Reguli la bloc 2026. Administratorul nu decide sau angajează cheltuieli fără mandat. Legea pe care o uită proprietarii

Cine decide, de fapt, în blocul tău: administratorul sau proprietarii? O postare virală readuce în discuție o realitate ignorată de mulți locatari. În spatele conflictelor și al nemulțumirilor din asociațiile de proprietari se ascunde o problemă mai profundă decât pare la prima vedere: lipsa implicării colective.

Rolul administratorului în asociațiile de proprietari și lipsa de implicare a comunității

Avocatul Gelu Pușcaș susține, pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, că, în multe cazuri, rolul administratorului de bloc este înțeles greșit, deoarece numeroase persoane nu ar fi familiarizate cu prevederile Legii 196/2018 și ar fi rămas prinse într-o mentalitate în care administratorul „decide și controlează tot”.

Avocatul specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților afirmă că, în realitate, situațiile în care administratorul ia decizii în locul proprietarilor ar indica o funcționare deficitară a asociației, caracterizată prin lipsă de implicare și asumare din partea locatarilor.

În opinia sa, rezultatul acestei pasivități este că proprietarii ajung să plătească fără a pune întrebări, în timp ce deciziile sunt influențate de un număr redus de persoane active.

Potrivit legislației în vigoare, respectiv Legea 196/2018, administratorul nu face parte din organele de conducere ale asociației de proprietari. Astfel, acesta nu are drept de decizie, nu poate angaja cheltuieli în nume propriu și nu poate semna documente fără un mandat explicit. În mod legal, adunarea generală este cea care ia deciziile, comitetul executiv le avizează, iar administratorul are rol strict de execuție.

Cu toate acestea, în practică apar frecvent situații în care administratorii ajung să exercite o influență mai mare decât le permite legea. Avocatul Gelu Pușcaș pune aceste derapaje pe seama lipsei de implicare din partea proprietarilor și a necunoașterii regulilor de funcționare. În multe cazuri, locatarii preferă să lase întreaga responsabilitate în sarcina administratorului, fără să participe activ la decizii sau să verifice modul în care sunt gestionate fondurile.

Lipsa implicării proprietarilor, principala cauză a disfuncționalităților

Abuzurile sau disfuncționalitățile din unele asociații ar apărea pe fondul lipsei de interes și al necunoașterii legislației de către proprietari

Gelu Pușcaș atrage atenția că problema nu trebuie privită exclusiv din perspectiva administratorului sau a conducerii asociației, ci la nivelul întregii comunități. O asociație funcțională presupune implicare, informare și asumare din partea tuturor proprietarilor.

Deși există voci care cer desființarea asociațiilor de proprietari, acestea ignoră faptul că administrarea părților comune este obligatorie și reglementată prin lege. În lipsa unei structuri organizate, gestionarea eficientă a spațiilor comune ar deveni imposibilă.

„👉 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐯𝐨𝐫𝐛𝐢𝐦 𝐚𝐭â𝐭 𝐝𝐞 𝐦𝐮𝐥𝐭 𝐝𝐞𝐬𝐩𝐫𝐞 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫?

Pentru că, în realitate, prea puțini au citit legea și prea mulți au rămas blocați într-o mentalitate veche:

➡️ „administratorul face și desface”.

❗ Adevărul este altul.

Acolo unde administratorul decide pe banii proprietarilor, unde este „mână de fier”, nu avem o asociație puternică.

Avem o comunitate:

– dezinteresată

– fără inițiativă

– fără asumare

Iar rezultatul?

👉 Proprietarul plătește. Fără întrebări.

✅ Cum ar trebui să funcționeze lucrurile?

Simplu și legal:

Adunarea generală decide

Comitetul executiv avizează

Administratorul execută

Atât.

📌 Legea 196/2018 este clară:

Administratorul NU face parte din organele de conducere.

Asta înseamnă că:

– nu decide

– nu semnează în nume propriu pentru asociație

– nu angajează cheltuieli după bunul plac

Poate acționa DOAR dacă este mandatat.

⚠️ Și totuși, de ce apar abuzuri?

Pentru că:

– nu există implicare

– nu există interes

Și, poate cel mai important:

👉 nu există cunoașterea legii

💬 Vedem des comentarii de genul:

„Desființați asociațiile!”

Serios?

Un proprietar informat știe că:

– există un cadru legal clar

– părțile comune trebuie administrate

– asociația NU este opțională, ci necesară

🔎 Realitatea incomodă:

Ne-a convenit mult timp:

👉 „lasă că se ocupă administratorul”

Ne-a plăcut să dăm ordine:

„fă că te plătesc”

„nu mă interesează, eu plătesc”

Dar implicare?

Responsabilitate?

Zero.

⚖️ Și atunci apare situația periculoasă:

👉 „o minoritate decide”

Iar de aici avem două scenarii:

O minoritate implicată care salvează situația

O minoritate care profită și transformă asociația într-o „afacere”

📌 Întrebarea corectă nu este:

❌ „Ce face administratorul?”

Ci:

✔️ „Ce face comunitatea?”

📢 Concluzia, fără menajamente:

Dacă vă plângeți constant de administrator sau președinte,

👉 problema NU este doar la ei.

Este o comunitate:

– slabă

– dezinteresată

– fără direcție

💥 Fără implicare, fără informare și fără asumare, nu există asociații funcționale. Există doar haos plătit lunar”, este mesajul transmis de avocatul Gelu Pușcaș pe pagina Consultanta Asociatii Proprietari.

Despre lipsa de implicare în administrarea blocurilor și efectele „indiferenței comunitare”

Avocatul Gelu Pușcaș a transmis, într-un mesaj public, că în multe asociații de proprietari se observă un fenomen îngrijorător: implicarea redusă a locatarilor și tendința de a critica activitatea administratorilor din exterior, fără participare directă la rezolvarea problemelor.

Acesta a arătat că, în opinia sa, în numeroase situații, persoanele implicate în mod activ în administrarea blocurilor ajung să renunțe din cauza presiunii constante, a criticilor și a lipsei de sprijin din partea comunității, și nu din lipsă de soluții sau de cadru legal.

În mesaj se mai susține că în spațiul public apar frecvent afirmații potrivit cărora asociațiile de proprietari ar fi inutile sau administratorii ar acționa ilegal, însă, în practică, puțini dintre cei care formulează astfel de critici s-ar implica efectiv în activitățile necesare funcționării unei asociații, precum colectarea cotizațiilor, verificarea furnizorilor, gestionarea facturilor sau sprijinirea vecinilor vulnerabili.

Potrivit aceleiași poziționări, persoanele active în administrarea blocurilor ar fi adesea supuse presiunilor, inclusiv apeluri constante, acuzații și conflicte, ceea ce ar duce în unele cazuri la abandonarea implicării, descrisă simbolic prin expresia „mai dă-l încolo de bloc”.

Totodată, mesajul atrage atenția că retragerea celor implicați ar putea genera probleme precum lipsa de transparență, decizii luate de un număr restrâns de persoane și accentuarea dezorganizării, situații considerate contrare interesului colectiv.

În concluzie, avocatul transmite că soluția pentru funcționarea eficientă a asociațiilor de proprietari nu ar consta în desființarea acestora, ci în creșterea implicării locatarilor, participarea la decizii, susținerea persoanelor active și plata la timp a întreținerii, subliniind că funcționarea comunității depinde de responsabilitatea colectivă.

„💬 Tu cum vezi situația în blocul tău? Ai oameni implicați sau doar comentatori?”, se întrebarea cu care se încheie mesajul lui Pușcaș.