Regulă la bloc. Proprietarii sunt chemați la vot, adunarea generală ia decizia finală: Administratorul NU decide

Regulile privind deciziile și responsabilitățile în cadrul unei asociații de proprietari sunt frecvent interpretate greșit de locatari. Avocatul Gelu Pușcaș a detaliat, într-o analiză publicată pe Facebook, cine decide lucrările, cine semnează contractele și cum se recuperează sumele aferente investițiilor. Explicațiile vizează procedurile legale aplicabile în România și clarifică atribuțiile fiecărui actor implicat.

Cine decide și cum se aprobă lucrările în asociația de proprietari

În cadrul unei asociații de proprietari, procesul decizional privind lucrările de reparații sau investiții este reglementat clar, iar responsabilitatea principală aparține adunării generale. Avocatul Gelu Pușcaș subliniază că reparațiile programate nu pot fi realizate fără aprobarea acestui for colectiv, în timp ce intervențiile urgente, de mică amploare și valoare redusă, pot fi decise de comitetul executiv.

„Cine decide reparaţia/investiţia – pentru reparaţiile programate competenţa aparţine adunării generale iar pentru intervenţiile de mică anvergură, urgente şi de o valoare mică, decizia poate aparţine comitetului executiv;

Cine stabileşte suma aferentă reparaţiilor/investiţiilor – comitetul executiv are obligaţia de a întocmi bugetul de venituri şi cheltuieli, buget ce este supus aprobării adunării generale;

Cine negociază şi în ce limite – comitetul executiv în baza mandatului acordat de către adunarea generală va negocia valoarea contractului, numărul de rate, lucrările ce urmează a fi executate, durata lucrărilor etc;

Cine semnează contractul – preşedintele asociaţiei de proprietari este persoana care angajează asociaţia în relaţiile cu terţii”, scrie Gelu Pușcaș.

Potrivit acestuia, stabilirea bugetului este un alt element esențial. Comitetul executiv are obligația de a întocmi bugetul de venituri și cheltuieli, însă acesta nu produce efecte fără votul adunării generale. Astfel, orice sumă alocată pentru lucrări trebuie să fie inclusă în bugetul aprobat.

Avocatul explică în detaliu că și negocierea contractelor intră în atribuțiile comitetului executiv, dar numai în limitele mandatului primit.

„Comitetul executiv în baza mandatului acordat de către adunarea generală va negocia valoarea contractului, numărul de rate, lucrările ce urmează a fi executate, durata lucrărilor etc.”, a scris acesta.

Rolul președintelui este, de asemenea, clar delimitat. Acesta este singurul care poate semna contractele în numele asociației, angajând-o juridic în relația cu terții. Administratorul nu are competența de a lua astfel de decizii, aspect subliniat ferm de avocat.

Cum se efectuează plățile și cine răspunde de execuția lucrărilor într-o asociație de proprietari

Mecanismul de plată pentru lucrările dintr-o asociație de proprietari este strict reglementat și presupune mai multe etape de validare. După semnarea contractului și emiterea facturilor de către prestator, administratorul poate efectua plățile doar cu acordul președintelui asociației.

Supravegherea lucrărilor reprezintă o responsabilitate comună a administratorului și a comitetului executiv, aceștia având obligația de a monitoriza modul în care prestatorul își îndeplinește sarcinile. În plus, recepția lucrărilor nu este realizată de o singură persoană, ci de o comisie formată din administrator, membri ai comitetului și președintele asociației.

În cazul lucrărilor care includ elemente ascunse, cum ar fi hidroizolațiile, sunt necesare procese verbale intermediare pentru a certifica etapele execuției. Aceste documente devin esențiale în eventualitatea unor dispute sau deficiențe ulterioare.

Recuperarea sumelor aferente investițiilor se face, de regulă, prin includerea acestora în listele lunare de plată. Fiecare proprietar contribuie proporțional cu cota indiviză deținută. Dacă există un fond de reparații constituit anterior, costurile pot fi acoperite parțial sau integral din acesta.

Avocatul Gelu Pușcaș punctează explicit limitele atribuțiilor administratorului, într-o formulare categorică:

„Administratorul NU decide lucrările, NU negociază contracte şi NU angajează asociaţia în relaţiile cu terţii”.

Totodată, acesta reiterează că planificarea lucrărilor și stabilirea priorităților sunt exclusiv în sarcina adunării generale, iar bugetul trebuie să reflecte toate aceste decizii, fiind întocmit de comitet și aprobat prin vot de proprietari.