Prețul locuinței nu este totul. Ce alte sume trebuie plătite la cumpărare sau vânzare

Cumpărarea sau vânzarea unei locuințe în România implică mai multe costuri suplimentare față de prețul convenit între cumpărător și vânzător. Printre acestea se numără impozitul pe transferul proprietății, TVA-ul aplicabil anumitor locuințe noi, onorariul notarial și tarifele pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Ce nu apare în prețul unei locuințe. Taxele care pot schimba socoteala cumpărătorului

Valoarea totală a acestor cheltuieli depinde de mai mulți factori, printre care tipul imobilului, prețul tranzacției, perioada de deținere și statutul fiscal al vânzătorului. În 2026, regimul TVA pentru locuințele noi reprezintă unul dintre aspectele pe care cumpărătorii trebuie să le verifice înainte de semnarea contractului, în special după încheierea perioadei tranzitorii care permitea aplicarea cotei reduse de 9% pentru anumite tranzacții.

Termenul-limită pentru livrarea locuințelor eligibile a fost prelungit până la 30 septembrie 2026, iar de la 1 octombrie se aplică, în principiu, cota standard de TVA de 21% pentru imobilele care nu mai îndeplinesc condițiile regimului tranzitoriu.

Ce impozit plătește vânzătorul unei locuințe

Persoana fizică ce vinde un imobil din patrimoniul personal datorează impozit pe transferul proprietății imobiliare. Cota aplicabilă este stabilită în funcție de perioada în care proprietarul a deținut locuința înainte de vânzare.

Pentru imobilele deținute până la trei ani inclusiv, impozitul este de 3% din valoarea tranzacției. În cazul proprietăților deținute mai mult de trei ani, cota de impozitare este de 1% din valoarea tranzacției.

Calculul și încasarea impozitului sunt realizate de notar la semnarea contractului de vânzare, suma fiind ulterior virată către bugetul de stat. În situațiile în care prețul declarat în contract este mai mic decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață al notarilor, baza de calcul poate fi determinată potrivit valorii minime prevăzute de lege.

Pe lângă acest impozit, vânzătorul trebuie să aibă achitate obligațiile fiscale locale aferente imobilului și să prezinte documentele necesare pentru încheierea tranzacției. Situația poate fi diferită atunci când vânzătorul este o societate comercială sau o persoană care desfășoară activități economice, deoarece pot deveni aplicabile alte reguli fiscale, inclusiv cele referitoare la TVA.

Ce costuri suportă cumpărătorul la notar

De regulă, cumpărătorul achită principalele cheltuieli legate de autentificarea contractului și înscrierea dreptului de proprietate. Printre acestea se află onorariul notarial, tariful de intabulare și, în anumite situații, costurile suplimentare asociate finanțării sau intermedierii imobiliare.

Onorariul notarial acoperă redactarea și autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, verificările juridice și formalitățile necesare pentru finalizarea tranzacției. Valoarea acestuia depinde de prețul imobilului și de tarifele aplicabile. Deși cumpărătorul suportă de regulă această cheltuială, părțile pot conveni o altă modalitate de împărțire a costului.

O altă cheltuială este tariful pentru intabulare, adică înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Pentru persoanele fizice, tariful standard este de 0,15% din valoarea relevantă pentru calcul, cu respectarea regulilor stabilite de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Dacă achiziția este finanțată printr-un credit ipotecar, cumpărătorul poate avea și alte costuri. Acestea pot include evaluarea imobilului, comisioanele bancare, înscrierea ipotecii în cartea funciară și primele pentru asigurările solicitate de bancă. În cazul unei tranzacții intermediate de o agenție imobiliară, se poate adăuga și comisionul de intermediere, în funcție de contractul încheiat cu agenția.

Cât este TVA-ul pentru locuințele noi în 2026

În cazul locuințelor cumpărate de la dezvoltatori imobiliari sau de la alți vânzători care au statut de persoane impozabile, cota de TVA depinde de regimul fiscal aplicabil tranzacției. Cota standard este de 21%, în timp ce aplicarea cotei tranzitorii de 9% a fost permisă numai pentru anumite locuințe care îndeplineau condițiile prevăzute de lege.

Eligibilitatea pentru cota redusă a depins de respectarea unor cerințe legale, inclusiv a celor referitoare la antecontract, plata avansului și termenul de livrare a locuinței. Aceste condiții trebuie analizate în funcție de situația concretă a fiecărei achiziții.

După prelungirea acordată prin Legea nr. 161/2026, termenul-limită pentru livrarea locuințelor eligibile a fost stabilit la 30 septembrie 2026. Astfel, pentru o locuință care nu a fost livrată până la această dată, se aplică, în principiu, TVA de 21%, chiar dacă antecontractul a fost semnat anterior, iar cumpărătorul a achitat un avans.

Regulile sunt diferite pentru vânzarea obișnuită a unei locuințe de către o persoană fizică ce nu acționează ca persoană impozabilă. Într-o asemenea situație, tranzacția nu presupune, de regulă, adăugarea TVA la prețul de vânzare.

Ce impozite apar după cumpărarea locuinței

După dobândirea proprietății, cumpărătorul poate avea obligația de a plăti anual impozitul local pentru clădire și, după caz, pentru terenul aferent. Această obligație este distinctă de impozitul pe transferul proprietății datorat la vânzare și de cheltuielile notariale achitate pentru finalizarea tranzacției.

Valoarea impozitului anual se stabilește potrivit regulilor fiscale locale aplicabile. Noul proprietar trebuie să declare dobândirea imobilului la direcția locală de taxe și impozite, în termenul prevăzut de lege.

Înainte de semnarea contractului, cumpărătorul și vânzătorul pot solicita notarului o estimare a costurilor aferente tranzacției. Totodată, este necesară verificarea regimului TVA atunci când locuința este achiziționată de la un dezvoltator și clarificarea responsabilității pentru plata onorariului notarial și a eventualului comision de agenție.

Estimarea cheltuielilor trebuie să țină cont atât de prețul de vânzare, cât și de situația juridică și fiscală a imobilului. Impozitul datorat de vânzătorul persoană fizică este, de regulă, de 1% sau 3%, în funcție de perioada de deținere, în timp ce principalele costuri suplimentare pentru cumpărător sunt onorariul notarial, tariful de intabulare și, pentru anumite locuințe noi, TVA-ul aplicabil tranzacției.