Președintele asociației de proprietari nu acționează. Poate un proprietar se preia atribuțiile prin mandat? Verdictul avocatului Gelu Pușcaș
O dezbatere frecvent întâlnită în asociațiile de proprietari vizează rolul și responsabilitățile președintelui, mai ales în situațiile în care acesta nu se implică în rezolvarea problemelor curente. Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii legate de administrarea proprietăților, a analizat această temă și a arătat că legea oferă mai multă flexibilitate decât se crede în mod obișnuit.
Potrivit explicațiilor sale, în majoritatea asociațiilor există tendința de a se aștepta exclusiv inițiativa președintelui, considerându-se că doar acesta poate face demersuri în numele asociației.
În realitate, rolul președintelui nu derivă dintr-o putere absolută, ci dintr-un mandat acordat de structurile de conducere ale asociației de proprietari, în baza legii.
El reprezintă asociația, semnează documente și negociază contracte tocmai pentru că este mandatat să facă acest lucru, explică Gelu Pușcaș pe Facebook.
Președintele nu are drepturi exclusive, ci este mandatat. La fel, și un proprietar poate îndeplini atribuții similare
Avocatul a subliniat că legislația nu consacră drepturi exclusive ale președintelui, ci vorbește despre mandatare. În acest context, apare posibilitatea ca un proprietar să poată îndeplini anumite atribuții similare, cu condiția existenței unui mandat clar.
Astfel, un proprietar ar putea obține oferte, negocia contracte, participa la recepția lucrărilor sau chiar semna documente în numele asociației, dacă este împuternicit în mod legal, mai explică Gelu Pușcaș.
Pentru ca o astfel de soluție să fie valabilă, trebuie îndeplinite mai multe condiții: proprietarul să își exprime acordul, adunarea generală sau comitetul executiv să aprobe mandatarea, iar mandatul să fie scris, precis, limitat și să prevadă explicit că acțiunile sunt realizate în numele și pe seama asociației.
De asemenea, la finalul demersurilor trebuie prezentat un raport, iar actele să fie însușite de organul de conducere.
Ca exemplu practic, Gelu Pușcaș a făcut referire la situațiile în care apar infiltrații la ultimul etaj, iar președintele nu se implică. Într-un asemenea caz, proprietarul afectat nu ar trebui să aștepte ani întregi, ci ar putea fi mandatat să facă demersurile necesare pentru repararea terasei, în limitele stabilite.
În opinia sa, miza reală este funcționarea eficientă a asociației, nu concentrarea tuturor atribuțiilor într-o singură funcție.
Postarea integrală de pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”
„𝐏𝐑𝐄Ș𝐄𝐃𝐈𝐍𝐓𝐄𝐋𝐄 𝐍𝐔 𝐅𝐀𝐂𝐄? 𝐏𝐎𝐀𝐓𝐄 𝐔𝐍 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑 𝐒Ă 𝐅𝐀𝐂Ă Î𝐍 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐋 𝐋𝐔𝐈?
🤔 𝐎𝐚𝐫𝐞 𝐜𝐡𝐢𝐚𝐫 𝐧𝐮? 𝐒𝐚𝐮 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐧𝐮 𝐧𝐞-𝐚𝐦 𝐩𝐮𝐬 î𝐧𝐭𝐫𝐞𝐛𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐩â𝐧ă 𝐚𝐜𝐮𝐦?
În majoritatea asociațiilor de proprietari, reflexul este același:
ne uităm exclusiv la președinte. Așteptăm inițiativa lui. Așteptăm implicarea lui. Așteptăm soluțiile lui.
Dar dacă întrebarea corectă ar fi alta?
👉𝐏𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 𝐬ă 𝐟𝐚𝐜ă 𝐜𝐞𝐞𝐚 𝐜𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧𝐭𝐞𝐥𝐞?
👉 Dacă da, î𝐧 𝐜𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐢ț𝐢𝐢?
👉 Și dacă nu,𝐝𝐞 𝐜𝐞 𝐧𝐮?
Ce face, de fapt, președintele?
Acționează pentru asociație.
Semnează. Negociază. Reprezintă.
Dar face toate acestea în baza legii și a unui mandat.
Și atunci apare întrebarea-cheie:
dacă mandatul este esențial, funcția mai este decisivă?
𝐎 𝐢𝐩𝐨𝐭𝐞𝐳ă 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐦𝐞𝐫𝐢𝐭ă 𝐝𝐢𝐬𝐜𝐮𝐭𝐚𝐭ă:
📌 Dacă președintele poate face anumite demersuri doar pentru că este mandatat, ar putea un proprietar, la rândul lui, să facă aceleași lucruri… tot prin mandat?
Legea nu vorbește despre „drepturi exclusive”.
Vorbește despre mandatare.
𝐀𝐫 𝐩𝐮𝐭𝐞𝐚, 𝐚ș𝐚𝐝𝐚𝐫, 𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫?
🔹 Să obțină oferte?
🔹 Să negocieze un contract?
🔹 Să participe la recepția lucrărilor?
🔹 Să semneze documente în numele asociației?
𝐎𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐫 𝐩𝐮𝐭𝐞𝐚?
𝐂𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐫 𝐟𝐢 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐢ț𝐢𝐢𝐥𝐞?
Dacă ipoteza este corectă, atunci lucrurile ar trebui să fie clare și transparente:
- proprietarul să fie de acord;
- adunarea generală sau comitetul să hotărască mandatarea;
- mandatul să fie scris, precis și limitat;
- să fie menționat explicit că proprietarul acționează în numele și pe seama asociației;
- la final, să existe un raport și însușirea actelor de către organul de conducere.
În aceste condiții, proprietarul nu acționează „pe cont propriu”,
ci exact așa cum acționează și președintele: prin mandat.
𝐔𝐧 𝐞𝐱𝐞𝐦𝐩𝐥𝐮 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐫𝐢𝐝𝐢𝐜ă 𝐬𝐞𝐦𝐧𝐞 𝐝𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞𝐛𝐚𝐫𝐞:
🏢 Infiltrații la ultimul etaj. Terasa trebuie reparată.
Președintele nu se implică.
👉 Poate proprietarul afectat să aștepte ani la rând?
👉 Sau ar putea fi mandatat să facă exact ceea ce ar fi trebuit să facă președintele?
Să caute oferte.
Să discute cu prestatori.
Să urmărească lucrările.
Să semneze un contract, în limitele stabilite.
Oare este o soluție?
Poate adevărata întrebare este:
Ne dorim ca doar președintele să poată face lucruri
sau ne dorim ca asociația să funcționeze?”, a scris avocatul Gelu Pușcaș în mesajul său.
