Probleme pentru românii care cumpără apartamente renovate. Ce se poate ascunde în spatele pereților modificați

Un apartament renovat, cu bucătărie deschisă, pereți eliminați sau balcon închis, poate ascunde probleme juridice și tehnice pe care cumpărătorul nu le observă la prima vizionare. Dacă lucrările au fost realizate fără documentele necesare, noul proprietar se poate confrunta cu dificultăți la actualizarea cadastrului, la o revânzare sau în relația cu autoritățile. Răspunderea pentru modificările neautorizate depinde însă de cine le-a executat, când au fost realizate și ce informații au fost oferite la vânzare.

Modificările interioare nu sunt întotdeauna simple renovări

Eliminarea unui perete pentru a uni bucătăria cu sufrageria, modificarea compartimentării sau închiderea balconului sunt lucrări care trebuie analizate în raport cu legislația privind autorizarea construcțiilor.

Legea nr. 50/1991 reglementează lucrările pentru care este necesară autorizația de construire sau desființare și stabilește anumite excepții pentru intervențiile care nu afectează structura de rezistență ori aspectul arhitectural, în condițiile prevăzute de lege.

Pentru modificarea compartimentărilor interioare care necesită autorizare, legea prevede o procedură bazată pe documentație simplificată.

În cazul închiderii balcoanelor și logiilor existente, sunt prevăzute de asemenea reguli specifice de autorizare.

Prin urmare, faptul că o lucrare a fost realizată în interiorul apartamentului nu înseamnă automat că putea fi executată fără documente.

Ce se întâmplă dacă apartamentul nu mai corespunde planului cadastral

Una dintre problemele care pot apărea după cumpărare este diferența dintre compartimentarea reală și cea reprezentată în documentația cadastrală.

De exemplu, apartamentul poate figura în acte cu o bucătărie separată, deși în realitate peretele a fost eliminat.

O asemenea diferență nu demonstrează automat existența unei ilegalități, dar impune verificarea documentelor și a naturii lucrărilor efectuate.

Dacă modificările necesitau autorizare, pot fi necesare documente suplimentare pentru clarificarea situației și actualizarea evidențelor cadastrale.

În unele cazuri poate fi necesară și o expertiză tehnică, în special dacă există suspiciuni privind intervențiile asupra elementelor structurale.

Cine răspunde pentru lucrările făcute de fostul proprietar

Nu există o regulă potrivit căreia cumpărătorul devine automat autorul unei contravenții săvârșite anterior de vânzător.

Răspunderea contravențională trebuie analizată în raport cu persoana care a executat lucrările, perioada în care acestea au fost realizate și dispozițiile legale aplicabile.

Totuși, noul proprietar poate fi afectat de situația juridică și tehnică a imobilului, inclusiv de necesitatea remedierii unor probleme pentru a putea utiliza sau înstrăina locuința.

Dacă vânzătorul a ascuns informații importante ori a oferit garanții contractuale care nu corespund realității, cumpărătorul poate analiza posibilitatea formulării unor pretenții civile.

Acestea nu sunt însă acordate automat, ci depind de contract, de probe și de condițiile legale privind răspunderea vânzătorului.

Ce trebuie verificat înainte de semnarea contractului

Înainte de cumpărarea unui apartament renovat, este utilă compararea planului cadastral cu situația reală.

Dacă există pereți eliminați, încăperi recompartimentate sau balcoane închise, cumpărătorul poate solicita documentele care justifică lucrările.

De asemenea, este important să verifice dacă modificările au afectat structura de rezistență sau părțile comune ale clădirii.

În cazul unor neconcordanțe, consultarea unui specialist în construcții și a notarului înainte de semnarea contractului poate evita cheltuieli și litigii ulterioare.