Avertisment pentru românii care stau la bloc. Asociația de proprietari POATE solicita și obligarea proprietarului la plată

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, a publicat un mesaj în care explică posibilitatea solicitării penalităților de întârziere în mod continuu, până la achitarea integrală a datoriilor către asociațiile de proprietari. Discuția are la bază o speță soluționată de instanță, care clarifică modul de aplicare a penalităților în cazul restanțelor la întreținere.

Potrivit explicațiilor prezentate de avocatul Gelu Pușcaș pe Facebook, penalitățile de întârziere pot fi solicitate de asociațiile de proprietari ca parte a acțiunilor în instanță pentru recuperarea datoriilor legate de cheltuielile de întreținere. Acestea nu se limitează doar la perioada deja calculată, ci pot fi cerute și în continuare, până la achitarea integrală a debitului principal.

Penalitățile de întârziere pot fi solicitate de asociațiile de proprietari ca parte a acțiunilor în instanță

Avocatul subliniază că acest mecanism permite asociațiilor să includă în cererile de chemare în judecată atât sumele restante, cât și penalitățile aferente, inclusiv pentru perioada ulterioară formulării acțiunii.

„𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐒𝐄 𝐏𝐎𝐓 𝐒𝐎𝐋𝐈𝐂𝐈𝐓𝐀 𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓ĂȚ𝐈 𝐃𝐄 Î𝐍𝐓Â𝐑𝐙𝐈𝐄𝐑𝐄, Î𝐍 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐈𝐍𝐔𝐀𝐑𝐄, 𝐏Â𝐍Ă 𝐋𝐀 𝐀𝐂𝐇𝐈𝐓𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐃𝐄𝐁𝐈𝐓𝐔𝐋𝐔𝐈? Penalitatea de întârziere poate fi solicitată de către asociația de proprietari ca și capăt de cerere în acțiunea în pretenții vizând recuperarea restanțelor de întreținere. Asociația de proprietari POATE solicita și obligarea proprietarului la plata ÎN CONTINUARE a penalităților de întârziere PÂNĂ LA PLATA DEBITULUI.

Pentru că nu pot explica mai bine (voi traduce în cadrul conferințelor și întâlnirilor viitoare subiectul), redau reținerea Tribunalului (judecătoria a respins, Tribunalul a admis apelul și a obligat proprietarul la plata ÎN CONTINUARE a penalităților până la plata integrală a debitului)”, a scris avocatul pe Facebook.

În speța prezentată, asociația de proprietari a solicitat în instanță obligarea unui proprietar la plata sumei de 5.847,1 lei reprezentând cheltuieli de întreținere pentru perioada iulie 2022 – august 2024, precum și suma de 7.800 lei cu titlu de penalități aferente restanțelor acumulate între iulie 2018 și august 2024. De asemenea, asociația a cerut ca penalitățile să fie acordate în continuare până la plata integrală a debitului principal.

Instanța de fond a respins cererea privind penalitățile viitoare, motivând că acestea nu îndeplinesc condițiile de certitudine, lichiditate și exigibilitate și nici nu pot fi determinate în mod direct, întrucât cuantumul lor ar trebui stabilit prin hotărâri ale adunării generale, conform legislației aplicabile asociațiilor de proprietari.

„Instanţa de apel constată că prin acțiunea introductivă, reclamanta Asociaţia de Proprietari xx a chemat în judecată pârâta solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 5847,1 lei, cu titlu de cheltuieli de întreţinere calculate în perioada 07.2022-08.2024 şi a sumei de 7.800 lei, cu titlu de penalităţi calculate la restanţele înregistrate la plata cotelor de contribuţie lunare la cheltuielile asociaţiei, aferente perioadei 07.2018-08.2024; precum şi în continuare, până la plata debitului principal.

Prin sentința civilă apelată, instanța de fond a respins cererea de obligare a pârâtei la plata penalităţilor în continuare, motivat de faptul că pretenţia nu are caracter cert, lichid şi nici exigibil.

Pretenţia nu are nici măcar caracter determinabil, instanţa neputând aprecia, cu de la sine putere, care este penalitatea ce va fi datorată pentru perioade ulterioare, aceasta urmând a fi stabilită, potrivit disp. art. 77 ale Legii 196/2018, prin hotărârile adunărilor generale ale membrilor”, arată decizia publicată de avocat.

Tribunalul a considerat că soluția primei instanțe este greșită

Judecătorii au reținut că, atât timp cât debitul principal și penalitățile aferente perioadei analizate sunt certe, lichide și exigibile, este firesc ca instanța să admită și solicitarea privind penalitățile care continuă să curgă până la achitarea integrală a datoriei.

„Tribunalul apreciază greşită această soluţie. Astfel, atât timp cât prima instanţă a reţinut că atât sumele solicitate cu titlu de debit principal (cheltuieli de întreţinere), cât și cu titlu de penalităţi de întârziere au un caracter cert, lichid şi exigibil, în mod firesc că se impunea şi admiterea cererii de obligare a intimatei pârâte la plata penalităţilor aferente aceleiaşi perioade, penalităţi care au un caracter cert şi continuă să curgă, în procentul stabilit prin Hotărârile succesive ale Adunării Generale, respectiv de 0,1% pe zi de întârziere (cuantumul lor fiind astfel determinabil), până la achitarea efectivă şi integrală a debitului principal”, arată decizia.

S-a arătat că aceste penalități sunt stabilite prin hotărâri succesive ale adunării generale a asociației, în acest caz fiind vorba de un procent de 0,1% pe zi de întârziere, ceea ce le face determinabile. De asemenea, s-a precizat că eventualele modificări ale cuantumului penalităților prin hotărâri viitoare vor produce efecte doar pentru viitor, fără a afecta caracterul determinabil al celor deja stabilite.

Instanța a mai subliniat că o astfel de soluție are rolul de a evita litigii ulterioare separate pentru recuperarea penalităților viitoare, simplificând procedura de recuperare a creanțelor.

„De altfel, în măsura în care cuantumul acestor penalităţi se vor modifica, în viitor, prin Hotărâre a Adunării Generale, acest nou cuantum va deveni aplicabil tot pentru viitor, fără, însă, a afecta la acest moment certitudinea sau caracterul determinabil al penalităţilor ce se acordă în continuare. Demersul de faţă al apelantului nu are în vedere decât evitarea unui litigiu ulterior, prin care să se solicite penalităţile datorate în continuare şi până la achitarea debitului principal”, a stabilit instanța.

Tribunalul a admis apelul formulat de asociația de proprietari

Tribunalul a admis apelul formulat de asociația de proprietari și a schimbat în parte hotărârea inițială. Astfel, a fost admisă în totalitate cererea de chemare în judecată, dispunându-se obligarea proprietarului la plata penalităților de 0,1% pe zi de întârziere, calculate pentru perioada iulie 2018 – august 2024, dar și a celor datorate după august 2024, până la achitarea efectivă a debitului principal.

„Pentru considerentele expuse, instanța va admite cererea de apel formulată de apelanta ASOCIAŢIA de PROPRIETARI xx împotriva sentinţei civile nr. xx/18.06.2025 pronunţate de Judecătoria xx, sentinţă pe care o va schimba în parte, în sensul că va admite în tot cererea de chemare în judecată şi va obliga pe pârâta xx să plătească reclamantei ASOCIAŢIA de PROPRIETARI xx inclusiv penalităţile de 0,1% pe zi de întârziere (calculate în intervalul 07.2018 – 08.2024) datorate după luna 08.2024, până la achitarea efectivă a debitului principal, cu menţiunea că aceste penalităţi nu pot depăşi debitul principal la care s-au aplicat”, arată decizia publicată de avocat.

Totodată, instanța a stabilit că aceste penalități nu pot depăși valoarea debitului principal la care se aplică.