Reguli la bloc 2026. Greșeala pe care o fac toți proprietarii. Administratorul blocului nu poate decide în numele asociației de proprietari

Reguli la bloc, 2026. În multe asociații de proprietari, conflictele pornesc de la interpretarea greșită a legii și de la așteptări nerealiste față de administrator. În realitate, Legea 196/2018 nu funcționează singură, iar aplicarea ei corectă depinde de alte acte normative esențiale care schimbă complet modul de rezolvare a problemelor de la bloc.

Reguli la bloc, 2026. Administratorul nu are competența de a decide în numele asociației de proprietari

Reguli la bloc, 2026. Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea imobilelor, susține că una dintre cele mai frecvente erori ale proprietarilor este încercarea de a găsi toate răspunsurile exclusiv în Legea nr. 196/2018. Acesta a explicat că întrebarea „Unde scrie în Legea 196/2018?” pornește, în opinia sa, de la o înțelegere greșită a rolului acestui act normativ, care este o lege specială și nu funcționează independent. Potrivit avocatului, legea trebuie interpretată și aplicată împreună cu alte acte normative, precum Codul Civil și Codul de procedură civilă.

El a oferit ca exemplu situația termenelor legale, arătând că, deși Legea 196/2018 prevede existența acestora, modul de calcul și momentul de la care încep să curgă sunt stabilite în Codul de procedură civilă. Pușcaș a menționat că aspectele legate de coproprietate sunt reglementate în principal de Codul Civil.

În opinia sa, mulți proprietari se limitează la prevederile unei singure legi și ajung ulterior să formuleze contestații sau să inițieze procese pe care le pierd, din cauza aplicării incomplete a cadrului legal. Acesta a subliniat că astfel de situații sunt uneori interpretate eronat ca fiind influențate de factori externi, însă, în realitate, problema ar fi lipsa unei corelări corecte a legislației aplicabile. Avocatul a concluzionat că Legea 196/2018 trebuie interpretată strict, iar absența unei prevederi explicite nu înseamnă inexistența regulii, ci necesitatea consultării întregului cadru legislativ relevant.

Dreptul de proprietate poate fi limitat de instanță atunci când produce prejudicii vecinilor, potrivit Codului Civil

Pușcaș a explicat că, în practică, mulți proprietari se adresează direct administratorului cu diverse solicitări, cereri sau contestații. Totuși, acesta a subliniat că administratorul nu are calitatea de organ de conducere al asociației de proprietari și, prin urmare, nu poate lua decizii în numele acesteia cu privire la reparații, investiții sau alte intervenții asupra imobilului.

Potrivit acestuia, Legea nr. 196/2018 nu stabilește un termen în care administratorul ar fi obligat să răspundă unei cereri formulate de un proprietar. Toate solicitările trebuie adresate asociației de proprietari, întrucât raportul juridic se desfășoară între proprietar și asociație, nu între proprietar și administrator. În acest context, avocatul a arătat că administratorul nu poate fi acționat în instanță pentru a fi obligat să răspundă solicitărilor sau să execute lucrări la nivelul imobilului.

Pușcaș a precizat că abordarea directă a administratorului duce adesea la întârzieri sau la confuzii procedurale, întrucât demersurile legale trebuie realizate în raport cu asociația de proprietari. El a explicat că termenul de trei zile prevăzut la articolul 33 alin. (8) din lege se referă strict la eliberarea adeverințelor și nu se aplică solicitărilor generale ale proprietarilor. Avocatul a menționat că aspectele privind contestarea și recalcularea listelor de întreținere sunt detaliate în cartea sa „Contestarea și recalcularea listelor de întreținere”, publicată la Editura Rosetti International.

În același context, el a subliniat că dreptul de proprietate nu este absolut, iar un proprietar nu poate desfășura orice activitate pe propria proprietate dacă aceasta produce inconveniente semnificative vecinilor. Instanțele se raportează în astfel de situații la prevederile articolului 630 alin. (1) din Codul Civil, care permite judecătorului să dispună atât încetarea prejudiciului și restabilirea situației anterioare, cât și acordarea de despăgubiri persoanei afectate. Aceste dispoziții conturează, potrivit explicațiilor sale, o limitare judiciară a exercitării dreptului de proprietate, menită să asigure echilibrul între interesele vecinilor aflați în conflict, instanța având rolul de a restabili ordinea juridică prin măsuri proporționale, inclusiv prin obligarea la despăgubiri sau refacerea situației inițiale, atunci când este posibil.