Plata întreținerii prin bancă. Asociația de proprietari ar trebui să dea banii înapoi tuturor proprietarilor

Plata întreținerii prin bancă a devenit o practică obișnuită pentru tot mai multe asociații de proprietari. Odată cu această schimbare, a apărut însă o problemă care generează confuzii și tensiuni între locatari: cine suportă, de fapt, comisioanele bancare.

Comisioanele bancare au devenit un subiect sensibil în asociațiile de proprietari

Trecerea de la plata în numerar la plata prin bancă a fost văzută ca un pas firesc spre transparență și eficiență. În practică, această normalitate a adus cu ea comisioane de administrare a contului, comisioane de încasare, comisioane pentru extrase sau pentru plăți. Lipsa unei reguli clare a dus la interpretări diferite și la conflicte între proprietari și conducerile asociațiilor.

În unele blocuri, toate comisioanele sunt repartizate exclusiv celor care plătesc prin bancă, în timp ce în altele ele sunt distribuite tuturor proprietarilor, indiferent de metoda de plată. Există și situații în care comisioanele sunt împărțite egal pe numărul de apartamente, fără legătură cu cota-parte sau cu modul de achitare a întreținerii.

Cum sunt repartizate comisioanele în practică și de ce nu există o abordare unitară

Realitatea arată că fiecare asociație de proprietari a ales propria soluție. Unele repartizează comisioanele bancare doar proprietarilor care folosesc plata electronică, pe cotă-parte indiviză. Altele le includ în cheltuielile generale și le împart tuturor proprietarilor.

Mai există variante mixte, în care comisionul de plată este suportat de proprietarul care face transferul, iar comisionul de administrare a contului este distribuit întregii asociații.

Această diversitate de practici a dus la nemulțumiri, mai ales în lipsa unor explicații clare privind baza legală a fiecărei soluții adoptate.

Legea 196/2018 nu oferă un răspuns explicit

Legea 196/2018 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari nu precizează explicit cine suportă comisioanele bancare. Actul normativ face referire, la articolul 85, la alte servicii administrative aferente proprietății comune, fără a detalia dacă aceste cheltuieli includ sau nu comisioanele percepute de bancă și cum trebuie repartizate.

Din acest motiv, legea trebuie interpretată în corelație cu alte acte normative, în special cu prevederile Codului Civil.

Codul Civil completează lipsurile din legislația specifică asociațiilor

Codul Civil prevede, la articolul 1498, că cheltuielile plății sunt în sarcina debitorului, în lipsa unei stipulații contrare. Aplicat la situația cotelor de întreținere, acest principiu înseamnă că persoana care efectuează plata suportă cheltuiala aferentă plății, dacă nu există o regulă clar stabilită prin lege sau printr-o hotărâre a asociației.

Această prevedere este frecvent invocată atunci când se discută despre comisioanele percepute de bancă în momentul efectuării plății propriu-zise.

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat că poziția unei autorități publice locale face o diferențiere importantă între tipurile de comisioane. Potrivit acestei interpretări, comisioanele percepute de bancă la momentul efectuării plății sunt suportate de proprietarul care face plata, fiind considerate cheltuieli ale debitorului.

În schimb, comisioanele legate de administrarea contului asociației, precum cele pentru extrase sau mentenanță, sunt considerate servicii administrative ale asociației. Acestea ar trebui repartizate tuturor proprietarilor, pe cota-parte indiviză, deoarece privesc funcționarea proprietății comune.