– aprobă fondul anual de indemnizații,
– stabilește cuantumul acestora
(art. 52 lit. g și h);
Indemnizațiile trebuie să fie prevăzute în contractul de mandat
(art. 58 și art. 60 alin. 8);
Repartizarea cheltuielilor se face pe cota indiviză
(art. 85).
⚠️𝐈𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭:
Dacă legea spune că „se propune”, înseamnă explicit că NU se poate decide la nivelul comitetului.
Competența aparține exclusiv adunării generale.
⚖️ 𝐃𝐄𝐒𝐏𝐑𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏𝐔𝐍𝐃𝐄𝐑𝐄 – 𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐅𝐔𝐙𝐈𝐄 𝐅𝐎𝐀𝐑𝐓𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏Â𝐍𝐃𝐈𝐓Ă
Faptul că o persoană nu este remunerată NU înseamnă că este exonerată de răspundere.
👉 Legea 𝐧𝐮 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐝𝐢𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧ță între:
– funcție plătită
– funcție neplătită
Dacă ocupi o funcție de conducere, răspunzi. Punct.
Mai mult, în această materie, 𝐫ă𝐬𝐩𝐮𝐧𝐝𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐬𝐨𝐥𝐢𝐝𝐚𝐫ă
(art. 58 alin. 2).
🔴 Cu alte cuvinte:
Dacă ai știut că se încalcă legea,
dacă ai tăcut,
dacă nu ai făcut procedura,
𝐩𝐨ț𝐢 𝐚𝐣𝐮𝐧𝐠𝐞 𝐛𝐮𝐧 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă.
Și nu, replica:
„Nu am știut legea”
nu te ajută.
Necunoașterea legii nu te absolvă de vină.
💰 𝐌𝐀𝐉𝐎𝐑𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐈𝐍𝐃𝐄𝐌𝐍𝐈𝐙𝐀Ț𝐈𝐈𝐋𝐎𝐑 – 𝐂Â𝐍𝐃 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋Ă
Dacă indemnizațiile sunt majorate fără:
– convocarea unei noi adunări generale,
– un punct expres pe ordinea de zi,
– o hotărâre adoptată legal,
➡️ 𝐦𝐚𝐣𝐨𝐫𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐧𝐮 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐝𝐚𝐭𝐨𝐫𝐚𝐭ă.
❌ Președintele NU își poate majora singur indemnizația.
❌ Nici „cu acordul verbal al comitetului”.
Într-o astfel de situație:
– proprietarul poate cere eliminarea sumelor din lista de plată;
– asociația poate cere, ulterior, restituirea sumelor încasate fără temei de către fostul președinte.
Faptul că, în practică, unii nu se tem de astfel de acțiuni nu înseamnă că au dreptate.
🏛️ „𝐅𝐀𝐂 𝐏𝐋Â𝐍𝐆𝐄𝐑𝐄 𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋Ă!” – 𝐎 𝐅𝐔𝐆Ă 𝐃𝐄 𝐑Ă𝐒𝐏𝐔𝐍𝐃𝐄𝐑𝐄
În realitate, proprietarul are o singură variantă eficientă:
➡️ 𝐚𝐜ț𝐢𝐮𝐧𝐞𝐚 𝐜𝐢𝐯𝐢𝐥ă î𝐧 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ță.
Plângerea penală este, de cele mai multe ori, o poveste spusă din două motive:
- în civil trebuie să dovedești, poți pierde și poți plăti cheltuieli de judecată;
- penalul pare „gratis” și lași statul să „cerceteze”.
Rezultatul?
➡️ clasări pe bandă rulantă, pentru că multe plângeri nu au nicio legătură cu o infracțiune.
După ani de astfel de „povești”, domeniul a fost compromis și etichetat.
Și atunci… 𝐜𝐞 𝐦𝐚𝐢 𝐯𝐫𝐞𝐦?”, este mesajul publicat de Gelu Pușcaș pe pagina de Facebook „Consultanta Asociatii Proprietari”.
Președintele și administratorul de bloc nu pot fi obligați legal să convoace adunarea generală
Avocatul Gelu Pușcaș mai atrage atenția și asupra răspândirii tot mai frecvente a informațiilor juridice eronate în mediul online, în special în domeniul asociațiilor de proprietari, devenit în ultima perioadă tot mai „popular”.
Acesta susține că multe dintre postările de pe rețelele sociale conțin aberații juridice care sunt preluate și tratate greșit drept adevăr legal.
Potrivit lui Pușcaș, o idee des întâlnită este aceea că administratorul sau președintele asociației ar fi obligați să convoace adunarea generală dacă proprietarii strâng semnături în acest sens. Juristul afirmă însă că această interpretare este complet falsă și nu are nicio bază legală.
El explică faptul că un administrator care ar convoca adunarea generală în astfel de condiții fie nu își înțelege atribuțiile, fie se expune inutil unor riscuri juridice serioase.
Gelu Pușcaș precizează că un președinte al asociației care nu dorește să convoace adunarea generală nu poate fi obligat să facă acest lucru doar pe baza unei liste de semnături și nici nu va fi influențat de astfel de demersuri. Din punct de vedere legal, proprietarii au la dispoziție doar procedura prevăzută expres de lege, cunoscută drept „procedura celor 20%”.
Avocatul subliniază că legislația nu conține nicio prevedere care să oblige președintele sau administratorul să convoace adunarea generală la cererea proprietarilor și că, în consecință, aceștia nu pot câștiga în instanță un proces prin care să forțeze o astfel de convocare.
El arată că practica instanțelor este clară și constantă în acest sens și că administratorul nu are, în niciun caz, competența legală de a convoca adunarea generală, indiferent de informațiile vehiculate online.
Proprietarii care urmează sfaturi de pe internet riscă procese pierdute și plata cheltuielilor de judecată
Gelu Pușcaș avertizează că proprietarii care strâng semnături, merg din ușă în ușă și investesc timp, nervi și bani pe baza unor „sfaturi” citite pe internet riscă, în cele mai multe cazuri, să piardă timp și chiar procese în instanță.
El recomandă ca orice procedură să fie urmată strict conform legii, altfel efortul depus fiind inutil.
Un aspect important, adesea ignorat, este acela că atunci când un proprietar pierde un proces și este obligat să plătească cheltuieli de judecată, cei care l-au „sfătuit” pe rețelele sociale nu își asumă nicio responsabilitate.
Aceștia dispar, nu răspund și nu suportă niciun cost, iar consecințele financiare rămân exclusiv în sarcina celui care a avut încredere în acele sfaturi.
