Președintele asociației de proprietari are interzis. Poate fi sancționat. Propietarii de apartamente pot apela la primărie

Situațiile din asociațiile de proprietari continuă să genereze întrebări legate de aplicarea Legii 196/2018 și de drepturile locatarilor. De la debranșări controversate și hotărâri ignorate până la probleme privind conturile bancare, cazurile analizate mai jos arată deficiențe destul de des întâlnite în administrarea condominiilor. Soluțiile implică verificări administrative, intervenția autorităților locale și respectarea strictă a procedurilor legale de către toți proprietarii și conducerea asociației locative.

Viața la bloc în România. Trei situații întâlnite în cadrul asociațiilor de proprietari și soluțiile prevăzute de lege

Tot mai mulți proprietari din condominii semnalează probleme legate de modul în care sunt luate deciziile în cadrul asociațiilor de proprietari, dar și de aplicarea sau ignorarea prevederilor din Legea 196/2018.

De la debranșări realizate în condiții discutabile, până la refuzul conducerii de a pune în practică hotărâri ale adunării generale sau nereguli privind gestionarea fondurilor, situațiile sunt variate și, de multe ori, tensionate. În practică, multe dintre aceste conflicte pornesc fie de la lipsa de informare a proprietarilor, fie de la interpretarea eronată a procedurilor legale.

Specialiștii în domeniu arată că, în astfel de cazuri, primul pas este clarificarea situației pe cale administrativă, urmată, dacă este necesar, de sesizarea autorităților competente. Adunarea generală a proprietarilor, comitetul executiv, cenzorul și compartimentele de control din cadrul primăriilor au atribuții bine definite, iar ignorarea lor poate duce la blocaje sau chiar la încălcări ale legii.

Iată trei situații frecvente întâlnite în asociațiile de proprietari și modul în care acestea pot fi abordate legal.

Debranșare de la sistemul centralizat de încălzire. Au apărut liste cu semnături ce nu aparțineau proprietarilor

În primul caz relatat de Ziarul de Iași, un proprietar reclamă faptul că, în procesul de debranșare de la sistemul centralizat de încălzire, au fost întocmite liste cu semnături falsificate, fapt confirmat în urma unei anchete a Poliției.

În urma acestor acțiuni, mai mulți locatari s-au trezit fără căldură și apă caldă, deși nu și-au exprimat acordul. În plus, conducerea asociației solicită ulterior semnarea unor noi documente, însă proprietarul refuză, invocând existența unor procese-verbale suspecte.

În astfel de situații, stabilirea adevărului revine organelor de cercetare penală, care trebuie să clarifice dacă există falsuri și cine se face vinovat. În paralel, se poate analiza și legalitatea procedurii de debranșare, inclusiv posibilitatea revenirii la situația inițială, dacă majoritatea proprietarilor decid acest lucru, iar costurile pot fi imputate celor responsabili de încălcarea procedurilor.

Totodată, se impune convocarea unei adunări generale extraordinare, pentru evaluarea modului în care a fost gestionată situația și pentru eventuale schimbări la nivelul conducerii asociației.

Proprietarul are dreptul să ceară explicații înainte de a semna documente noi, dar și să refuze semnătura dacă există suspiciuni justificate privind legalitatea acestora. În același timp, poate solicita intervenția structurilor din primărie cu atribuții de control, care pot aplica sancțiuni în cazul constatării unor nereguli.

Președintele refuză aplicarea hotărârii privind montarea apometrelor inteligente

Al doilea caz vizează situația în care adunarea generală a proprietarilor a decis montarea de apometre inteligente, însă președintele asociației refuză să pună în aplicare hotărârea. În același timp, apar suspiciuni privind existența unor spații sanitare necontorizate, inclusiv la nivelul locuinței președintelui.

Din punct de vedere legal, hotărârile adunării generale sunt obligatorii pentru conducerea asociației, inclusiv pentru președinte și administrator. Refuzul de a le implementa reprezintă o încălcare a atribuțiilor de conducere și poate fi sancționat prin mecanisme interne sau administrative.

În astfel de situații, cenzorul asociației are rolul de a solicita în scris punerea în aplicare a deciziei adoptate. Dacă problema persistă, proprietarii nemulțumiți pot apela la compartimentul din cadrul Primăriei responsabil cu îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari. Acesta are competența de a verifica modul de respectare a legii și de a dispune măsuri sau sancțiuni, acolo unde este cazul.

În ceea ce privește suspiciunile legate de lipsa unor apometre, acestea trebuie verificate la fața locului de către administrator și comitetul executiv. În astfel de verificări pot fi implicați și proprietarii, pentru a asigura transparența procesului. Doar pe baza unor constatări concrete se pot lua măsuri corective.

Conturile bancare multiple. Care sunt, de fapt, obligațiile pentru asociațiile de proprietari?

Al treilea caz se referă la existența mai multor conturi bancare deschise de aceeași asociație de proprietari, situație care generează confuzie în gestionarea fondurilor și lipsă de transparență. Conform prevederilor Legii 196/2018, fiecare asociație de proprietari are obligația de a deține un singur cont bancar.

În mod normal, cenzorul este prima persoană care ar trebui să sesizeze o astfel de abatere și să solicite corectarea ei. De asemenea, adunarea generală sau comitetul executiv au obligația de a dispune închiderea conturilor suplimentare și revenirea la cadrul legal. Lipsa de reacție din partea acestor structuri poate indica deficiențe de funcționare în cadrul asociației.

În situațiile în care conducerea nu ia măsuri, orice proprietar interesat poate sesiza autoritatea locală cu atribuții de control asupra asociațiilor de proprietari. Aceasta poate verifica situația financiară și poate dispune măsuri corective, inclusiv sancțiuni contravenționale aplicate persoanelor responsabile, care trebuie suportate din fonduri personale și nu din bugetul asociației.

Caz analizat	Problemă principală	Bază legală / principiu	Soluție recomandată	Autoritate implicată
Debranșare de la sistemul centralizat cu semnături contestate	Posibile falsuri și pierderea serviciilor fără acord	Legea 196/2018 + proceduri legale de debranșare	Ancheta poliției, adunare generală extraordinară, eventual rebranșare	Poliție, adunarea generală, primăria
Refuzul aplicării hotărârii privind apometrele inteligente	Neimplementarea deciziilor adunării generale	Hotărârile adunării generale sunt obligatorii	Notificare scrisă, sesizare către primărie, verificări la fața locului	Cenzor, primărie, comitet executiv
Mai multe conturi bancare ale asociației	Lipsă de transparență financiară și încălcarea legii	Legea 196/2018 – un singur cont bancar	Corectarea situației, sesizare, sancțiuni dacă e cazul	Cenzor, comitet executiv, primărie